Entra en vigor nueva ley, los inversores inmobiliarios cambian su "gusto"

Loss inversores in proyectos inmobiliarios prestan cada vez más atención a la legalidad del proyecto ya su capacidad para satisfacer las necesidades reales de vivienda: factores que ayudan a minimizar los riesgos y garantizar un valor sostenible para la inversión.

Entra en vigor nueva ley, los inversores inmobiliarios cambian su "gusto"

Loss inversores in proyectos inmobiliarios prestan cada vez más atención a la legalidad del proyecto ya su capacidad para satisfacer las necesidades reales de vivienda: factores que ayudan a minimizar los riesgos y garantizar un valor sostenible para la inversión.

Clientes visitan viviendas en Aqua City de Novaland , un proyecto que acaba de resolver sus problemas legales. Foto de : Le Toan

Prioridad legal

En 2018, debido a la necesidad de comprar una casa para vivir, el Sr. Nguyen Trung Thanh investigó y eligió un apartamento en un proyecto en la zona residencial en Nam Rach Chiec (distrito en An Phu, distrito 2, actual ciudad en Thu Duc, Ciudad Ho Chi Minh). El proyecto consta de 12 edificios de apartamentos de 33 a 35 plantas y un total de 3175 apartamentos.

Según el Sr. Thanh, en ese momento, el inversor firmó un contrato preliminar para la compra de un apartamento con clientes. El depósito inicial fue de 250 millones de VND por apartamento y el precio de venta fue de 38 millones de VND por m². Debido a trámites legales, el inversor no pudo abrir la venta según lo previsto. Recientemente, tras los esfuerzos del gobierno local para eliminar los obstáculos, el proyecto obtuvo el permiso de construcción.

Sin embargo, el inversor anunció unilateralmente la rescisión del contrato en principio y se comprometió a pagar un interés del 15% anual sobre la importación abonada por el cliente. Si el cliente aún desea continuar participando en el proyecto, ambas partes procederán a la liquidación del contrato en principio. Una vez que el proyecto esté calificado para su puesta en marcha, el cliente recibirá un descuento del 15% sobre el nuevo precio de venta.

La razón aducida por el inversor es que los acuerdos previos ya no se ajustan a la normativa legal vigente. En concreto, los cambios en todas las políticas legales tras la entrada en vigor de la Ley de Suelo de 2024, la Ley de Vivienda de 2023 y la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 a partir del 1 de agosto de 2024 exigen que los productos del proyecto cumplan las condiciones necesarias para su puesta en marcha.

Hasta la fecha, los productos del proyecto no han cumplido las condiciones comerciales estipuladas en el Artículo 24 de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023. Además, según la Cláusula 1 del Artículo 8 de la Ley de Negocios Inmobiliarios, cualquier negocio inmobiliario que no cumpla dichas condiciones está estrictamente prohibido. Por lo tanto, la práctica anterior, consistente en que el inversor pusiera en marcha el producto mediante la celebración de un "contrato de principio de garantía del derecho a la compra de futuros apartamentos" con los clientes, ya no es apropiada y no cumple con la normativa legal vigente.

Desde una perspectiva legal, las acciones del inversor no son incorrectas, ya que acordaron pagar una compensación de intereses por el dinero depositado. Sin embargo, desde una perspectiva de inversión, aunque reciban una compensación, los clientes siguen siendo la parte perjudicada, ya que los precios actuales de los bienes raíces se han multiplicado por mucho en comparación con hace seis años, afirmó el Sr. Bar.

A partir de la lección anterior, el gusto de los inversores también ha cambiado mucho. En lugar de comprar al por mayor como antes, priorice proyectos con documentación legal completa para gestionar los riesgos. Otros inversores optan por comprar productos que ya cuentan con libros rojos o certificados de propiedad.

Loss proyectos deben contar con documentos legales completos y claros para atraer a los inversores en este momento. En el caso de los terrenos en la comunidad, los inversores solo aceptan la inspección o compra cuando el terreno se ha dividido en parcelas y cuenta con un certificado independiente. Los proyectos en proceso de solicitud de división de terrenos apenas atraen la atención de los inversores. Este es un cambio claro en la forma en que los inversores evalúan los productos recientemente, afirmó la Sra. Tu, agente inmobiliario en Ciudad Ho Chi Minh.

Además, la Sra. Tu agregado que las nuevas regulaciones sobre la división de tierras están generando dudas entre muchos inversionistas. Mientras tanto, en la etapa anterior, muchos inversionistas fueron engañados al comprar terrenos con la esperanza de solicitar la división y emitir certificados, pero luego se encontraron con problemas legales. Por lo tanto, actualmente son muy cautelosos y ya no son tan tolerantes como antes.

Centrarse en la capacidad de satisfacer necesidades reales

Según las observaciones del periodista, hoy en gia los inversores no sólo buscan productos con un valor legal claro, sino que también se centran en la viabilidad del uso de los activos a largo plazo, garantizando un valor de inversión estable.

No es raro que los inversores cancelen los contratos de los clientes ante las fluctuaciones del mercado. Si desea mantener el control de su cliente, es probable que pueda llegar a su público objetivo.

Se priorizan proyectos en alta liquidez, fáciles de alquilar o que satisfacen necesidades reales de vivienda. Esto refleja la transición de la inversión a corto plazo a productos con valor de uso a largo plazo. En concreto, muchos inversores eligen apartamentos y casas adosadas con buena ubicación, infraestructura completa y cerca de servicios públicos.

Además, también recibirá gran atención los productos con potencial de explotación empresarial como locales comerciales, locales comerciales o terrenos en zonas con fuerte potencial de desarrollo.

“Hoy en día, los inversores no solo valoran el potencial de rentabilidad derivado del aumento del valor de los inmuebles, sino que también consideran la posibilidad de generar ingresos estables mediante el arrendamiento o las actividades comerciales. Esto les ayuda a optimizar las ganancias y minimizar los riesgos en el contexto de las numerosas fluctuaciones del mercado”, afirmó el Sr. Tran Khanh Quang, director general de Viet An Hoa Real Estate Investment Company.

El Sr. Duong Minh Thong, director de Duong Minh Real Estate Consulting and Services Co., Ltd., también afirmó que, en el contexto actual, el segmento inmobiliario que satisface las necesidades reales de vivienda recibe gran atención gracias a su alto factor de seguridad. Los terrenos, especialmente los terrenos sin uso residencial, aún no han atraído mucha atención.

Al asesorar a los inversores, el Sr. Thong afirmó que, si bien los proyectos de vivienda suelen recibir poca atención de los inversores, debido a las fluctuaciones del mercado, estos son productos con un valor razonable y con la capacidad de mantener o incrementar su valor con el tiempo. Fomentar una gestión de riesgos, los bienes raíces en proyectos tienen una situación jurídica más clara cuando se planifican de forma sincronizada y sistemática, son implementadas por inversores con buena reputación y no son tan riesgosos como los terrenos que se reparten entre la población.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/luat-moi-co-hieu-luc-nha-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-khau-vi-d230994.html