Firma un contrato de venta por 3 años, los clientes solo reciben el capital
Según la sentencia de primera instancia No. 309/2022/DS-ST de fecha 14 de noviembre de 2022 sobre "Disputa de contrato de compraventa de apartamento" del Tribunal Popular del Distrito de Tan Phu, el Sr. NLV, un cliente que compró una casa en el proyecto A5 - Diamond Alnata Apartment Complex (perteneciente al Proyecto Celadon City - Tan Thang Sports and Residential Complex, Son Ky Ward, Distrito de Tan Phu, Ciudad Ho Chi Minh) demandó al inversor, Gamuda Land Joint Stock Company (Gamuda Land) por violar los términos del contrato.
En concreto, tras la firma del contrato de compraventa en junio de 2019, el Sr. V. pagó a Gamuda Land tres cuotas por un importe total de más de 1700 millones de VND. La entrega del apartamento se fijó para el 7 de agosto de 2021. Para la cuarta cuota, el Sr. V. ya había preparado sus finanzas, pero no recibió la notificación de pago del inversor. Este cliente, proactivamente, envió un documento solicitando a Gamuda Land que emitiera una notificación de pago para la siguiente cuota, según lo acordado.
El 16 de septiembre de 2020, Gamuda Land respondió por escrito, alegando dificultades financieras, no emitiendo más avisos de pago y solicitando suspender los pagos hasta la finalización de la construcción del sexto piso. Este inversor también propuso negociar un ajuste en la fecha de entrega de la vivienda y obtener un descuento, pero no especificó la fecha de ajuste.
El proyecto Celadon City actualmente enfrenta muchos problemas legales, así como disputas con los clientes.
En desacuerdo con la solicitud anterior, el Sr. V. envió una respuesta por escrito a Gamuda Land, indicando que las dificultades financieras no constituían un caso de fuerza mayor. Además, el retraso en la entrega de la vivienda afectaría el alojamiento y el negocio de la familia del Sr. V.
El Sr. V. también indicó que, al momento de la entrega de la vivienda, según lo estipulado en el contrato, Gamuda Land no había recibido respuesta sobre la demora en la entrega al cliente. El 10 de agosto de 2021, basándose en los términos del compromiso del contrato de compraventa, el Sr. V. envió una notificación de rescisión unilateral del contrato y solicitó una compensación según lo acordado debido a la demora de Gamuda Land en la entrega del apartamento. Sin embargo, para el 9 de noviembre de 2021, Gamuda Land solo devolvió el capital recibido sin ninguna penalización por incumplimiento de contrato. Aunque el cliente envió una carta de consulta, Gamuda Land no respondió.
En primera instancia, tras el desarrollo de las actuaciones y el análisis de los documentos del caso, el Tribunal Popular del Distrito de Tan Phu concluyó que Gamuda Land había retrasado la entrega del apartamento al Sr. V. El representante de esta empresa declaró que la epidemia de COVID-19 afectó el avance de la construcción. Sin embargo, la restricción de viajes y actividades públicas solo se limitó a un breve periodo en 2021.
Anteriormente, en mayo de 2020, Gamuda Land emitió un documento solicitando una extensión del plazo de entrega de la casa hasta febrero de 2022, lo que demuestra que el progreso de la construcción de Gamuda Company se retrasó en comparación con el compromiso en el contrato, no hasta el estallido de la epidemia.
Según lo estipulado en el contrato de compraventa del apartamento, la fecha límite para la entrega del mismo es agosto de 2021, fecha en la que la construcción debe estar terminada en bruto. Por lo tanto, cuando estalló la epidemia, el período de distanciamiento social (del 31 de mayo de 2021 al 30 de septiembre de 2021) solo afectó la finalización del proyecto.
Muchos residentes que firmaron contratos para comprar apartamentos en la subdivisión Diamond Alnata han presentado demandas contra el inversionista para reclamar sus derechos.
En la sentencia, el Tribunal Popular del Distrito de Tan Phu aceptó parcialmente la solicitud de demanda del Sr. NLV, requiriendo que Gamuda Land pague al Sr. V. más de 500 millones de VND en multas por violación (30% del monto total pagado según los términos del contrato) e intereses por pago tardío del capital.
Sin embargo, la disputa entre el Sr. V. y Gamuda Land no terminó ahí. A principios de enero de 2023, el Tribunal Popular de Ciudad Ho Chi Minh abrió una audiencia de apelación tras la apelación de Gamuda Land. En esta audiencia, el representante de la Fiscalía Popular de Ciudad Ho Chi Minh declaró que la demora de Gamuda Land en la entrega del apartamento se debía a un evento de fuerza mayor: la pandemia de COVID-19.
