'Cara distorsionada' al momento de convertir terrenos
El Sr. P. (comuna de Ba Vi, Hanói ) compartió que recientemente se sorprendió mucho al solicitar el cambio de uso de más de 210 m² de terreno para cultivos perennes a suelo residencial, pero perdió más de 911 millones de VND en tasas de uso del terreno y una tasa de registro, según la normativa vigente. Mientras tanto, según la normativa anterior, la familia del Sr. P. solo tenía que pagar unos 455 millones de VND.
En concreto, según el Decreto Nº 45 del Gobierno, de 15 de mayo de 2014, que regula las tasas por el uso del suelo, las personas solo tienen que pagar el 50% de la diferencia entre el precio del suelo residencial y el precio del suelo agrícola para los terrenos de jardines y estanques adyacentes a las casas en la misma parcela.
Sin embargo, en el Decreto No. 103 del 30 de julio de 2024 del Gobierno que regula las tasas por uso de la tierra y las rentas de la tierra, las personas deben pagar el 100% de las tasas por uso de la tierra residencial cuando cambian el propósito de uso de tierras agrícolas, menos las tasas por uso de la tierra o las rentas de tierras agrícolas.
En la zona del Sr. P., el precio del terreno residencial es de 4,4 millones de VND/m² y el precio del terreno para cultivos perennes es de 63.000 VND/m². Por lo tanto, la diferencia para calcular las tasas de uso del terreno es de 4.337.000 VND/m². Si se convierten 210,2 m² de terreno, el Sr. P. deberá pagar más de 911 millones de VND en tasas de uso del terreno y una tasa de registro, según lo establecido.
" Para la gente del campo como nosotros, esta cantidad de dinero es demasiado grande, no podemos asumirla. Pagar una cantidad tan alta por la conversión no es diferente a recomprar nuestra propia tierra", dijo el Sr. P.
De hecho, el Sr. P. no fue el único sorprendido por las exorbitantes tasas tras la conversión de terrenos agrícolas en residenciales. Recientemente, la opinión pública se vio conmocionada por la noticia de que, en Nghe An, el Sr. Tran Duy Dong (nacido en 1965) y su esposa Nguyen Thi Hong (nacida en 1970) poseían una parcela de 300 m² de huerto, y si querían convertirla en residencial, tendrían que pagar casi 4.500 millones de dongs.
Según la ley anterior, la tasa de uso del suelo que la Sra. Hong debía pagar por este terreno era de 1,9 millones de VND/m², equivalente a casi 600 millones de VND. Sin embargo, según la nueva normativa, el importe a pagar es de 15 millones de VND/m², equivalente a 4.500 millones de VND.
La Sra. Hong comentó que su familia ya había oído que la provincia de Nghe An aplicaría el impuesto predial según la nueva ley a partir del 21 de mayo. Por lo tanto, presentó la solicitud el 17 de mayo. Sin embargo, el funcionario fiscal indicó que la solicitud no se enviaría a la autoridad fiscal hasta el 19 de junio, por lo que su familia tendría que pagar el impuesto según el nuevo precio.
" El terreno de mi familia está junto al cementerio del pueblo. Si lo vendemos, el dinero que obtengamos no alcanzará para cubrir los gastos, además de que no habrá muchos compradores", dijo la Sra. Tran Van Anh (hija de la Sra. Hong).
No debe aplicarse de forma rígida.
Ante esta situación, según los expertos, el cálculo de las tasas por el uso del suelo en el momento de convertir tierras agrícolas en residenciales debería hacerse de forma flexible y no rígida.
El abogado Truong Anh Tu, presidente del bufete de abogados TAT, enfatizó que la conversión de usos de suelo residencial debe clasificarse claramente, con orientación transparente y mecanismos de apoyo apropiados, en lugar de aplicar rígidamente un nivel único de cálculo de precios.
No todos los casos de conversión del uso del suelo deben incluirse en el mismo marco normativo. Si un hogar realiza la conversión para construir una vivienda y establecerse, es necesario considerar la exención, reducción o ampliación del calendario de pago de la tasa por uso del suelo. Por el contrario, si la conversión se realiza para subdivisión o negocio, lo adecuado es aplicar el precio de mercado.
" Es muy importante distinguir entre las necesidades reales de vivienda y el comportamiento de las inversiones y de las empresas para poder aplicar de forma flexible los métodos de cálculo de las tasas por uso del suelo.
La Ley de Tierras de 2024 constituye una reforma importante, pero para ser efectiva, los decretos y directrices deben especificar criterios de clasificación, instrucciones para la tramitación de las solicitudes presentadas antes de la entrada en vigor de los nuevos precios de las tierras y mecanismos de apoyo para los grupos vulnerables. "Esta política solo será eficaz si crea condiciones para que las personas vivan de forma estable en sus tierras legales, en lugar de obligarlas a soportar cargas financieras que superan sus posibilidades simplemente por falta de orientación oportuna ", enfatizó el Sr. Tu.
