Al ser el método más popular y reflejar claramente la naturaleza financiera de los proyectos inmobiliarios, la eliminación del método del excedente es un paso atrás en la valoración de la tierra, provocando consecuencias a largo plazo para la oferta y el mercado inmobiliario, según los expertos.
Al comentar sobre este tema, el Dr. Nguyen Tien Thoa, presidente de la Asociación de Valuación de Vietnam, afirmó que esto no es incorrecto, sino solo parcialmente correcto. Lo más importante es que, al permitir que el tipo de terreno con potencial de desarrollo alcance el objetivo de uso más alto y óptimo, el Estado también debe conocer el precio del terreno según los principios del mercado para lograr dicho objetivo, como base para determinar las obligaciones financieras entre el Estado y las organizaciones e individuos que utilizan el terreno. El método adecuado para fijar el precio de este tipo de terreno para desarrollo es el método del excedente.
“ Para determinar el precio, es necesario basarse en fundamentos legales (planificación, licencias...) y en datos objetivos del mercado disponibles, no en datos de cálculos sin fundamento ”, enfatizó el Dr. Thoa.
Los expertos afirman que no se debe abandonar el método del excedente en la valoración de tierras.
Al profundizar en este aspecto, un experto legal inmobiliario afirmó que el método de superávit refleja claramente la naturaleza financiera de un proyecto inmobiliario: cuál es el costo, cuáles los ingresos, cuál la ganancia, de forma muy científica y objetiva. Este método refleja claramente la forma de explotar, asignar y compartir la diferencia de renta del terreno. Este método también es un método moderno de valoración inmobiliaria, de acuerdo con la práctica internacional.
El organismo redactor considera que, debido a la falta de una base de datos para la valoración, esta debe basarse en factores hipotéticos y su precisión es insuficiente. Por lo tanto, en mi opinión, abandonar este método no resulta convincente. Si el problema radica en la falta de una base de datos, la solución debe ser crear una fuente de datos fiable y de calidad, en lugar de abandonar el método de excedentes (destruyendo la maquinaria de producción). Por lo tanto, si se hace realidad el abandono del método de excedentes, supondrá un retroceso en la valoración de tierras .
Se debe mantener el método del excedente.
Con la propuesta de eliminar el método de superávit, el proyecto de Decreto que modifica el Decreto 44 solo incluye tres métodos: comparación, ingresos y coeficiente de ajuste del precio del suelo. Sin embargo, se observa inmediatamente que estos tres métodos no son suficientes para sustituir el método de superávit al valorar terrenos con potencial urbanizable.
En un análisis específico, los expertos señalaron tres deficiencias. En primer lugar, la determinación del precio del terreno se basa en el uso con potencial de desarrollo futuro, no en el uso actual, como se calcula con el método de comparación y el método de ingresos.
En segundo lugar, los tipos de terrenos con potencial de desarrollo común no cuentan con activos similares que hayan sido comercializados con éxito en el mercado para aplicar el método de comparación (con la condición de que debe haber al menos 3 activos comparables, salvo casos excepcionales), por lo que el método de comparación no se puede aplicar para la valoración.
En tercer lugar, el método de ingresos determina los ingresos futuros asumiendo que estos son estables y permanentes, y que el riesgo de ingresos futuros es fijo. Por otro lado, el método residual es completamente opuesto. Por lo tanto, no puede sustituir al método residual.
Según el experto legal inmobiliario, si se elimina el método de superávit, se generará una brecha en la valoración de terrenos. " ¿Qué método utilizará la agencia estatal para valorar terrenos al asignarlos a inversionistas para implementar proyectos sin subasta? Actualmente, en la gran mayoría de los proyectos inmobiliarios, al asignar terrenos a inversionistas, las agencias estatales aplican el método de superávit para valorarlos (excepto algunos fondos de tierras de bajo valor que aplican el método del coeficiente de ajuste); incluso en el caso de subastar derechos de uso de terrenos, el precio inicial debe determinarse según el método de superávit ".
Al comentar más sobre este tema, el profesor Dang Hung Vo, ex viceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente , dijo que es necesario eliminar el método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra de los métodos de valoración de la tierra y mantener/agregar el método de superávit para valorar los proyectos de desarrollo inmobiliario en la tierra.
En consecuencia, el método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra consiste simplemente en multiplicar el valor de la lista de precios de la tierra regulada por el Comité Popular provincial por un coeficiente también determinado por dicho Comité. «El precio de la tierra adecuado para el mercado es una cantidad objetiva; no puede exigirse que sea igual al producto de dos cantidades subjetivas reguladas y determinadas por el Comité Popular provincial. Por lo tanto, se puede concluir que este es un método para determinar los precios de la tierra sin ninguna teoría científica», afirmó el profesor Vo.
El Primer Ministro emitió recientemente un telegrama solicitando al Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente y a los líderes provinciales y municipales que eliminen rápidamente las dificultades y obstáculos en la valoración de terrenos. En particular, existe un contenido importante que el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente debe presentar al Gobierno para su consideración y promulgación, antes del 31 de julio, un Decreto que modifica y complementa el Decreto n.º 44/2014/ND-CP, que regula los precios de los terrenos. Además, debe completar la modificación y el complemento de la Circular n.º 36/2014/TT-BTNMT, que detalla los métodos de valoración de terrenos, la construcción, el ajuste de las tablas de precios de terrenos, la valoración específica de terrenos y la consultoría sobre precios de terrenos.
Sin embargo, según los expertos, la modificación del Decreto 44 y la Circular 36 presenta deficiencias importantes que tendrán consecuencias significativas para la valoración de terrenos, así como para el desarrollo del mercado inmobiliario. En concreto, el organismo redactor ha eliminado el método de superávit en la valoración de terrenos, que es el método más práctico y cuenta con una base de datos de entrada completa, estable y transparente.
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