Muchos inversores inmobiliarios en Hanoi se quedan "de brazos cruzados" al presenciar el aumento caótico y virtual de los precios del sector inmobiliario.
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El mercado se enfría, pero los precios siguen subiendo
Los precios de los bienes raíces en Hanói están subiendo muchísimo. Los terrenos alrededor de la circunvalación 4 han aumentado al menos un 20 % en comparación con el Año Nuevo Lunar. Al comprar una casa o un terreno ahora, si el propietario ofrece 10 dongs, solo pago 6 dongs y luego sigo negociando. El precio actual es muy ficticio y no refleja el valor real de la propiedad, comentó el Sr. Ngo Xuan Chuc, director de un centro de transacciones inmobiliarias en Hanói, a los periodistas del periódico Dau Tu.
Esta persona afirmó que los precios de los terrenos están subiendo infundadamente, principalmente por el boca a boca de los vendedores, pero el volumen de transacciones no es realmente activo en el segundo trimestre de 2024. De hecho, el hecho de que los precios alcancen continuamente nuevos picos hace que muchos clientes se sientan confundidos y duden en gastar dinero.
Aunque el volumen real de transacciones no es muy alto, los vendedores suben constantemente los precios para sondear el mercado. El entusiasmo del primer trimestre de 2024 ya se ha calmado, y el entusiasmo de los compradores también ha disminuido, comentó el Sr. Chuc.
La regulación sobre la lista anual de precios de terrenos en la Ley de Tierras de 2024 es la razón más utilizada por los vendedores para aumentar los precios de los inmuebles.
Del mismo modo, la Sra. Dinh Huong, una inversionista con mucha experiencia en aprovechar los ciclos del mercado para "surfear", también expresó sus dudas en el contexto actual del mercado.
Los precios inmobiliarios en Hanói están subiendo en todos los segmentos. Según mis observaciones, el número de transacciones actualmente solo es igual al del período posterior al Tet, pero los precios suben continuamente. Esto hace que yo y muchos amigos en la comunidad de inversión inmobiliaria no nos apresuremos a invertir, dijo la Sra. Huong.
Citando hechos, este inversor dijo que los precios de los terrenos en el distrito de Ha Dong aumentaron entre un 15 y un 20 % en comparación con el primer trimestre de 2024. Este aumento se produjo en la mayoría de las zonas, desde lugares bulliciosos como el barrio de Van Quan hasta lugares alejados del centro como el barrio de Yen Nghia.
En el distrito de Ha Dong, un terreno de 50 metros cuadrados con una carretera principal que lo atraviesa, ubicado cerca de la Circunvalación 4, se ofreció a la venta por 3.500 millones de VND antes del Tet, pero ahora el precio ha subido a 7.000 millones de VND. Que los precios inmobiliarios se hayan duplicado en tan solo medio año ya no es extraño en las zonas cercanas a la Circunvalación 4, afirmó la Sra. Huong.
Un miembro de un equipo de búsqueda de terrenos, que posee varios terrenos con un valor de hasta 300 mil millones de VND en el distrito de Dong Anh, reveló que antes del Año Nuevo Lunar del año pasado, especuladores habían comprado varios terrenos en Xuan Canh y Co Loa. Actualmente, los terrenos con buena ubicación en estas zonas alcanzan los 200 millones de VND/m².
Según esta persona, el equipo mencionado comenzó a comprar varios terrenos a partir de 2023 a precios aproximadamente tres veces inferiores al precio actual. Muchos de ellos son inmuebles embargados por los bancos, por lo que el precio es inferior al del mercado.
Al hablar del precio actual del terreno, los miembros de este grupo especulativo también admitieron que el precio se está inflando excesivamente. La cantidad ofrecida por el vendedor refleja expectativas futuras, en lugar de reflejar el valor real del producto en el presente.
Los inversores necesitan mantener la cabeza fría
Los empresarios inmobiliarios coinciden en que la regulación de la lista anual de precios de terrenos en la Ley de Tierras de 2024 es la razón más utilizada por los vendedores para aumentar los precios de los inmuebles.
Anteriormente, los precios de compensación se basaban en el marco de precios de terrenos emitido por el Gobierno cada cinco años. Esta diferencia temporal creó una gran diferencia entre los precios de compensación y los precios reales de transacción. Sin embargo, con la nueva ley, los precios de los terrenos se determinarán con base en principios de mercado, por lo que cuando las empresas implementen proyectos, los costos de compensación por la limpieza de terrenos aumentarán en comparación con antes. Para garantizar los objetivos de rentabilidad, los inversores se ven obligados a aumentar los precios de los productos para los usuarios finales.
“Cuando los precios de los apartamentos, casas comerciales y villas suben, el sector inmobiliario residencial no puede quedarse fuera del mercado. Aunque la lista anual de precios de terrenos no entrará en vigor hasta 2026, los agentes inmobiliarios están aprovechando este motivo para impulsar los precios de venta al alza ahora mismo”, analizó la Sra. Huong.
Este inversionista agregó que en el contexto de las tres leyes relacionadas con el sector inmobiliario, la Ley de Tierras de 2024, la Ley de Vivienda de 2023 y la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023, que recién se implementaron desde el 1 de agosto, los inversionistas no tienen muchas bases para poner dinero en grandes negocios.
Compartiendo la misma opinión, el Sr. Ngo Xuan Chuc también afirmó que los inversores deberían mantener la calma y evitar el miedo a perderse algo (FOMO, por sus siglas en inglés) siguiendo el mercado. De ser posible, los compradores pueden esperar hasta finales de año para comprender mejor el impacto de las tres nuevas leyes y luego tomar una decisión definitiva.
Según una encuesta del sitio de información Batdongsan.vn sobre la situación del mercado inmobiliario en el segundo trimestre de 2024, el número de búsquedas de terrenos en venta en Hanoi (terrenos, terrenos residenciales) en los primeros 6 meses del año aumentó un 118% en comparación con el mismo período de 2023.
A pesar de registrar una recuperación positiva en la confianza del comprador, los expertos de este sitio web afirmaron que es improbable que el mercado experimente fluctuaciones importantes en el próximo trimestre. Esto se debe a que los compradores aún desean observar más impactos de las políticas de gestión y a que las tasas de interés de los depósitos están al alza nuevamente.
Este sentimiento se refleja claramente en los resultados de la encuesta a 325 corredores sobre la situación de las transacciones de tierras en el segundo trimestre de 2024. En consecuencia, el 35% de los corredores afirmó que el volumen de transacciones solo se mantuvo estable; el 29% afirmó que el volumen de transacciones estaba disminuyendo.
El Sr. Nguyen Quoc Anh, subdirector general de Batdongsan.com, comentó que esta exploración se extenderá hasta finales del cuarto trimestre de 2024 y finalizará a principios de 2025. Solo cuando el mercado entre en una fase estable, los tipos de bienes raíces podrán recuperarse por completo. Se prevé que esta fase tenga lugar, como muy pronto, en el primer trimestre de 2026.
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Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/nha-dau-tu-toat-mo-hoi-vi-gia-dat-nen-ha-noi-d222125.html
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