Die Immobilienpreise steigen ständig, es werden neue Grundstücke erschlossen, Wohngrundstücke in Hanoi sind sehr gefragt, die neuesten Regelungen zu Red-Book-Hypotheken... das sind die neuesten Nachrichten aus der Immobilienbranche.
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| Wohnimmobilien werden zu einer weiteren Option, da die Preissteigerungen nicht so chaotisch verlaufen wie bei Wohnungen. (Foto: Linh An) |
Immobilienpreise steigen weiter
Frau Pham Thi Mien, stellvertretende Direktorin des vietnamesischen Instituts für Immobilienmarktforschung und -bewertung (Vietnam Real Estate Brokers Association), sagte, dass die Immobilienpreise kontinuierlich neue Niveaus erreichen und auf hohem Niveau liegen und die Einkommenswachstumsrate der Mehrheit der Menschen bei weitem übertreffen.
Insbesondere stieg der Immobilienpreisindex für Wohnungen im zweiten Quartal 2024 in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt im Vergleich zum zweiten Quartal 2019 um 58 % bzw. 27 %. Bezahlbare kommerzielle Wohnungsbauprojekte sind in städtischen Gebieten vollständig verschwunden. Selbst das mittlere Wohnungssegment wird immer knapper und wird zunehmend vom High-End- und Luxussegment dominiert. Mehr als 80 % des Wohnungsangebots in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt im Jahr 2024 werden Preise ab 50 Millionen VND/m² kosten. Viele neu gestartete Wohnungsbauprojekte haben Preise von mehreren zehntausend US-Dollar pro Quadratmeter.
Die hohen Preise für Wohnungen in Erstimmobilien haben zu einem rasanten Preisanstieg bei Altbauwohnungen geführt. Viele jahrzehntelang genutzte Wohnungen werden zu doppelt oder dreifach höheren Preisen als bei der Übergabe gehandelt. Im Zuge der rasant steigenden Wohnungspreise haben auch die Verkaufspreise für Häuser mit Grundstück, darunter Villen und Stadthäuser, an Dynamik gewonnen. Dies gilt auch für einige Projekte in Stadtteilen fernab des Zentrums von Hanoi, wo das Angebot in der Innenstadt zunehmend knapper wird.
Galten früher Einzelpreise von Hunderten Millionen VND pro Quadratmeter für Villen als hoch, so werden heute Villen zu Preisen von bis zu einer Milliarde VND pro Quadratmeter verkauft, was immer noch als normal gilt. Auch die Grundstückspreise steigen stetig. In vielen Provinzen und Städten ist ein Anstieg der Preise für unbebautes, legales Land zu verzeichnen. Gründe dafür sind Reinvestitionen oder die Schaffung eines falschen Angebots und einer falschen Nachfrage durch Investorengruppen, die die Preise in die Höhe treiben. In einigen Provinzen und Städten wie Hai Duong haben die Preise 2022 ihren Höchststand überschritten.
Frau Mien geht davon aus, dass die Preise für Primärimmobilien kurzfristig kaum sinken werden, insbesondere im Wohnungssegment – einem Typ, der den wichtigsten Wohnbedarf in städtischen Gebieten deckt. Da die Nachfrage nach Immobilien, insbesondere nach Investitionen, stetig steigt, werden Investoren der Entwicklung des gehobenen Segments den Vorzug geben, um ihre Gewinne zu maximieren, während Grundstücke knapper werden, die Baukosten steigen und gleichzeitig in Infrastruktur und Versorgungseinrichtungen mit zunehmender Qualität investiert wird.
Der neue Rechtskorridor schließt Investoren mit schwacher Finanzkraft aus und zwingt die verbleibenden Investoren auf dem „Spielplatz“, große städtische Gebiete mit synchroner Infrastruktur und Versorgung mit großem Einfluss zu entwickeln, was hohe Kosten bedeutet und es auch schwierig macht, die Immobilienpreise zu senken.
Gleichzeitig bleiben auf dem Markt nur Investoren übrig, die über ein gutes Finanzpotenzial, starke bestehende Kapazitäten oder Vorteile bei der Schaffung von Grundstücksfonds verfügen, wodurch das Phänomen des Angebotsmonopols weiter aufrechterhalten wird und Großinvestoren weiterhin den Marktpreis in eine höhere Richtung bestimmen, um ihre Gewinne zu maximieren.