El Tribunal Popular de Ciudad Ho Chi Minh aceptó parcialmente la apelación del Sr. V, requiriendo que Gamuda Land pague los intereses atrasados sobre el capital de más de 10 millones de VND y no aceptando la multa del 30% por incumplimiento del contrato anunciada por el tribunal de primera instancia.
¿Solicitud de nulidad del contrato de compraventa por vender la casa sin autorización?
A raíz de las sesiones judiciales mencionadas, algunos clientes que compraron viviendas en el proyecto Celadon City demandaron al inversor, alegando que los representantes de Gamuda Land presentaron argumentos extraños para evitar el pago de beneficios a los clientes. Es decir, basándose en que este proyecto se construyó sin permiso de construcción, solicitaron al tribunal que declarara nulo el contrato de compraventa, debiendo así únicamente reembolsar el capital pagado por los clientes.
En concreto, en primera instancia, el representante de Gamuda Land solicitó al tribunal que declarara nulo el contrato de compraventa de apartamentos. El motivo esgrimido fue que, al momento de la firma del contrato, Gamuda Company aún no había obtenido el permiso de construcción de la autoridad competente. Por lo tanto, el contrato de compraventa de apartamentos entre ambas partes quedó nulo desde el momento de la firma. La solución a las consecuencias de un contrato nulo es la restitución recíproca de lo recibido.
Gamuda Land ha devuelto al Sr. V. la cantidad que pagó, que asciende a más de 1.700 millones de VND. Si el Sr. V. acepta la mediación, Gamuda Land aportará 400 millones de VND para que las partes resuelvan la disputa. Si el Sr. V. no acepta la mediación, la Compañía Gamuda solicita al Tribunal Popular que resuelva la disputa conforme a la ley.
El representante de Gamuda Land solicitó al tribunal de primera instancia que declarara inválido el contrato de compraventa porque no existía permiso de construcción al momento de la firma del contrato.
En relación con esta opinión del inversor, el Sr. V. afirmó que compró el apartamento a Gamuda Land a través del agente inmobiliario de la empresa y que confiaba en su reputación, por lo que no investigó a fondo los aspectos legales. Al poner el apartamento a la venta, la empresa se comprometió con los clientes a garantizar la legalidad. La razón que esgrimió Gamuda Company al firmar el contrato con el Sr. Van y la Sra. Vy, de no contar con un permiso de construcción para declararlo inválido, es infundada.
Al momento de la conciliación, Gamuda Land acababa de presentar ante el Tribunal un Permiso de Construcción emitido en mayo de 2021. Esto demuestra que el Sr. V., comprador del apartamento, no podía saber que Gamuda Land había firmado el contrato con el cliente sin un permiso de construcción. Por lo tanto, esto no constituía motivo para invalidar el contrato al momento de la firma. Por consiguiente, el Sr. V. no aceptó la conciliación.
Según el Sr. P.D.T., un cliente que compró un apartamento en el Complejo de Apartamentos A5 y que actualmente se prepara para demandar a Gamuda Land en los tribunales, «Tras analizar el contenido del juicio del Sr. V., la solicitud del inversor de rescindir el contrato por haberse firmado sin permiso de construcción nos ha hecho perder la confianza y las negociaciones sin duda no prosperarán. Por lo tanto, esperaré el veredicto del tribunal próximamente. Dado que las autoridades han gestionado las infracciones de Gamuda Land, el retraso en la entrega también ha quedado claramente determinado. La reclamación de mis derechos y los de otros clientes en los próximos juicios sin duda tendrá un resultado muy diferente. No podemos permitir que se queden con una gran cantidad de nuestro dinero durante muchos años, solo para recibir la misma cantidad debido a las propias infracciones del inversor».
El 13 de abril, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh emitió una decisión para multar a Gamuda Land por infracciones en el proyecto de la zona urbana de Ciudad Celadón. Este inversor infringió la ley al firmar un contrato de compraventa de apartamentos en el complejo A5 de este proyecto sin un documento del Departamento de Construcción que le notificara su elegibilidad para vender y arrendar futuras viviendas conforme a la ley.
De conformidad con la cláusula 4, artículo 58 del Decreto 16/2022 del Gobierno , el Comité Popular de la ciudad de Ho Chi Minh decidió multar a Gamuda Land con 900 millones de VND por movilización ilegal de capital.
Además, la empresa debe tomar medidas correctivas, que consisten en devolver el capital movilizado en violación de la normativa. El plazo para implementar las medidas correctivas es de 10 días a partir de la fecha de recepción de la decisión. Todos los costos de organización de la implementación de las medidas correctivas correrán a cargo de la empresa.
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Fuente
![[Foto] Los líderes provinciales de Gia Lai ofrecen flores en el Monumento del Tío Ho con los grupos étnicos de las Tierras Altas Centrales.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/9/196438801da24b3cb6158d0501984818)
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