El inversor del proyecto residencial Hong Dat - Long An corre el riesgo de tener que pagar cientos de miles de millones en tasas territoriales adicionales, aunque no tiene la culpa del retraso en la determinación de los precios de las tierras - Foto: SON LAM
Como lo informa Tuoi Tre Online , el Decreto 103 sobre tarifas por uso de tierras y rentas de tierras está recibiendo muchos comentarios al aplicar una tarifa de tierra adicional del 5,4% sobre la cantidad de tierra a pagar durante el período en que no se ha calculado la tarifa de tierra.
El Ministerio de Finanzas está buscando comentarios para modificar el decreto.
El MSc. Ngo Gia Hoang (profesor de la Facultad de Derecho Comercial de la Universidad de Derecho de la ciudad de Ho Chi Minh) envió a Tuoi Tre Online un artículo que ofrece perspectivas adicionales sobre este tema.
Reglamento sobre el cobro adicional del 5,4% del canon por uso de suelo en el Decreto 103
De acuerdo con la Cláusula 2, Artículo 50 del Decreto 103/2024/ND-CP que regula las tarifas por uso de la tierra y los alquileres de la tierra, para los proyectos que hayan tenido decisiones sobre la asignación de tierras, el arrendamiento de tierras o el permiso para cambiar los propósitos del uso de la tierra antes del 1 de agosto de 2024, pero que aún no hayan determinado el precio de la tierra, los usuarios de la tierra tendrán que pagar una cantidad adicional equivalente al 5,4%/año sobre el monto de las tarifas por uso de la tierra a pagar durante el período de espera de la valoración.
Esta regulación se basa en la cláusula 2 del artículo 257 de la Ley de Tierras de 2024, que tiene como objetivo garantizar el principio de no perder ingresos presupuestarios durante el período de uso de la tierra sin completar las obligaciones financieras.
Específicamente, el artículo 257 de la Ley de Tierras de 2024 estipula políticas de financiamiento de tierras y precios de tierras para los casos en que haya decisiones sobre asignación de tierras, arrendamiento de tierras, permiso para cambiar los propósitos del uso de la tierra... pero los precios de las tierras no se hayan decidido antes de la fecha de vigencia de esta ley (1 de agosto de 2024).
En principio, la nueva ley no se aplica retroactivamente a las decisiones y actos administrativos dictados antes de su entrada en vigor.
Por lo tanto, en los casos en que haya decisiones administrativas (asignación de tierras, arrendamiento de tierras, cambio de uso de la tierra...) antes de la fecha de vigencia, pero no se haya determinado el precio de la tierra, la determinación del precio de la tierra todavía debe basarse en los principios y políticas en el momento de la emisión de esa decisión, y no aplicar nuevas regulaciones.
El punto d, cláusula 2, artículo 257 de la Ley de Tierras de 2024 estipula que el Gobierno proporcionará orientación detallada sobre la cantidad de dinero que los usuarios de la tierra deben pagar adicionalmente durante el período durante el cual no se hayan calculado las tarifas por uso de la tierra y las rentas de la tierra.
De acuerdo con las regulaciones anteriores, si en el período anterior el usuario del terreno no hubiera calculado la tasa de uso del suelo (por no determinar el precio del terreno a tiempo), deberá pagar un monto adicional. Este monto se calcula a un 5,4 % anual sobre el monto de la tasa de uso del suelo a pagar.
Las regulaciones carecen de flexibilidad para cada caso específico
El hecho de que la ley estipule una tasa de recaudación "dura" del 5,4% anual pero no explique claramente la base para determinar dicha tasa y no esté vinculada a un mecanismo de ajuste basado en el mercado o a una herramienta específica es irrazonable y fácilmente conduce a una falta de flexibilidad y causa fácilmente controversia sobre su razonabilidad.
El método de cálculo antes mencionado carece de clasificación y flexibilidad para cada grupo de proyectos y no distingue entre casos debidos a errores objetivos (por demora de la autoridad competente en determinar los precios del terreno o por culpa del inversor).
Si las empresas cumplen con los procedimientos legales pero tienen que esperar pasivamente a que las autoridades evalúen los precios de los terrenos, se les cobrarán tarifas adicionales, lo que hará que los costos de inversión aumenten aunque no sea su culpa.
Esto incrementa los riesgos legales y financieros, afecta la capacidad de previsión de los inversores y pone presión sobre los flujos de caja, especialmente en un contexto de mercado difícil.
El resultado es una reducción en la motivación para ejecutar proyectos, lo que afecta la oferta de viviendas, la producción y los locales comerciales, y resulta inconsistente con las políticas de recuperación económica.
El impuesto por el uso de la tierra es un costo de inversión de insumos (costo de la tierra), similar al costo de compra de materias primas, costos de construcción de infraestructura, etc., por lo que se incluirá en el costo de los productos inmobiliarios y luego se convertirá en el precio de venta para los compradores.
Por lo tanto, esta recaudación inevitablemente trasladará la carga financiera al comprador de la vivienda (si la empresa no ha vendido la casa) o reducirá el beneficio de la inversión obtenido si el producto se ha vendido.
Generalmente, después de vender una casa a un comprador, la empresa debe pagar esta tarifa adicional por el uso del terreno, por lo que la empresa ya no tiene derecho a aumentar el precio de venta o ajustar las obligaciones financieras en el contrato de venta de la casa firmado.
Por lo tanto, las empresas se ven obligadas a soportar este cobro adicional, lo que genera riesgos legales y financieros, especialmente para proyectos que se entregaron hace muchos años pero que están estancados en la determinación de los precios de los terrenos.
¿Cuándo se debería eximir a las empresas del pago de tasas territoriales adicionales?
Las autoridades necesitan clasificar los casos en diferentes grupos:
En caso de retraso en el pago de las tasas por uso de la tierra por culpa de la autoridad competente (debido a la falta de determinación del precio de la tierra), la empresa debe estar exenta de pagar la tasa adicional por uso de la tierra, a fin de aumentar la responsabilidad de la autoridad competente en la determinación del precio de la tierra.
Al mismo tiempo, proteger los derechos legítimos de las empresas en casos de errores objetivos, garantizando los principios de equidad y transparencia en la gestión financiera de la tierra.
En caso de que la demora en la determinación del precio del terreno se deba a una culpa de la empresa, ésta deberá pagar una tasa adicional por el uso del terreno.
En principio, los derechos de uso de la tierra y los intereses sólo se cobrarán si la empresa tiene una base suficiente para determinar sus obligaciones financieras pero deliberadamente no las cumple.
En consecuencia, debería haber una orientación detallada sobre qué situaciones específicas se consideran faltas del usuario de la tierra, para evitar abusos o aplicaciones arbitrarias.
Fuente: https://tuoitre.vn/bat-cap-tien-dat-bo-sung-can-co-huong-dan-chi-tiet-cho-tung-truong-hop-cu-the-20250613105735746.htm
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