Warum steigen die Preise für gebrauchte Sozialwohnungen täglich?

Sozialwohnungen, aber nicht mehr günstig

Da es in letzter Zeit keine Anzeichen einer Verbesserung des Angebots an bezahlbaren Wohnungen gibt, insbesondere in den Gebieten nicht allzu weit vom Stadtzentrum entfernt, versuchen viele Menschen, alte Sozialwohnungen zu kaufen.

Obwohl es sich um Sozialwohnungen handelt und diese seit vielen Jahren genutzt werden, werden diese Wohnungen derzeit zu Preisen verkauft, die für einkommensschwache Gruppen unerschwinglich sind. Beispielsweise erfreute sich das Felix Homes-Projekt in Go Vap (HCMC), das 2017 für 14 Millionen VND/m2 zum Verkauf angeboten wurde, großer Beliebtheit. Damals erhielten Personen mit einem Einkommen von weniger als 9 Millionen VND/Monat von Banken 70 % des Wohnungswerts zu Vorzugszinsen und mit einer Zahlungsstundung von 15 bis 20 Jahren. Für rund 240 Millionen VND konnten Käufer eine Wohnung in diesem Sozialwohnungsprojekt erwerben.

Recherchen zufolge wird eine 56 m² große Wohnung bei Felix Homes derzeit für 1,69 Milliarden VND verkauft, was etwa 30 Millionen VND/m² entspricht. Darüber hinaus gibt es Verkäufer, die Wohnungen in diesem Projekt zu Preisen zwischen 35 und 45 Millionen VND/m² anbieten.

Sozialwohnungsprojekt Felix Homes in Go Vap.

In Hanoi wurde das Projekt NOXH @Home in Yen So (Hoang Mai, Hanoi) mit 1,2 Milliarden VND pro 55 m² großer Wohnung ausgeschrieben. Die Übergabe war Ende 2018 geplant, und es wurde ein 20-jähriges Darlehen mit Vorzugszinsen gewährt. Somit kostet jeder m² dieses Projekts etwa 20 Millionen VND, ein Preis, der im Vergleich zu einem NOXH-Projekt nicht sehr angemessen ist, aber auch günstiger ist als bei einigen kommerziellen Apartmentprojekten zu dieser Zeit.

Derzeit wird eine 55 m² große Wohnung im @Home-Projekt für 1,75 Milliarden VND angeboten, was 31 Millionen VND/m² entspricht. Darüber hinaus werden in diesem Projekt auch einige größere Wohnungen zu Preisen von bis zu 36 Millionen VND/m² angeboten.

Mit den steigenden Preisen für viele alte Sozialwohnungen ist es für viele Menschen schwieriger denn je geworden, ein Haus für den tatsächlichen Wohnbedarf zu erwerben. Frau Dao Thu Trang (35 Jahre, Ho-Chi-Minh-Stadt) berichtete von ihrer Suche nach einem Haus und sagte, dass sie und ihr Mann seit fast zwei Monaten nach Häusern suchen und sich diese ansehen, aber kein Haus gefunden haben, das ihnen sowohl preislich als auch in der Lage zusagt.

„Die alten Sozialwohnungen werden trotz langer Belegung und baulicher Mängel immer noch nicht billiger. Ich habe mir viele Projekte angesehen, aber keines davon wurde für weniger als 30 Millionen VND verkauft, was die finanziellen Möglichkeiten meiner Familie übersteigt. Sozialwohnungen mit angemessenen Preisen sind zu weit entfernt oder erfordern einen Umzug in benachbarte Provinzen. Ein Kauf dort würde meine Arbeit stark beeinträchtigen…“, erzählte Frau Trang.

Viele Leute verkaufen Wohnungen bei Felix Homes zum doppelten Preis weiter.

Frau Trang erzählte, dass die Idee zum Kauf einer alten Sozialwohnung von einem Freund kam. Nach längerer Suche fand ihre Familie eine alte Wohnung für 28 Millionen VND/m². Berechnet man jedoch die Renovierungskosten, beträgt der Preis rund 30 Millionen VND/m². Dieser Preis übersteigt die Möglichkeiten einkommensschwacher Bevölkerungsgruppen und ist daher für viele keine gute Option. Daher ist die Idee, alte Sozialwohnungen zu kaufen, weil man glaubt, sie seien günstiger, weil die Wohnungen Anzeichen von Verfall aufweisen, in der Realität nicht zutreffend.

Studien zufolge sind die Preise für Sozialwohnungen auf dem Sekundärmarkt kontinuierlich gestiegen und haben auf dem Primärmarkt einen neuen Höchststand erreicht. Beispielsweise schwankte der Investorenpreis beim jüngsten NHS Trung Van-Projekt (Hanoi) zwischen 19 und 20 Millionen VND/m². Ganz zu schweigen von den Gebühren, die anfallen können, da derzeit extrem viele Menschen ein Haus im Projekt kaufen und entsprechende Anträge stellen.

