Weniger riskante Option für Kunden
In Fortsetzung der 6. Sitzung diskutiertedie Nationalversammlung am Morgen des 31. Oktober im Saal eine Reihe von Inhalten mit unterschiedlichen Meinungen zum Entwurf des Gesetzes über das Immobiliengeschäft (in der geänderten Fassung).
Bei der Vorstellung des Berichts zur Erläuterung, Annahme und Überarbeitung des Gesetzesentwurfs zum Immobiliengeschäft (in geänderter Fassung) sagte der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung, Vu Hong Thanh:
Hinsichtlich der Grundsätze des Wohnungsbaus und künftiger Bauarbeiten herrscht Einigkeit darüber, dass im Gesetzentwurf Regelungen zu Kautionen, Zeitpunkten des Kautionseingangs und Kautionshöhen erforderlich sind.
In einigen Stellungnahmen wurde vorgeschlagen, eine Kautionsklausel hinzuzufügen, um sicherzustellen, dass Verträge unterzeichnet werden, bevor die Bauarbeiten in Betrieb genommen werden können. In anderen Stellungnahmen wurde vereinbart, Kautionen nur dann zu akzeptieren, wenn „die Bauarbeiten in Betrieb genommen werden können“ und „die Transaktion ordnungsgemäß durchgeführt wurde“.
Vorsitzender des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung, Vu Hong Thanh.
Auf Grundlage der Meinungen der Regierung , der Abgeordneten der Nationalversammlung in der 5. Sitzung, der Delegationen der Nationalversammlung und der Behörden der Nationalversammlung schlug der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung (NASC) zwei Optionen vor:
Option 1: „Immobilienprojektinvestoren dürfen nur dann Einlagen von Kunden einziehen, wenn die Häuser und Bauarbeiten alle Bedingungen für die Inbetriebnahme erfüllt haben und Transaktionen gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes durchgeführt wurden.“
Diese Option ist für den Kunden, die schwächere Partei im Immobiliengeschäft, weniger riskant. Da die Anzahlung erst geleistet wird, wenn die Immobilie für den Verkauf freigegeben ist und beide Parteien den Vertrag offiziell unterzeichnet haben, wird das Auftreten von Streitigkeiten begrenzt.
Die Einschränkung dieser Option besteht darin, dass der Investor keine Möglichkeit hat, Einlagen zu erhalten, um die Unterzeichnung von Verträgen mit potenziellen Kunden sicherzustellen.
Die Entgegennahme von Anzahlungen von Kunden, die Verträge für den Kauf, Mietkauf von Häusern oder zukünftige Bauarbeiten unterzeichnet haben, ist keine Anzahlung zur Gewährleistung des Vertragsabschlusses, sondern eine Anzahlung zur Gewährleistung der Vertragserfüllung gemäß Artikel 328 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Die Bedeutung einer Anzahlung spielt keine allzu große Rolle mehr, da der Vertrag bereits Bestimmungen über die Einziehung der Zahlung des Vertragswerts nach Fortschritt und Vertragsstrafenklauseln enthält, falls die Parteien ihren Verpflichtungen nicht ordnungsgemäß nachkommen.
Diese Option wurde von der Regierung und aufgrund der 15/40-Meinungen der Delegationen und Agenturen der Nationalversammlung gewählt.
Option 2: „Investoren für Immobilienprojekte dürfen gemäß der Vereinbarung mit Kunden nur dann Anzahlungen einziehen, wenn das Projekt über einen von einer staatlichen Agentur bewerteten Grundentwurf verfügt und der Investor über eines der in Absatz 2, Artikel 24 dieses Gesetzes genannten Dokumente zu Landnutzungsrechten verfügt.
Der Kaufpreis bzw. der Mietkaufpreis des Hauses oder der Bauarbeiten muss in der Kautionsvereinbarung klar angegeben sein. Die maximale Kautionshöhe richtet sich nach den gesetzlichen Bestimmungen, darf jedoch 10 % des Kaufpreises bzw. Mietkaufpreises des Hauses oder der Bauarbeiten nicht überschreiten. Dabei ist die Einhaltung der sozioökonomischen Entwicklungsbedingungen in jedem Zeitraum und für jede Immobilienart sicherzustellen.
