Immobilien sind für viele Menschen die beliebteste Anlageform. Überraschenderweise entschied sich der legendäre Investor Warren Buffett jedoch nicht für Immobilien. Warum?
Es gibt keine Preisineffizienz.
„Immobilien sind keine Handelsware. Ich denke, dass Immobilienpreise in den meisten Fällen richtig angesetzt sind und es selten vorkommt, dass sie falsch bewertet werden“, erklärte Warren Buffett einst auf der Aktionärsversammlung von Berkshire Hathaway.
Die Anlagephilosophie des Milliardärs besteht darin, in Qualitätsunternehmen zu investieren, die deutlich unter ihrem tatsächlichen Wert gehandelt werden. Immobilien bieten diese Möglichkeit jedoch nicht. Er glaubt, dass es kaum Gelegenheiten gibt, Immobilien zu kaufen, die deutlich unter ihrem Schätzwert liegen.
Immobilien lassen sich leichter analysieren als andere Unternehmen, da sie oft über stabile und klare Cashflows verfügen. Dadurch ist die Wahrscheinlichkeit einer Fehlbewertung geringer.
Natürlich ist der Markt nicht völlig effizient. Auch in wirtschaftlichen Krisen kommt es zu Preisrückgängen bei Immobilien, diese sind aber eher selten.
Kein Wettbewerbsvorteil
Warren Buffett meidet auch Unternehmen, bei denen andere im Vorteil sind und er selbst nicht. Er sagte, Berkshire habe gegenüber professionellen Immobilieninvestoren keinen Wettbewerbsvorteil.
Das Immobiliengeschäft liegt in den Händen von Immobilienfonds, privaten Unternehmen, die sich auf Immobilien spezialisiert haben. Sie beschäftigen Top-Talente und verfügen über die besten Beziehungen in der Branche. Auch Kleinanleger beteiligen sich häufig am US-Immobilienmarkt, indem sie in die Fondsanteile dieser Fonds investieren.
Warren Buffett und sein Fonds sind inzwischen auf Investitionen in Aktien und börsennotierte Unternehmen spezialisiert.
Steuerliche Hindernisse
In den USA unterliegen Privatanleger, die in Immobilien investieren, der Einkommensteuer. Wenn jedoch Unternehmen und andere Firmen als Real Estate Investment Trusts (REITs) in diesen Bereich investieren, werden Immobilien doppelt besteuert: Einmal auf Unternehmensebene und ein weiteres Mal bei der Ausschüttung an die Aktionäre.
Immobilieninvestitionen sind im Vergleich zu Aktien hinsichtlich Verwaltung und Betrieb kostspieliger (Foto: Tran Khang).
Kostspieliges Management
Im Gegensatz zu Aktien und Anleihen sind Immobilien keine passiven Investitionen. Immobilienbesitzer stehen vor zahlreichen Verwaltungsproblemen, von der Instandhaltung über den Betrieb und die Vermietung bis hin zu rechtlichen Fragen.
All diese Arbeit ist mit Zeit- und Kostenaufwand verbunden. Bei großen Investitionen beauftragen Investoren häufig eine Person oder Organisation mit der Verwaltung der Immobilien.
Kluge Investoren wie Buffett meiden Investitionen, die sie von höheren Renditechancen ablenken. Immobilien fallen für ihn in diese Kategorie.
Aber es gibt Ausnahmen.
Unter bestimmten Bedingungen ist Buffett bereit, in Immobilien zu investieren, etwa während einer Krise oder wenn sich durch einen Ausverkauf eine große Chance ergibt.
Während der Krise der 1980er und 1990er Jahre gründete Warren Buffett beispielsweise die Trust Corp., um die liquidierten Vermögenswerte gescheiterter Sparkassen aufzukaufen, darunter Tausende von Immobilien.
In dieser Zeit wurden Immobilien abverkauft, Käufer waren rar, und die Bewertungen entsprachen nicht mehr den Fundamentaldaten. Buffett sagte, dass „Immobilien damals völlig unterbewertet waren“.
Viele externe Investoren, darunter Warren Buffett, haben sich in den Kampf gestürzt. Doch außerhalb schwerer Finanzkrisen sind solche Gelegenheiten zur Fehlbewertung selten.
Während er direkte Investitionen in Immobilien vermeidet, investiert der Milliardär gelegentlich in öffentlich gehandelte Immobilienderivate wie REITs.
Diese Anlageform ist oft vielfältig und hochliquide.
Dies ermöglicht Buffett einen schnellen Ein- und Ausstieg, anders als bei Immobilien. REITs werden ähnlich wie Aktien investiert, machen aber dennoch nur einen kleinen Teil des Portfolios von Berkshire aus.
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