Razones de la desaparición de los apartamentos asequibles en Hanoi

En 2018, la proporción de apartamentos asequibles en Hanói representó el 35% de la nueva oferta. Sin embargo, en 2024, esta cifra se redujo al 0%. Según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam, existen tres razones principales que explican esta situación.

En 2018, la proporción de apartamentos asequibles en Hanói representó el 35% de la nueva oferta. Sin embargo, en 2024, esta cifra se redujo al 0%. Según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam, existen tres razones principales que explican esta situación.

Según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), desde 2023, los apartamentos con precios inferiores a 25 millones de VND/m² han desaparecido en Hanói y es improbable que reaparezcan. Por otro lado, el segmento de lujo domina cada vez más la radio. En los últimos 9 meses, el 80 % de la oferta de apartamentos en venta en Hanói tenía un precio de venta de 50 millones de VND/m² o más.

Sin embargo, antes de caer en un estado de “extinción”, la proporción de apartamentos asequibles recién lanzados alcanzó el 35% en 2018, luego disminuyó al 20% en 2019 y solo al 12% en 2020. En 2021 y 2022, la oferta de apartamentos asequibles en Hanoi continuó disminuyendo, representando solo alrededor del 4% de la oferta total de apartamentos lanzados a la venta.

Los apartamentos ubicados en distritos a las afueras de Hanói también cuestan nada menos que 30 millones de VND/m². Foto: Thanh Vu

En opinión de VARS, hay tres razones principales para esta situación.

En primer lugar , los propios inversores y promotores inmobiliarios no están interesados ​​en el segmento de vivienda asequible, debido a sus menores márgenes de beneficio en comparación con el segmento de lujo. Para construir apartamentos asequibles, las empresas deben optimizar muchos costes, desde la inversión en terrenos y la construcción hasta la operación.

“Con un margen de beneficio de sólo alrededor del 15%, si el capital se estanca durante 1 o 2 años o las ventas se retrasan durante 1 o 2 años, los promotores perderán dinero”, concluyeron los expertos de la asociación.

Además, entre los costos de insumos de las empresas, el precio del suelo está en aumento, en un contexto de escasez de terrenos en las zonas centrales. Esto obliga a las empresas a aumentar los precios de los apartamentos para compensar la inversión de capital.

En segundo lugar , si bien el Gobierno ha implementado numerosas políticas para fomentar el desarrollo de vivienda social y asequible, los trámites legales relacionados con el suelo y la planificación urbanística siguen representando importantes obstáculos. El complejo proceso de licencias, su larga duración y la cada vez menor disponibilidad de suelo para el desarrollo de vivienda en las grandes ciudades, obligan a los promotores a considerar cuidadosamente la inversión en este segmento.

Además, las políticas de apoyo crediticio para compradores de vivienda social no se han implementado de forma simultánea. Los paquetes de apoyo financiero para personas de ingresos bajos y medios, como tasas de interés preferenciales y fuentes de crédito, aún enfrentan muchas dificultades de acceso y trámites complejos.

En tercer lugar , es improbable que los precios de los apartamentos se desaceleren en el futuro próximo, ya que los proyectos de alta gama ofrecen altos márgenes de beneficio y, al mismo tiempo, una buena liquidez. Algunos proyectos registraron tasas de absorción de hasta el 99 % justo en el momento de su apertura oficial a la venta.

Esta tendencia se ve reforzada por el constante aumento de la base de clientes de altos ingresos, junto con el desarrollo de la economía . Además, el dinero de extranjeros y vietnamitas en el extranjero también fluye al mercado inmobiliario vietnamita, gracias al nuevo corredor legal que flexibiliza las condiciones para la propiedad de viviendas.

Sin embargo, aunque este grupo de clientes dispuestos a gastar tiende a aumentar, la mayoría de los hanoístas aún solo tienen ingresos suficientes para vivir. Según el informe más reciente de la Oficina General de Estadística, el ingreso promedio per cápita en Hanói en 2023 era de tan solo 6,869 millones de VND al mes. Si se compara con los precios actuales de la vivienda, la situación será similar a la declaración del delegado de la Asamblea Nacional, Nguyen Cong Long (delegación de Dong Nai): «Los funcionarios no tienen que trabajar cientos de años para comprar una casa».

Para abordar el desequilibrio entre la oferta y la demanda, VARS recomienda que el Estado estudie y desarrolle políticas para crear condiciones favorables para que los inversionistas desarrollen departamentos comerciales asequibles, como aplicar políticas para eximir el impuesto territorial y el impuesto corporativo, o aumentar la densidad de construcción o el coeficiente de uso del suelo en comparación con los estándares para proyectos de vivienda comercial asequible.

El Estado debe promover proyectos de cooperación entre el Gobierno y el sector privado para construir viviendas asequibles. El sector privado se encargará de la mayor parte del proceso de construcción y desarrollo, mientras que el Estado proporciona incentivos para la adquisición de terrenos y apoyo legal, afirmó VARS.

Además de promover la oferta, la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam también propuso que las agencias de gestión investiguen y establezcan un fondo para apoyar el desarrollo y mantenimiento de la oferta de apartamentos de bajo costo; emitan políticas para limitar la especulación inmobiliaria; construyan un sistema de información y datos de mercado, etc.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/nguyen-nhan-khien-can-ho-binh-dan-tai-ha-noi-tuyet-chung-d230856.html