Diese Option hilft Investoren, einen Anzahlungsvertrag zu unterzeichnen, um die Umsetzung der Vereinbarung mit potenziellen Kunden sicherzustellen, bevor die Immobilie für den gewerblichen Gebrauch freigegeben wird.
Die Einschränkung dieses Plans besteht darin, dass mit dem Projekt noch nicht begonnen wurde, sodass der Kunde das Risiko trägt. Sollte der Investor die technischen Planungsschritte durchführen, die Konstruktionszeichnungen erstellen, eine Baugenehmigung beantragen und die Bauarbeiten länger als vereinbart durchführen, beeinträchtigt dies die Rechte des Kunden und kann zu Streitigkeiten führen. Der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung fordert die Regierung auf, den Inhalt der Folgenabschätzung für den Plan zu ergänzen.
20/40 der Delegationen und Agenturen der Nationalversammlung entschieden sich für diese Option.
Risiko der Ausnutzung gesetzlicher Regelungen
Hinsichtlich der Bedingungen für die Durchführung zukünftiger Wohnungs- und Bauvorhaben wies Herr Thanh darauf hin, dass für die zu errichtenden Grundstücksflächen im Zusammenhang mit zukünftigen Wohnungs- und Bauvorhaben kein Landnutzungszertifikat erforderlich sei.
Der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung akzeptiert und passt die Bestimmungen in Absatz 8, Artikel 24 an und passt die Punkte c und d, Absatz 2, Artikel 14 technisch entsprechend an: Das in Immobilienprojekten verfügbare Unternehmen für Wohnungsbau und Bauarbeiten muss über eine Bescheinigung über Landnutzungsrechte für die mit dem Unternehmen errichteten Grundstücksflächen für Wohnungsbau und Bauarbeiten verfügen;
Für künftige Wohnungs- und Bauunternehmen ist kein Zertifikat für Landnutzungsrechte erforderlich, es besteht jedoch die Pflicht, finanzielle Verpflichtungen in Bezug auf das Land zu erfüllen, das mit den Wohnungs- und Bauunternehmen verbunden ist.
Abgeordnete der Nationalversammlung bei der Diskussionsrunde am Morgen des 31. Oktober.
In Bezug auf Immobilienhandelsflächen sprechen sich viele dafür aus, keine Regulierung zu fordern, sondern lediglich Immobilientransaktionen über Immobilienhandelsflächen zu fördern.
Der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung hat Folgendes angenommen und überarbeitet: Die Bestimmungen zu Immobilientransaktionen über Immobilienhandelsplätze in Kapitel VII des Gesetzesentwurfs werden gestrichen; Klausel 7, Artikel 8 des Gesetzesentwurfs über staatliche Richtlinien zu Immobilieninvestitionen und -geschäften wird wie folgt ergänzt: „Der Staat ermutigt Organisationen und Einzelpersonen, Transaktionen zum Kauf, Verkauf, zur Übertragung, zum Leasing, zur Verpachtung von Häusern, Bauarbeiten und Landnutzungsrechten über Immobilienhandelsplätze abzuwickeln.“
Die praktische Zusammenfassung der Umsetzung des Gesetzes über Immobiliengeschäfte im Jahr 2014 zeigt, dass die derzeitigen Immobilienhandelsplattformen nicht in der Lage sind, die Rechtssicherheit von Transaktionen zu gewährleisten, und dass es viele Fälle gibt, in denen Immobilienhandelsplattformen den Markt störten.
„Die Forderung nach Transaktionen über Immobilienhandelsplattformen birgt das Risiko, gesetzliche Regelungen auszunutzen und nicht die Umsetzung der Aufgabe zu gewährleisten, einen gesunden, sicheren und nachhaltigen Immobilienmarkt zu entwickeln“, sagte Herr Thanh .
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