Ho-Chi-Minh-Stadt verlangt offiziell, dass Investoren von Immobilienprojekten in der Region die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken im Projekt an Organisationen und Einzelpersonen zum Bau eigener Häuser untersagen dürfen. Viele Meinungen besagen, dass Ho-Chi-Minh-Stadt einen Plan zur Verhinderung möglicher „Umgestaltungen“ benötigt.
Am 1. August 2024 tritt das Gesetz über Immobiliengeschäfte in Kraft, das die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken in städtischen Gebieten untersagt.
Zur Umsetzung des Gesetzes zum Immobiliengeschäft hat das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt vor Kurzem den Beschluss Nr. 83/2024 über Vorschriften zur Bestimmung von Gebieten erlassen, in denen Investoren in Immobilienprojekte und Wohnungsbauinvestitionsprojekte Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur an Organisationen und Einzelpersonen übertragen dürfen, damit diese in diesem Gebiet ihre eigenen Häuser bauen können.
Mit dieser Entscheidung regelt Ho-Chi-Minh-Stadt offiziell das Verbot der Grundstücksparteilung und des Grundstücksverkaufs, um der seit langem bestehenden Problematik zu begegnen. Insbesondere ist es Immobilieninvestoren in der Region untersagt, Grundstücke zu parzellieren, die im Rahmen des Projekts an Organisationen und Einzelpersonen verkauft werden sollen, um dort eigene Häuser zu bauen. Gemäß dieser Regelung dürfen neben den Bezirken auch Grundstücke in fünf Randbezirken, darunter Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi und Nha Be, nicht parzelliert und verkauft werden.
Mittlerweile regelt die Stadt lediglich die Landaufteilung und lässt Haushalte und Einzelpersonen mit Grundstücken, die die Bedingungen erfüllen, für die Landaufteilung in Betracht.
Verhinderung der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken
In Bezug auf den Inhalt der Entscheidung 83/2024 des Volkskomitees von Ho Chi Minh-Stadt kommentierte Rechtsanwalt Nguyen Van Hau - Mitglied des Zentralkomitees der Vietnamesischen Vaterländischen Front, stellvertretender Vorsitzender der Anwaltskammer von Ho Chi Minh-Stadt, dass die neue Entscheidung von Ho Chi Minh-Stadt wird erhebliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt der Stadt haben, unter anderem direkte Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit von Unternehmen, die im Immobiliengeschäft tätig sind, sowie auf die jüngste wahllose Aufteilung und Veräußerung von Grundstücken.
Rechtsanwalt Hau sagte außerdem voraus, dass es nach der Veröffentlichung der Entscheidung 83/2024 zwangsläufig zu unterschiedlichen Meinungen seitens der Bevölkerung, der Geschäftswelt und der Immobilienunternehmen kommen werde.
Gemäß Absatz 6, Artikel 31 des Gesetzes über das Immobiliengeschäft von 2023 lautet eine der Bedingungen für die Übertragung von Landnutzungsrechten für Grundstücke mit technischer Infrastruktur in einem Immobilienprojekt an Privatpersonen zum Eigenheimbau: „ Das Grundstück darf nicht in einem Bezirk, Kreis oder einer Stadt eines Sonderstadtgebiets des Typs I, Typs II oder Typs III liegen und unterliegt nicht der Versteigerung von Landnutzungsrechten zur Investition in Wohnungsbauprojekte gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes. Für die übrigen Gebiete bestimmt das Volkskomitee der Provinz auf der Grundlage der örtlichen Gegebenheiten die Gebiete, in denen Projektinvestoren Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur an Privatpersonen zum Eigenheimbau übertragen dürfen .“
Rechtsanwalt Nguyen Van Hau räumte ein, dass Ho-Chi-Minh-Stadt die Bestimmungen des Gesetzes über Immobiliengeschäfte konkretisiert habe. Die oben genannten Details orientieren sich insbesondere an Artikel 2 des Beschlusses Nr. 83/2024. Insbesondere Investoren in Immobilienprojekten und Wohnungsbauinvestitionen in ganz Ho-Chi-Minh-Stadt Die Übertragung von Landnutzungsrechten mit technischer Infrastruktur in Immobilienprojekten oder Wohnungsbauinvestitionsprojekten an Organisationen oder Einzelpersonen, die ihre eigenen Häuser bauen, ist nicht zulässig.