Wohngrundstücke sind in Hanoi sehr gefragt.
Wohnimmobilien werden zu einer weiteren Option, wenn der Preisanstieg nicht so chaotisch voranschreitet wie bei Wohnungen. Eine Umfrage von Batdongsan.com.vn zeigt, dass die Preise für Privathäuser in den Innenstadtbezirken Dong Da, Ba Dinh, Thanh Xuan, Cau Giay, Nam Tu Liem, Ha Dong und Hoang Mai seit Jahresbeginn durchschnittlich um 10–20 % gestiegen sind. Das Transaktionsvolumen von auf den Verkauf von Wohngrundstücken in Hanoi spezialisierten Immobilien stieg in den letzten drei Monaten durchschnittlich um 10–30 %, während gleichzeitig die Wohnungspreise stetig stiegen.
Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, sagte außerdem, dass die Immobilienmarktdaten von Batdongsan.com.vn zeigten, dass das Interesse an Privathäusern und Reihenhäusern stabil geblieben sei. In den ersten drei Monaten des Jahres 2024 verzeichneten Privathäuser und Reihenhäuser in allen Preisklassen einen Aufwärtstrend bei Transaktionsvolumen und Interesse. Insbesondere in fast allen Bezirken Hanois ist das Interesse stark gestiegen.
Im Vergleich zum Jahresbeginn 2023 stieg das Interesse an Privathäusern im Bezirk Nam Tu Liem um 43 %, in Hoang Mai um 28 %, in Dong Da um 21 %, in Ha Dong um 26 % und in Thanh Xuan um 12 %. Preislich stiegen die Preise für Privathäuser in Hanoi von durchschnittlich 95 Millionen VND/m² im ersten Quartal 2021 auf 164 Millionen VND/m² im zweiten Quartal 2024.
Der durchschnittliche Preisanstieg bei Privathäusern ist daher recht stabil und liegt je nach Region bei durchschnittlich 15–20 % pro Jahr. Diese Stabilität – kein Preischaos und kein Preisanstiegschaos – sorgt dafür, dass die Anzahl der Transaktionen bei Privathäusern und Stadthäusern stabil und regelmäßig bleibt und angesichts der ständig steigenden Wohnungspreise in Hanoi die Aufmerksamkeit echter Käufer und Investoren auf sich zieht.
Der Immobilienexperte Tran Huu Xiem, Vorsitzender von MSP Land System, sagte, dass es viele Faktoren gebe, die das Wachstum des Wohnimmobilienmarkts in der Zukunft sicherstellen würden und zu einer starken Verlagerung des Cashflows in dieses Segment führten.
Insbesondere die Gesetzesänderungen des neu verabschiedeten Grundstücks- und Immobilienwirtschaftsgesetzes fördern die Entwicklung des Immobilienmarktes in eine transparente und gesunde Richtung. Insbesondere wird erwartet, dass die zukünftigen Wohnimmobilienpreise aufgrund der geänderten Häufigkeit der Preisaktualisierungen steigen werden, wenn der Grundstückspreisrahmen und die Grundstückspreisliste abgeschafft und jährlich aktualisiert werden.
Darüber hinaus werden auch die Preise für Grundstücke, Reihenhäuser und Privathäuser in Produkten mit klarem Rechtsstatus steigen, wenn die detaillierten Bedingungen für die Erteilung von Nutzungsrechtszertifikaten für genutztes Land unumstritten sind; die Bewertung wird zunehmend strenger, transparenter und klarer.
Der Vorsitzende von MSP Land System ist zudem überzeugt, dass Wohnimmobilien – ganz im Sinne unserer Vorfahren, die immer „jeder Zentimeter Land ist Gold“ nannten – stets attraktiv bleiben, da die Nachfrage nach Grundstücken und Häusern sowie der Vermögensaufbau der Vietnamesen sehr groß sind. Die Knappheit an Grundstücken in den Innenstädten bei gleichzeitig stetig steigender Nachfrage wird auch den Anstieg der Verkaufspreise und Transaktionen begünstigen. Daher gilt dieses Segment stets als sicheres Kapital und zieht echte Käufer und Investoren an.
