Dificultad para conseguir dinero prestado para comprar una casa en el contexto actual

Buscando comprar un apartamento en un proyecto en el barrio de Binh Trung, Ciudad Ho Chi Minh por aproximadamente 3.4-3.5 mil millones de VND, pero durante las últimas semanas, el Sr. Manh Nam no ha encontrado un banco comercial adecuado para pedir prestado capital.

Hay todo tipo de incentivos, pero sigue siendo difícil conseguir dinero prestado para comprar una casa.

Anteriormente, el Sr. Nam dedicó muchos meses a investigar la ubicación del proyecto, el precio de la transacción y las condiciones de vida antes de decidirse a invertir. Sin embargo, tras consultar con cuatro o cinco bancos comerciales que ofrecen préstamos hipotecarios preferenciales, como Vietcombank, MB, HDBank y TPBank, solo uno aceptó apoyar la compra del apartamento en proyecto que le interesaba.

Dificultad para conseguir dinero prestado para comprar una casa en el contexto actual – Foto 1.

Muchos bancos ofrecen paquetes preferenciales de préstamos hipotecarios, pero cumplir las condiciones todavía es difícil.

Los responsables de crédito bancario informaron que, dado que este proyecto no cuenta con un libro rosa, se encuentra en la lista de revisión y ha suspendido temporalmente el apoyo a los préstamos. Actualmente, solo TPBank acepta préstamos, con tasas de interés de aproximadamente el 6,6 % anual durante los primeros 12 meses, el 7,1 % anual durante los primeros 18 meses y el 7,9 % anual durante los primeros 36 meses. Tras el período preferencial, el margen de la tasa de interés se ajustará a aproximadamente el 3 % anual, informó el Sr. Nam.

Los asesores de crédito de algunos bancos también aconsejaron a los clientes que podían usar bienes inmuebles en otros lugares como garantía para obtener préstamos y comprar apartamentos en el proyecto mencionado. El Sr. Nam se preguntó: «No todo el mundo tiene bienes inmuebles para hipotecar. La mayoría de los prestatarios suelen usar el apartamento que pretenden comprar como garantía».

La misma situación se presenta con muchos clientes que desean obtener préstamos para comprar apartamentos en proyectos que no cuentan con libros rosas, sino solo con contratos de compraventa. De hecho, en los últimos tiempos, las autoridades han realizado grandes esfuerzos para eliminar las dificultades y obstáculos que dificultan la emisión de libros rosas. Sin embargo, hasta la fecha, aún existen muchos proyectos en los que las personas llevan muchos años viviendo, pero no han recibido los libros.

Las últimas cifras del Departamento de Agricultura y Medio Ambiente de la ciudad de Ho Chi Minh muestran que la ciudad todavía tiene más de 81.000 registros sin resolver debido a problemas en los procedimientos para otorgar libros rosas en proyectos de desarrollo de viviendas comerciales.

No todos tienen dificultades para acceder al capital necesario para comprar una vivienda. El Sr. Ngoc Quoc (residente en el barrio de Hiep Binh, Ciudad Ho Chi Minh) comentó que Vietcombank acaba de desembolsar un préstamo de más de 1.500 millones de VND para la compra de un apartamento, con un tipo de interés preferencial del 5,5 % anual durante los primeros 3 años y un plazo de hasta 40 años. En promedio, paga mensualmente más de 10 millones de VND entre capital e intereses, tras lo cual el importe a pagar disminuye gradualmente, con un tipo de interés posterior al período preferencial de aproximadamente el 9 % anual.

"Como mi esposa y yo tenemos menos de 35 años, podemos acceder a un paquete de crédito preferencial para jóvenes. La solicitud del préstamo no es muy complicada y el plazo es de hasta 40 años, así que estamos bastante tranquilos", afirmó el Sr. Quoc.

Cosas a tener en cuenta

Según los registros del reportero, una serie de bancos comerciales como Sacombank, BIDV, Agribank, TPBank, HDBank, VIB, SHB, VPBank, ACB... están lanzando muchos paquetes de incentivos para los prestatarios de préstamos hipotecarios, especialmente para los clientes jóvenes, de acuerdo con las políticas del Gobierno y el Banco Estatal.