Mit Ausnahme von Investoren von Immobilienprojekten, Wohnungsbauinvestitionsprojekten mit Umsiedlungszielen unter Verwendung von Grundstücken in Gemeinden, Städten und Stadtbezirken ist es ihnen unter Gewährleistung der Bedingungen gemäß den Vorschriften gestattet, das Nutzungsrecht an Grundstücken mit technischer Infrastruktur in Immobilienprojekten, Wohnungsbauinvestitionsprojekten mit Umsiedlungszielen unter Verwendung von Grundstücken an Einzelpersonen zum Bau ihrer eigenen Häuser zu übertragen.
Rechtsanwalt Nguyen Van Hau verglich den Inhalt des Gesetzes über Immobiliengeschäfte mit der Entscheidung Nr. 83/2024 und sagte: Durch diese Entscheidung des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt wurden die Bestimmungen des Gesetzes über Bereiche, in denen Projektinvestoren Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur zum Selbstbau von Häusern an Einzelpersonen übertragen dürfen, erheblich eingeschränkt.
„Dies wird jedoch nicht als illegal angesehen, weil „Das Gesetz über das Immobiliengeschäft hat das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt ermächtigt, über Gebiete zu entscheiden, in denen Projektinvestoren Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur an Einzelpersonen zum Selbstbau von Häusern übertragen dürfen, und zwar auf der Grundlage der örtlichen Gegebenheiten“, sagte Rechtsanwalt Hau .
Im Allgemeinen werden die neuesten Regelungen des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt der „Lokomotive“ des ganzen Landes helfen, viele Probleme im Zusammenhang mit der Situation der wahllosen Parzellierung und des Verkaufs von Land zu lösen, was die Planung zerstört. Gleichzeitig Dadurch wird nicht nur die Situation minimiert, in der Menschen willkürlich und ohne Genehmigung bauen, sondern auch die rechtlichen Risiken für Hauskäufer werden verringert, indem von Immobilienprojektinvestoren in der Region verlangt wird, die Qualität ihrer Produkte gleichzeitig zu verbessern . Darüber hinaus steht der Beschluss 83/2024 auch im Einklang mit dem Projekt „ Investition – Bau von Bezirken zu Bezirken (oder Städten im Rahmen von Ho-Chi-Minh-Stadt) im Zeitraum 2021–2030“ , das die Stadt durchführt. Insbesondere wird sich der Schwerpunkt bis 2030 auf Investitionen in den Bau der Infrastruktur der Bezirke mit dem Ziel konzentrieren, Städte im Rahmen von Ho-Chi-Minh-Stadt zu werden.
Umgang mit „Varianten“
Unmittelbar nach Erlass des Beschlusses 83/2024 des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt schickte die Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt eine Petition an das Volkskomitee der Stadt, in der sie zahlreiche Bedenken äußerte.
In einem Gespräch mit Reportern der Zeitung Dai Doan Ket am Morgen des 1. November erklärte Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass die Vereinigung auch ein Dokument an das Komitee der Vaterländischen Front Vietnams in Ho-Chi-Minh-Stadt geschickt habe, in dem vorgeschlagen werde, die Gebiete festzulegen, in denen Investoren in Immobilien und Wohnprojekte Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur an Einzelpersonen übertragen dürfen, um Häuser in Kommunen zu bauen. Städte in fünf Bezirken von Ho-Chi-Minh-Stadt sind davon ausgenommen.
Laut Herrn Le Hoang Chau ist Ho-Chi-Minh-Stadt im Gesetz über Immobiliengeschäfte und im Wohnungsbaugesetz von 2023 ein besonderes Stadtgebiet. Daher ist nur in Fällen, in denen sich Grundstücke in Bezirken, Distrikten und Städten eines besonderen Stadtgebiets (einschließlich 16 Distrikten und Thu Duc City) befinden, festgelegt, dass Investoren keine Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur an Einzelpersonen übertragen dürfen, um ihre eigenen Häuser zu bauen.
