De acuerdo con la cláusula 5, artículo 23 de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023, los inversores en proyectos inmobiliarios solo pueden recoger depósitos de no más del 5% del precio de venta; arrendamiento con opción a compra de casas, obras de construcción y área de piso de construcción en obras de construcción cuando hayan cumplido todas las condiciones para ponerlas en funcionamiento de acuerdo con las regulaciones.
Además de la normativa sobre depósitos, el artículo 25 de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 también regula el pago de la compraventa y el arrendamiento de viviendas en papel. En consecuencia, las partes realizan múltiples pagos y el primer pago no debe superar el 30 % del contrato, incluido el depósito (la normativa anterior no lo incluía).
Los pagos posteriores deben realizarse según el avance de la construcción, pero no deben superar el 70 % del valor del contrato cuando la vivienda, la obra y la superficie construida no se hayan entregado. Si el vendedor es una organización con inversión extranjera, no debe superar el 50 % del valor del contrato. Si el comprador o el comprador a plazos no ha obtenido un libro rojo/libro rosa, no podrá cobrar más del 95 % del valor del contrato. El valor restante se abonará cuando el comprador obtenga un libro rosa.
El depósito es el primer paso en el proceso de compraventa y se realiza antes de la firma del contrato. Anteriormente, cuando no existían regulaciones sobre depósitos para la compra de inmuebles, la situación de los depósitos en el mercado era inestable, lo que planteaba riesgos potenciales. Muchos inversores aceptaban depósitos y acordaban reservar una propiedad con una gran cantidad de dinero. Algunos proyectos ni siquiera estaban calificados para vender futuras viviendas, pero aun así se ofrecían a la venta, lo que instaba a los clientes a depositar para captar más capital.
De hecho, muchos proyectos de vivienda han cobrado depósitos y pagos a cuenta de los clientes a través de firmas de corretaje o directamente del inversionista. Sin embargo, este no implementó el proyecto o lo implementó a medias y luego lo detuvo, dejando a los compradores de vivienda esperando.
La normativa sobre depósitos inmobiliarios busca proteger los derechos de los compradores de vivienda, evitando la captación de depósitos excesivos, lo que podría dar lugar a prácticas fraudulentas que los perjudiquen. Esta normativa también busca controlar más estrechamente la ejecución de proyectos inmobiliarios para evitar que inversores con poca capacidad financiera se aprovechen de los ladrones y se queden con el terreno esperando el momento oportuno.
Desde la perspectiva del inversor, muchas inmobiliarias están inquietas porque, en realidad, desde hace muchos años, la mayoría se han estado beneficiando económicamente. Movilizan capital de los compradores de vivienda para invertir… por lo que muchos clientes han pagado el 95% del precio de compra de la vivienda, pero no saben cuándo recibirán la escritura de compraventa.
O peor aún, el inversor está en apuros y el cliente no sabe cuándo recibirá la casa. Incluso se da el caso de que el inversor moviliza capital sin depósito y con una "garantía" del banco. Esto significa que el cliente y el promotor inmobiliario invierten juntos "para absorber las ganancias y asumir las pérdidas", ¡pero la "lengua" siempre la tiene el cliente!
Para construir gradualmente un mercado inmobiliario saludable, además de las regulaciones actuales, debería haber más restricciones y sanciones adecuadas a la realidad de las transacciones de depósito y la movilización de capital para proteger los derechos legítimos de los clientes y filtrar a los inversores que "atrapan a los ladrones con las manos desnudas".
DONG GIA
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Fuente: https://www.sggp.org.vn/bao-ve-quyen-loi-khach-hang-post749500.html
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