Estos paquetes preferenciales aplican principalmente tasas de interés de entre el 6 % y el 7 % anual durante los primeros 12 meses, y del 7,5 % al 8,5 % anual durante los siguientes 12 a 36 meses. Posteriormente, la tasa de interés fluctúa, añadiendo generalmente un margen de aproximadamente el 3 % anual al tipo de interés base. Si los clientes liquidan la deuda anticipadamente, la penalización es menor que antes, generalmente entre el 1 % y el 2,5 % de la deuda pendiente durante los primeros 1 a 3 años.

Además, la diferencia con los paquetes de crédito anteriores radica en que muchos bancos han ampliado el plazo del préstamo a 30, 40 o incluso 50 años, lo que ayuda a los clientes a reducir la presión del pago mensual de la deuda y a elaborar fácilmente planes financieros a largo plazo. Algunos bancos también ofrecen un período de gracia de capital de 5 a 10 años si el préstamo se destina a la compra de una casa adosada con un libro rojo o un valor elevado, de 10 a 20 mil millones de VND.

Sin embargo, el Sr. Trinh Bang Vu, Jefe de la División de Negocios Minoristas del Banco Shinhan de Vietnam, afirmó que quienes soliciten préstamos hipotecarios desde ahora hasta finales de año deben prestar especial atención al factor de la tasa de interés, ya que, al final del tercer trimestre y principios del cuarto, las tasas de interés de los préstamos suelen aumentar.

"Los prestatarios deberían aprovechar el período de bajas tasas de interés para acceder a capital barato, si tienen un plan claro. También deben considerar la posibilidad de aumentos en las tasas de interés a fin de año para evaluar su capacidad de pago", recomendó el Sr. Vu.

El experto financiero Dr. Huynh Trung Minh afirmó que es probable que el tipo de interés de los préstamos aumente ligeramente en el segundo semestre de 2025 y 2026. Según él, los compradores de vivienda deben comprender la naturaleza de los tipos de interés preferenciales. Los tipos de interés muy bajos, como el 3,99 % anual o el 5 % anual, suelen aplicarse solo durante los primeros seis meses a dos años, tras lo cual se cambian a tipos de interés variables. En ese momento, el tipo de interés real puede aumentar considerablemente, dependiendo del tipo de interés base más el margen (normalmente un 3 %-4 % anual adicional).

El Sr. Minh citó: «Por ejemplo, en el período 2022-2023, los tipos de interés flotantes aumentaron del 8 % al 14 % anual debido al fuerte aumento de los tipos de interés de referencia —normalmente el tipo de interés de los depósitos a plazo a un año—, lo que provocó un aumento del coste de los intereses de entre el 30 % y el 40 %. Los prestatarios deben calcular su capacidad de pago ante un aumento de los tipos de interés».

Además, los prestatarios también deben considerar cuidadosamente las condiciones del contrato de crédito, especialmente la penalización por reembolso anticipado (generalmente del 1% al 5% de la deuda pendiente) y los requisitos obligatorios, como el seguro de préstamo y las condiciones de cobro anticipado. Los compradores de vivienda deben consultar al menos tres bancos para encontrar la mejor oferta.

Los prestatarios también deben prestar atención a los riesgos legales relacionados con los bienes raíces, como proyectos suspendidos o problemas con los contratos de compraventa, para evitar pagar pero no recibir la vivienda, señaló el Dr. Minh.

Los préstamos para negocios inmobiliarios aumentan drásticamente

Los datos del Banco Estatal al 30 de junio muestran que el crecimiento del crédito para la economía alcanzó más de 17,2 billones de VND, un aumento del 9,9% en comparación con el final del año pasado.

El crecimiento del crédito se centró principalmente en sectores prioritarios, productivos y comerciales. El crédito destinado únicamente a actividades inmobiliarias aumentó un 18,47%.

Fuente: https://nld.com.vn/van-kho-vay-tien-mua-nha-196250710211945246.htm