Compartiendo la misma opinión, el Dr. Le Dang Doanh, ex director del Instituto Central de Gestión Económica, también dijo que las tarifas por el uso de la tierra durante la conversión deben basarse en el propósito de la conversión.
Si cambia la finalidad de uso y luego lo vende, deberá cobrar el porcentaje que le haya sido eximido.
En cuanto a los casos de cambio de propósito a suelo residencial, existe un porcentaje adecuado y regulaciones sobre el tiempo que no se puede transferir para controlar la transferencia de los derechos de uso del suelo y luego venderlos para aprovechar la política.
Según el Sr. Doanh, para ello es necesario partir del límite de uso de la tierra de cada individuo, hogar, zona y región.
Por ejemplo, si una persona llega a la edad de casarse pero no posee tierras, y recibe tierras de su padre, pero debe transferir el derecho de uso de otros tipos de terreno a terreno residencial, ¿qué porcentaje se recaudará? Este caso es diferente a tener terreno residencial pero seguir recibiendo incentivos al transferir el derecho de uso.
La política debe aplicarse con flexibilidad para garantizar la equidad, apuntando al objetivo de que todos tengan una casa donde vivir. En el futuro, cuando las localidades anuncien los precios de los terrenos, deben seguir de cerca la infraestructura social de esa área, la urbanización, la planificación, las transacciones reales, la demanda y los precios de los terrenos en el momento anterior para elaborar la lista de precios más precisa.
El profesor Dang Hung Vo, ex viceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente, también afirmó que es necesario considerar el propósito específico de la conversión de terrenos. Si la conversión se realiza para ampliar el terreno residencial debido a necesidades familiares, y no para fines comerciales, se permite aplicar una diferencia de precio entre el terreno residencial y el agrícola.
Si los derechos de uso de la tierra se transfieren con fines comerciales, la tasa se recauda según la lista de precios del mercado.
" La política de financiación de tierras debe tener límites para determinar qué casos son para fines comerciales y cuáles para fines de uso. Al transferir derechos para qué, debe entenderse; no se puede aplicar matemáticamente ", enfatizó el Sr. Vo.
En una conferencia de prensa celebrada la tarde del 2 de julio sobre el plan para resolver las dificultades que enfrentan las personas al tener que pagar el 100% de la diferencia entre el precio de los terrenos residenciales y los agrícolas, la Sra. Nguyen Thi Thoa, subdirectora del Departamento de Gestión de Activos Públicos (Ministerio de Hacienda), indicó que el Ministerio de Hacienda envió un documento a las localidades solicitando informes y evaluaciones sobre la recaudación de tasas por uso del suelo para particulares y hogares. Desde la Ley de Tierras de 2013 hasta la Ley de Tierras de 2024, no existe distinción alguna en las disposiciones sobre las obligaciones financieras de los hogares y los particulares al otorgar certificados de derechos de uso del suelo, reconocerlos o cambiar su finalidad.
La Ley de Tierras de 2024 elimina el marco de precios de la tierra y obliga a las localidades a emitir listas de precios para acercarse a los precios de mercado. Hemos previsto la posibilidad de que estas listas aumenten, mientras que las obligaciones financieras se siguen calculando según los precios de dichas listas. Tras resumir los informes de las localidades, el Ministerio realizará una evaluación exhaustiva y se coordinará con el Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente para revisar y proponer modificaciones a las disposiciones de la ley , informó la Sra. Thoa.
Según la Sra. Thoa, el Ministerio de Hacienda solicita comentarios sobre el proyecto de Decreto que modifica y complementa varios artículos del Decreto n.º 103/2024 (reglamento sobre tasas y rentas de tierras). En particular, el Ministerio propone añadir la cláusula 6 al artículo 52 para gestionar los casos transitorios.
En concreto, este suplemento se aplica a hogares e individuos que cambian el propósito del uso del suelo de suelo agrícola en la misma parcela con una casa (anteriormente identificado como suelo de jardín, estanque en la misma parcela con una casa pero no reconocido como suelo residencial) a suelo residencial.
El Ministerio de Finanzas propone que el impuesto por el uso de la tierra se recaude en un 50% de la diferencia entre el impuesto por el uso de la tierra basado en los precios de la tierra residencial y el precio de la tierra agrícola, en el momento en que la autoridad competente emita una decisión que permita el cambio de propósito del uso de la tierra.
“ Estamos ultimando el proyecto de decreto para pedir comentarios al Ministerio de Justicia ”, afirmó el subdirector del Departamento de Gestión de Activos Públicos.
Fuente: https://baolangson.vn/chuyen-dat-nong-nghiep-sang-dat-o-hoang-hot-tien-su-dung-dat-cao-dot-bien-5052884.html
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