El mercado inmobiliario vietnamita ha experimentado una evolución positiva recientemente. Las transacciones en el sector de apartamentos en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh se han reactivado en numerosas ocasiones, con un fuerte aumento de precios. Las subastas de terrenos en muchas localidades, especialmente en Hanói, han disparado los precios. Muchos proyectos inmobiliarios están resolviendo gradualmente sus problemas legales para que sus bienes puedan venderse, como en los casos de Phat Dat Real Estate (PDR) y Novaland (NVL).

Normalmente, en estos momentos, los inversores institucionales, incluidos los extranjeros, buscan acciones inmobiliarias para aprovechar la tendencia alcista. Sin embargo, hay indicios de que las acciones inmobiliarias ya no atraen la atención de las instituciones extranjeras. Muchas instituciones también están acelerando la desinversión en empresas.

Según un anuncio de Khang Dien House Investment and Trading Joint Stock Company (KDH), Vietnam Ventures Limited bajo VinaCapital se registró para vender casi 1,54 millones de acciones de KDH desde el 5 de diciembre de 2024 hasta el 3 de enero de 2025, para reestructurar su cartera de inversiones.

Si la venta tiene éxito, la tasa de propiedad de Vietnam Ventures Limited en Khang Dien disminuirá del 0,89% al 0,73%.

En septiembre, el fondo vendió con éxito 9,54 millones de acciones de KDH de un total de casi 12 millones de acciones registradas. En total, desde julio, Vietnam Ventures Limited ha vendido casi 11,1 millones de acciones de KDH.

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Un proyecto de la Casa Khang Dien. Foto de : KDH

Sorprendentemente, incluso las empresas inmobiliarias cuyas acciones mantienen su valor no tienen la misma salud financiera positiva que sus informes financieros.

Khang Dien House obtiene ganancias de miles de millones, ¿por qué los fondos extranjeros se deshacen de sus inversiones?

Khang Dien House tiene un capital social de más de 10 billones de VND, y al 3 de diciembre su capitalización ascendía a casi 33,2 billones de VND (unos 1.300 millones de dólares estadounidenses). KDH ha registrado beneficios netos de más de 1 billón de VND durante muchos años, como entre 2020 y 2022. En 2023, los resultados fueron peores, pero aun así KDH registró unos beneficios de casi 730.000 millones de VND.

Según el informe financiero, Nha Khang Dien tiene resultados comerciales bastante positivos con ingresos de alrededor de 2.200-4.600 billones de VND/año y ganancias en su mayoría a nivel de miles de billones de VND/año incluso en los tiempos más difíciles.

La ganancia bruta es muy alta, a menudo hasta el 50% de los ingresos, lo que significa que vender 2 dongs genera una ganancia bruta de 1 dong. Solo en 2023, la ganancia bruta alcanzará el 75% de los ingresos, lo que significa que ganar 4 dongs genera una ganancia bruta de aproximadamente 3 dongs.

A pesar de esas perspectivas positivas, con beneficios después de impuestos de billones de dólares al año, las acciones de KDH no tuvieron éxito y los fondos extranjeros siguieron desinvirtiendo.

En primer lugar, la desinversión de Vinacapital podría seguir la tendencia general del mercado y no cumplir con las expectativas. El panorama empresarial no es necesariamente prometedor, y las ganancias reales de KDH podrían no ser tan altas.

En los primeros 9 meses de 2024, KDH reportó una ganancia bruta de casi VND 832 mil millones de un ingreso total de casi VND 1,232 mil millones, gastos financieros de VND 141 mil millones, otros gastos de VND 104 mil millones y gastos por intereses de más de VND 45 mil millones... La ganancia después de impuestos fue de más de VND 410 mil millones.

Con una escala de decenas de miles de billones como KDH, la cifra de gastos de intereses de 45 mil millones de VND es muy sorprendente, demasiado pequeña y normalmente atraerá la atención de muchos inversores.

¿Pero es realmente así?

En el informe financiero de 9 meses, se observa que KDH tiene un préstamo total a corto plazo de 1.100 billones de VND y un préstamo a largo plazo de más de 6.708 billones de VND, lo que suma un total de 7.708 billones de VND. Con una tasa de interés de los préstamos bancarios del 8-10% anual, el interés total a 9 meses ronda los 540-580 billones de VND. De ser así, KDH podría perder dinero.

El estado de flujo de caja también muestra que en los primeros 9 meses de 2024, KDH tuvo que pagar intereses por más de VND 580,6 mil millones, no más de VND 45 mil millones en el estado de resultados.

Esa cifra puede deberse a que KDH ha capitalizado los gastos por intereses y los ha registrado en el valor del activo y en el inventario.

El inventario de KDH a fines de septiembre de 2024 alcanzó casi VND 22,450 mil millones, un fuerte aumento en comparación con los VND 18,787 mil millones en el mismo período del año pasado.

Esta no es la primera vez que KDH utiliza esta técnica. En su informe de 2023, el KDH registró gastos por intereses superiores a 143.000 millones de VND, pero tras la auditoría, se ajustaron a 217.000 millones de VND.

En 2022, KDH registró intereses de 9.300 millones de VND, pero los intereses reales pagados fueron más de 496.000 millones de VND.

En 2024, muchas empresas inmobiliarias aún enfrentarán numerosas dificultades, incluidas deudas en bonos, préstamos bancarios y grandes inventarios.

Según Vietstock, el inventario de más de 100 empresas del sector inmobiliario residencial y de parques industriales en las tres bolsas de valores durante el tercer trimestre batió un nuevo récord, superando los 530 billones de VND, un 12 % más que a principios de año. De estas, Novaland (NVL) lideró el mercado con más de 145 billones de VND, un 5 % más que a principios de año. Vingroup (VIC) registró un inventario de más de 128,2 billones de VND, un 38 % más que a principios de año.

Los precios de los apartamentos alcanzan cientos de millones por metro cuadrado, y los gigantes inmobiliarios se apresuran a mostrar sus ganancias . En las afueras, los precios de los apartamentos alcanzan cientos de millones por metro cuadrado, y los terrenos subastados también se disparan. Los ingresos por intermediación de algunas inmobiliarias han aumentado considerablemente. ¿Están realmente de nuevo en auge las transacciones inmobiliarias?