In einem Bericht an den Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung zur Umsetzung der Richtlinien und Gesetze zur Verwaltung des Immobilienmarkts und zur Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus von 2015 bis Ende 2023 wies das Finanzministerium auf zahlreiche Schlupflöcher, Mängel und Einschränkungen bei der Mobilisierung von Investitionskapital für den Bau gewerblicher Wohnungsbauprojekte, die Übertragung von Investitionsprojekten sowie die Übertragung von Immobilien hin.

Risiken bei der Übertragung von Investitionsprojekten

Bezüglich der Kapitalmobilisierung für den Bau gewerblicher Wohnungsbauprojekte erklärte das Finanzministerium, dass es Investoren gemäß den Bestimmungen des Wohnungsbaugesetzes bisher gestattet war, Verträge, Kapitaleinlagedokumente oder Investitionskooperationsverträge und -dokumente mit Organisationen und Einzelpersonen zur Investition in den Wohnungsbau zu unterzeichnen, und dass die Kapitalgeber oder Investitionskooperationspartner die Wohnprodukte auf Grundlage der vereinbarten Kapitaleinlagequote aufteilen durften.

Gemäß den geltenden Vorschriften ist es Investoren jedoch nicht gestattet, Kapital zu mobilisieren, um Wohnprodukte aufzuteilen oder der Partei, die das Kapital mobilisiert, Priorität bei der Registrierung, Hinterlegung und Ausübung des Rechts auf den Kauf von Wohnraum oder bei der Aufteilung von Landnutzungsrechten im Projekt zu gewähren, außer im Falle der Kapitaleinlage zur Gründung einer neuen juristischen Person, die vom Staat als Investor eines Wohnbauprojekts bestimmt wird.

Nach Abschluss der Errichtung des Hausfundaments gemäß den Bestimmungen des Dekrets 71 ist es dem Investor gestattet, einen Vertrag über den Verkauf und Kauf zukünftiger Häuser und Bauwerke zu unterzeichnen, der zuvor unterzeichnete Kapitaleinlageverträge ersetzt.

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Laut dem Finanzministerium gibt es viele Möglichkeiten, das Gesetz zu umgehen. Dies erschwert es staatlichen Behörden, den tatsächlichen Wert von Immobilienübertragungen zu überprüfen. Foto: Hoang Ha

Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags für künftige Wohn- und Bauleistungen ist der Kapitalgeber berechtigt, den Kaufvertrag für künftige Wohn- und Bauleistungen zu übertragen.

Das Finanzministerium erklärte jedoch, dass staatliche Behörden in der Realität noch nicht in der Lage seien, die Tatsache zu kontrollieren, dass Investoren weiterhin Verträge (in vielfältiger Form) mit Privatpersonen abschließen. Erst wenn Privatpersonen Dokumente an die Steuerbehörden übermitteln und einreichen müssen, entdecken sie den Vorfall.

Darüber hinaus gibt es Fälle, in denen Investoren akzeptieren, im Namen des Käufers persönliche Einkommensteuer (PIT) zu zahlen, bei der Übertragung des Kapitaleinlagevertrags PIT vom Käufer einziehen, aber keine Steuern an den Staatshaushalt abführen.

In Bezug auf die Übertragung von Investitionsprojekten erklärte das Finanzministerium, dass Steuerzahler juristische Personen seien, die Investitionsrechte übertragen oder Teile oder das gesamte Investitionsprojekt in Form einer Trennung, Fusion, Unternehmensumwandlung oder Kapitaleinlageübertragung an andere Organisationen oder Einzelpersonen ausnutzen, vorbehaltlich der Bestimmungen des Gesetzes über Grundstücks-, Investitions-, Wohnungs- und Immobiliengeschäfte.

Handelt es sich bei der übertragenden Organisation um ein staatliches Unternehmen, muss sie zudem die Bestimmungen des Gesetzes über die Verwaltung und Verwendung von in Produktion und Geschäft von Unternehmen investiertem Staatskapital sowie des Gesetzes über die Verwaltung öffentlichen Vermögens einhalten.

Dem Finanzministerium zufolge ist diese Tätigkeit mit zahlreichen Risiken behaftet. So könnten beispielsweise die Organisationen Transferpreise angeben, die nicht den tatsächlichen Preisen entsprechen, und dadurch Verluste für den Staatshaushalt verursachen; Projekte übertragen werden, die die gesetzlich vorgeschriebenen Übertragungsbedingungen nicht erfüllen; Vermögenswerte ohne Versteigerungen verkaufen, wodurch öffentliche Staatsgüter verloren gehen; und Grundstücke für den falschen Zweck nutzen.