Warum steigen die Preise für alte Sozialwohnungen?

Als Antwort auf diese Frage wird in vielen Stellungnahmen darauf hingewiesen, dass der Hauptfaktor, der zu einem weiteren Anstieg der Preise für Sozialwohnungen führt, das Problem des Angebots sei.

Laut dem jüngsten Bericht des Bauministeriums gab es im ersten Quartal 2023 im ganzen Land nur 1 Sozialwohnungsprojekt mit einem Umfang von 300 neu lizenzierten Wohnungen; 5 Projekte mit einem Umfang von 1.908 Wohnungen, die für den zukünftigen Verkauf in Frage kommen; 4 Projekte mit einem Umfang von 934 Wohnungen, deren Bau abgeschlossen wurde...

Davon befinden sich 397 Arbeiterwohnungsprojekte mit einem Umfang von 453.426 Einheiten im Bau, 152 Projekte mit einem Umfang von 153.426 Einheiten im Bau und 245 Projekte mit einem Umfang von 300.000 Einheiten durchlaufen Investitionsverfahren … Da sich viele Projekte noch im Status „im Bau“ befinden und das derzeitige Angebot an Sozialwohnungen nur einen sehr kleinen Teil der Nachfrage ausmacht, sind die Preise einiger alter Projekte stark angestiegen, da die Preise im Vergleich zu gewerblichen Wohnungsbauprojekten noch nicht zu hoch sind.

Der Ausbau des sozialen Wohnungsbaus wird in den nächsten Jahren hoffentlich vielen Menschen dabei helfen, ein Eigenheim zu besitzen.

Diesem Bericht zufolge sind die Preise für gebrauchte Sozialwohnungen, die auf dem Immobilienmarkt gehandelt und verkauft werden können, in den letzten fünf Jahren rasant gestiegen und liegen üblicherweise bei 17 bis 19 Millionen VND/m² (im Vergleich zum durchschnittlichen Erstverkaufspreis von 12 bis 15 Millionen VND/m²). In einigen Gebieten liegen die Preise für Sozialwohnungen derzeit bei 21 bis 25 Millionen VND/m², sogar bei bis zu 30 bis 35 Millionen VND/m², was sie für viele bedürftige Menschen mit geringem Einkommen unerschwinglich macht.

Laut den Mitarbeitern der Maklerbüros steigt der Preis jeder Wohnung je nach Lage, Ausrichtung, Ausstattung und Infrastrukturentwicklung rund um das Projekt mehr oder weniger stark an. Insbesondere bei einigen Sozialwohnungsprojekten, die einst in Gebieten mit schlechter Infrastruktur errichtet wurden, sich im Laufe der Jahre jedoch stark weiterentwickelt und eine hohe Bevölkerungsdichte aufweisen, steigen die Wohnungspreise hier stark an und verdoppeln sich manchmal sogar.

Experten zufolge profitiert der Sozialwohnungsbau zudem von staatlichen Anreizen in Bezug auf Grundnutzungsgebühren, Steuern usw. und unterliegt bestimmten Vorschriften, die eine Übertragung erst nach fünf Jahren ermöglichen. Daher ist der Erstpreis deutlich niedriger als bei Gewerbewohnungen. Daher steigen die Preise für alte Sozialwohnungen zum Zeitpunkt der Übertragung stark an.

In seiner Antwort auf diese Frage nannte Herr Vo Hong Thang, stellvertretender Direktor von R&D DKRA Vietnam, drei Hauptgründe für den Preisanstieg bei alten Sozialwohnungen.

Zunächst geht es um rechtliche Fragen. Die lange Zeit bis zur Genehmigung einer Projektlizenz erhöht auch andere Kosten, darunter Zinsen, Betriebskosten, Opportunitätskosten usw. Alle oben genannten Punkte haben den Verkaufspreis des Produkts in die Höhe getrieben.

Das zweite Problem ist das der Kapitalquellen. Dazu gehören der starke Anstieg der Bankzinsen und die steigenden Kosten anderer Kapitalbeschaffungskanäle. Schließlich ist es auf den starken Anstieg der Inputkosten zurückzuführen. Die Grundstückspreise, die Lohnkosten und die Rohstoffkosten (Eisen, Stahl, Sand, Zement usw.) sind in letzter Zeit stark gestiegen.

Quelle: https://www.congluan.vn/vi-sao-nha-o-xa-hoi-da-qua-su-dung-ngay-mot-tang-gia-post248197.html