Zuvor hatte der Immobilienverband von Ho-Chi-Minh-Stadt dem Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt, dem Bauamt und dem Komitee der Vaterländischen Front von Ho-Chi-Minh-Stadt ein Dokument mit der Empfehlung übermittelt, die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken in Gemeinden in fünf Bezirken von Ho-Chi-Minh-Stadt weiterhin zuzulassen. Denn ein Verbot der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken in fünf Bezirken verstößt gegen die Bestimmungen des Immobiliengesetzes und des Wohnungsgesetzes.
Daher hat der Verband dem Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt vorgeschlagen, detaillierte Vorschriften zur Bestimmung der Gebiete zu erlassen, in denen Investoren in Immobilien und Wohnprojekte Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur an Einzelpersonen übertragen dürfen, damit diese in Kommunen eigene Häuser bauen können. Städte in fünf Bezirken der Stadt sind davon ausgenommen.
Zu den Auswirkungen des Beschlusses 83/2024 des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt erklärte Rechtsanwalt Nguyen Van Hau, Mitglied des Zentralkomitees der Vietnamesischen Vaterländischen Front und stellvertretender Vorsitzender der Anwaltskammer von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass die Anwendung dieses Beschlusses das Landangebot in Ho-Chi-Minh-Stadt noch weiter verknappen und den Bedarf der Bevölkerung nicht mehr decken könnte. Daher sei es wahrscheinlich, dass die Preise für bereits aufgeteiltes Land in naher Zukunft stark ansteigen und die Zahl der Käufer aufgrund mangelnder finanzieller Leistungsfähigkeit begrenzt sein werde.
Ingenieur Tran Van Phuong, Direktor eines Immobilienmaklers in Thu Duc, vertritt diese Ansicht: „Sollte die Verordnung die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken verbieten, muss sich Ho-Chi-Minh-Stadt darauf einstellen, dass Investoren, Organisationen und Einzelpersonen das Gesetz umgehen und Grundstücke aufteilen könnten.“ Insbesondere die neue Verordnung zur Grundstücksaufteilung ermöglicht es Haushalten und Einzelpersonen mit Grundstücken, die die Voraussetzungen erfüllen, weiterhin, für eine Parzellierung in Betracht gezogen zu werden. Sollte sie jedoch verändert werden, werden sich Parzellierung und Verkauf von Grundstücken komplexer und negativer entwickeln, was sich auf den Immobilienmarkt insgesamt auswirken würde.
In Bezug auf die Urbanisierung erklärte der Architekt Nguyen Van Bieu, Direktor der Bhomes Company Limited, dass die neue Regelung neben Bezirken und Distrikten auch die Aufteilung oder den Verkauf von Grundstücken in fünf Vorstadtdistrikten, darunter Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi und Nha Be, nicht erlaubt. „Wir wissen alle, dass sich in den letzten Jahren die Urbanisierungsgeschwindigkeit mancher Orte, wie Binh Chanh (insbesondere Trung Son) und Nha Be (Phuoc Kien), trotz der Einstufung als Vorstadtdistrikt, rasant erhöht hat. Moderne städtische Infrastruktur: Vielerorts werden Infrastrukturen sogar schneller gebaut und die Bevölkerungsdichte ist höher als in einigen zentralen Distrikten“, analysierte Architekt Nguyen Van Bieu.
Vertreter einiger Unternehmen und Privatpersonen äußerten gegenüber Reportern der Zeitung „Dai Doan Ket“ ihre Besorgnis darüber, dass zwar keine Fälle mehr vorkommen, in denen kleine Immobilienunternehmen landwirtschaftlichen Flächen von Privatpersonen kaufen und dann illegal „Projekte“ zum Weiterverkauf entwerfen, die Situation bei Projekten zur Aufteilung von Grundstücken zum Verkauf jedoch brachliegt, ohne dass auf dem Land Infrastruktur gebaut wird, und dass sogar Projekte auf Eis gelegt werden. Wenn es keine Lösung gibt, wird dies auch dazu führen, dass der Immobilienmarkt der „Lokomotivenstadt“ in einem Zustand der „Entführung und Aufgabe der Grundstücke“ bleibt, ohne dass die Grundursachen der Probleme gelöst werden.
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Quelle: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html
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