Einzelpersonen, die Kapitalgeber oder Gründungsaktionäre sind, wird zunächst vom Staat Land zugeteilt, wofür Landnutzungsgebühren erhoben werden. Der Staat pachtet Land (jährlich oder einmalig zu entrichten), um Investitionsprojekte durchzuführen. Nach einer Reihe von Übertragungen von Kapitaleinlagen und Anteilen führt dies zum Austausch aller Kapitalgeber und Gründungsaktionäre.

Tatsächlich hat sich das Unternehmen, das das Investitionsprojekt umsetzt, nicht geändert (die Unternehmenssteuerkennzeichen haben sich nicht geändert), aber die Kapitalgeber des Unternehmens haben sich geändert. Man kann sagen, dass das Immobilienprojekt im Wesentlichen durch die Form der Kapitalübertragung von Kapitalgebern oder Gründungsaktionären verkauft wird.

Das Finanzministerium erklärte, dass die Aktivitäten der oben genannten Steuerzahler zahlreiche Steuerrisiken bergen, die zu Einnahmeverlusten für den Staatshaushalt und einem Risiko von Verstößen gegen die Bestimmungen des Gesetzes zur Landverwaltung führten.

Es ist schwierig, den tatsächlichen Wert der Überweisungstransaktion zu überprüfen

In Bezug auf Immobilienübertragungspreise wies das Finanzministerium darauf hin, dass Steuerzahler Übertragungspreise für die Steuerberechnung angegeben hatten, die nicht den tatsächlichen Übertragungspreisen entsprachen. Käufer und Verkäufer verwendeten einen handschriftlichen, von beiden Parteien unterzeichneten Vertrag, in dem die tatsächlichen Transaktionspreise festgehalten wurden, um Streitigkeiten vor Gericht zu vermeiden.

„Daher ist es für die zuständigen staatlichen Stellen sehr schwierig, den tatsächlichen Wert von Immobilienübertragungstransaktionen zu überprüfen, insbesondere da die Steuerbehörden derzeit nicht über die Funktion einer Ermittlung verfügen“, heißt es in dem Bericht des Finanzministeriums.

Bei Verträgen zur Übertragung von Kaufverträgen für Häuser und zukünftige Bauarbeiten entspricht der Wert des Kaufvertrags von der zweiten Partei auf die dritte Partei nur dem Kaufpreis des Investors. Oder der Steuerzahler ist nach Ausstellung der Bescheinigung bereit, einen niedrigeren Preis als den des Investors anzugeben, was ebenfalls zu einem Verlust bei der Berechnung der Haushaltseinnahmen führt.

In Bezug auf die Methode des Kaufs und Verkaufs von Immobilien und Immobilienprojekten erklärte das Finanzministerium, dass der Investor damit einverstanden sei, dass der Käufer den Vertrag für das zukünftige Haus mit einem neuen Käufer neu unterschreibt, um die persönliche Einkommensteuer aus der Immobilienübertragung zu vermeiden.

„Der Investor umgeht die Bestimmungen des Wohnungsgesetzes zur Begrenzung der Zahl der Häuser, die Ausländer besitzen dürfen, indem er langfristige Mietverträge abschließt und dem Mieter die vollen Rechte eines Hauseigentümers einräumt. Die eigentliche Transaktion des Kaufs und Verkaufs von Immobilien wird jedoch durch den Kauf von Anteilen legalisiert und anschließend das Geschäft aufgeteilt“, heißt es in dem Bericht.

Zur Genehmigung einer Immobilienübertragung unterzeichnet der Steuerzahler, der die Immobilie überträgt, keinen Übertragungsvertrag, sondern einen Autorisierungsvertrag (in dem die autorisierte Person das Besitz-, Nutzungs- und Verfügungsrecht an der Immobilie erhält), um die persönliche Einkommensteuer aus der Immobilienübertragung zu vermeiden.

Daten des Finanzministeriums zeigen, dass die Einnahmen aus der Einkommensteuer auf Immobilienübertragungen im Zeitraum 2017–2022 im Vergleich zu den Einnahmen des Vorjahres gestiegen sind.

Im Jahr 2017 belief sich der Umsatz auf 10.818 Milliarden VND. Im Jahr 2018 betrug er 12.963 Milliarden VND, ein Anstieg von 19,82 %. Im Jahr 2019 betrug er 14.447 Milliarden VND, ein Anstieg von 11,44 %. Im Jahr 2020 belief er sich auf 16.213 Milliarden VND, ein Anstieg von 12,22 %. Im Jahr 2021 belief er sich auf 21.142 Milliarden VND, ein Anstieg von 30,4 %. Der höchste Umsatz wurde im Jahr 2022 mit 34.746 Milliarden VND erzielt, ein Anstieg von 64,34 % gegenüber 2021.

Allein im Jahr 2023 werden die Einnahmen aus der Einkommensteuer aufgrund von Marktschwierigkeiten und rückläufigen Transaktionen auf lediglich 18.618 Milliarden VND sinken.