Serie de pólizas emitidas
El mercado inmobiliario desde finales de 2022 se ha enfrentado a dificultades en muchos aspectos, desde la legalidad de los proyectos hasta el capital de los bonos, los préstamos bancarios... Para resolver estos problemas, en 2023, el Gobierno ha emitido muchas instrucciones y políticas oportunas para reactivar el mercado.
En marzo, se emitió el Decreto 08 del Gobierno, que complementa la regulación: Para los bonos ofrecidos en el mercado interno, en caso de que la empresa emisora no pueda pagar total y oportunamente el capital y los intereses del bono en dongs vietnamitas de acuerdo con el plan de emisión anunciado, puede negociar con el propietario del bono para pagar el capital y los intereses del bono adeudados con activos.
Esta regulación es la base para que las empresas aplacen deudas, vendan activos con descuento y paguen capital e intereses de bonos que vencen con otros activos como bienes raíces.
En marzo también se emitió el Decreto 33 del Gobierno sobre diversas soluciones para eliminar obstáculos y promover el desarrollo seguro, saludable y sostenible del mercado inmobiliario. Cabe destacar que se encargó al Banco Estatal liderar la implementación de un programa de crédito de 120 billones de dongs para vivienda social y vivienda para personas de bajos ingresos.
La fuerza principal de este programa son cuatro bancos comerciales estatales ( Agribank , BIDV, Vietcombank, VietinBank) que otorgan préstamos a inversores y compradores de viviendas de proyectos de vivienda social, proyectos de vivienda para trabajadores y proyectos para renovar y reconstruir apartamentos antiguos con tasas de interés preferenciales.
El mercado inmobiliario se desbloqueará gracias a muchas políticas positivas en 2023 (Ilustración: Hai Long).
Mientras que el mercado se refleja en un desequilibrio de oferta, con la vivienda de alta gama abrumando mientras la vivienda para personas de bajos ingresos está "extinta", el Gobierno ha emitido rápidamente la Decisión 338 aprobando el proyecto para invertir en la construcción de al menos 1 millón de apartamentos de vivienda social para personas de bajos ingresos y trabajadores de parques industriales en el período 2021-2030.
En consecuencia, para 2030, el número total de viviendas terminadas en las localidades ascenderá a aproximadamente un millón, incluyendo la finalización de aproximadamente 428.000 viviendas en el período 2021-2025. El proyecto busca desarrollar viviendas sociales y para trabajadores a precios asequibles para los hogares de ingresos medios y bajos en zonas urbanas, así como para los trabajadores y obreros en parques industriales y zonas francas.
Otro punto positivo es que, a finales de noviembre, la Asamblea Nacional votó a favor de la aprobación de la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios, que entrarán en vigor en 2025. Los expertos afirman que, por primera vez en la historia, se promulgaron simultáneamente dos leyes relacionadas con el mercado inmobiliario. Si la Ley de Tierras se aprueba en 2024, el mercado inmobiliario experimentará muchos más puntos positivos.
Además, el Primer Ministro y muchos ministerios y sucursales también mantuvieron continuamente reuniones en línea con empresas inmobiliarias para eliminar obstáculos legales para los proyectos; se reunieron con el sector bancario para proponer soluciones para apoyar a las empresas en términos de capital, reducir las tasas de interés de los préstamos y estabilizar las actividades comerciales.
El mercado reaccionó positivamente.
Aunque los expertos creen que el sector inmobiliario podría recuperarse a partir de mediados de 2024, cuando la política haya tenido tiempo suficiente para absorberse, en realidad, han surgido muchas señales positivas del mercado. Gracias a la política gubernamental de eliminar los obstáculos a los bonos inmobiliarios, muchas empresas han podido extender y posponer las fechas de vencimiento de los bonos, utilizando activos para realizar pagos, como Novaland, Hung Thinh...
En el debate celebrado a principios de diciembre, el Sr. Nguyen Hoang Duong, subdirector del Departamento de Finanzas para Bancos e Instituciones Financieras (Ministerio de Finanzas), indicó que aproximadamente el 40% del volumen de bonos vencidos de 68 empresas cuenta con planes de negociación hasta la fecha. La tasa de negociación exitosa aumentó del 16% en febrero al 63% en octubre. Además, las empresas que han obtenido recursos financieros han recomprado bonos de forma proactiva antes de su vencimiento.
También según datos del Ministerio de Finanzas, si no hubiera habido emisión de bonos corporativos en el primer trimestre de este año, a finales de noviembre, el monto de bonos corporativos individuales emitidos habría alcanzado los 220 billones de dongs.
Los flujos de capital hacia el sector inmobiliario también han aumentado gracias a políticas crediticias más flexibles. Según los últimos datos actualizados del Banco Estatal, al 30 de septiembre, el crédito total pendiente para el sector inmobiliario ascendía a 2,74 billones de VND, un 6 % más que a principios de año.
(Ilustración: Quang Anh).
Los tipos de interés de los préstamos se han reducido gradualmente según lo solicitado y ordenado por el Primer Ministro y el Banco Estatal. Muchos bancos han reducido los tipos de interés para la vivienda comercial entre un 5,5 % y un 7,5 % anual durante los primeros 12 a 18 meses, y posteriormente han aplicado tipos de interés variables de entre el 9,5 % y el 11 % anual. Las encuestas muestran que los tipos de interés de los préstamos hipotecarios en muchos bancos comerciales han disminuido entre un 1 % y un 3 % anual en comparación con principios de año.
En cuanto a la política de vivienda social, según el Ministerio de Construcción, en 2023, se iniciaron en diversas localidades del país 10 proyectos de vivienda social y viviendas para trabajadores de parques industriales, con un total de más de 19.800 unidades. De ellos, la ciudad de Hai Phong cuenta con 4 proyectos de vivienda social iniciados, con un total de más de 6.700 unidades. La ciudad de Hanói, la provincia de Thua Thien-Hue y la provincia de Lam Dong también iniciaron un proyecto de vivienda social cada una.
Sin embargo, el desembolso del paquete de crédito de 120 billones de VND para vivienda social y de bajo costo no ha cumplido las expectativas. El Ministerio de Construcción informó que aproximadamente 23 localidades han anunciado una lista de 54 proyectos elegibles para préstamos bajo el programa de crédito de 120 billones de VND, con una demanda de préstamos de 25.884 billones de VND. Hasta la fecha, el monto desembolsado solo ha superado los 143.000 millones de VND.
Según la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), el paquete de crédito de 120 billones de dongs aplica una tasa de interés de préstamo preferencial del 8,7% anual para inversores y del 8,2% anual para compradores de viviendas hasta el 30 de junio.
A partir del 1 de julio, cada seis meses, el Banco Estatal anunciará la tasa de interés preferencial para los préstamos a los bancos comerciales participantes en el programa. Al finalizar el período preferencial, la tasa de interés será negociada y acordada entre el banco y el cliente.
HoREA considera que el tipo de interés de los préstamos, que es entre un 1,5 % y un 2 % inferior al tipo normal de los préstamos comerciales, sigue siendo superior al tipo anterior de los préstamos para vivienda social. El plazo preferencial también es corto (5 años) y el tipo de interés se ajusta cada 6 meses, lo que genera inseguridad en los prestatarios.
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