Bac Giang erlässt neueste Vorschriften zur Landaufteilung
Das Volkskomitee der Provinz Bac Giang hat soeben den Beschluss Nr. 24 erlassen, in dem die Grenzen der Wohnbaulandzuteilung, die Grenzen der Anerkennung von Wohnbauland, die Mindestfläche und die Bedingungen für die Trennung und Zusammenlegung von Grundstücken, die Grenzen der landwirtschaftlichen Landzuteilung, die Grenzen der Zuteilung ungenutzter Ländereien an Einzelpersonen zur Nutzung, die Grenzen der Akzeptanz der Übertragung landwirtschaftlicher Ländereien, die Kriterien und Bedingungen für die Änderung des Nutzungszwecks von Reisanbauland, Schutzwaldland, Sondernutzungswaldland und Produktionswaldland zu anderen Zwecken sowie andere Arten von Dokumenten von Landnutzern vor dem 15. Oktober 1993, die in der Provinz anwendbar sind, detailliert beschrieben werden.
Dementsprechend besagt die Verordnung eindeutig, dass die Bedingungen für die Grundstücksaufteilung bei Wohngrundstücken eine Mindestwohngrundstücksfläche von 32 m², eine Mindestfrontlänge von 4 m und eine Tiefe ab der Baugrenze (sofern vorhanden) von mindestens 5,5 m für das ursprüngliche Grundstück mit einer bestehenden Tiefe von 5,5 m oder mehr aufweisen müssen.
Falls die aktuelle Tiefe des Grundstücks nach der Rückeroberung durch den Staat weniger als 5,5 m beträgt, muss die Mindesttiefe 3 m betragen.
Was die Begrenzung der Wohngrundstückszuteilung an Einzelpersonen betrifft, so beträgt die maximale Größe gemäß den neuen Bestimmungen für städtisches Wohngrundstück in Bezirken der Stadt Bac Giang (mit Ausnahme von Gemeinden innerhalb der Verwaltungsgrenzen von Bezirken und Städten, die aufgrund neu festgelegter, geteilter oder zusammengelegter Verwaltungsgrenzen in Bezirke und Städte umgewandelt wurden) 100 Quadratmeter.
Städtisches Wohngrundstück in Städten, Wohngrundstück in Städten, die in Bezirke umgewandelt wurden; Wohngrundstück in Bezirken der Stadt Viet Yen; Wohngrundstück in den Gemeinden: Dinh Tri, Song Khe, Tan Tien, Dong Son, Tan My, Song Mai der Stadt Bac Giang; Wohngrundstück in Gemeinden innerhalb der Grenzen der Stadt Bac Giang, die in Bezirke umgewandelt wurden; Wohngrundstück in ländlichen Gebieten entlang von Schnellstraßen, Nationalstraßen, Provinzstraßen mit einer maximalen Fläche von 120 m².
Wohngrundstücke in Gemeinden innerhalb der Verwaltungsgrenzen von Bezirken und Städten, die aufgrund neu festgelegter, geteilter oder zusammengelegter Verwaltungsgrenzen (nach Inkrafttreten der Resolution des Ständigen Ausschusses der Nationalversammlung zu neu festgelegten, geteilten oder zusammengelegten Verwaltungsgrenzen) in Bezirke und Städte umgewandelt wurden, sind maximal 200 Quadratmeter groß.
Wohngrundstücke in Mittellandgemeinden in Kreisen, Städten und Gemeinden betragen maximal 300 m². Wohngrundstücke in Berggemeinden in Kreisen und Städten betragen maximal 360 m².
Falls das Grundstück vor dem 18. Dezember 1980 angelegt wurde, wird die Wohngrundstücksfläche durch das Fünffache der Wohngrundstückszuteilungsgrenze entsprechend der jeweils vorgeschriebenen Region oder Fläche bestimmt, überschreitet jedoch nicht die Fläche des genutzten Grundstücks und beträgt maximal 800 m².
Falls das Grundstück zwischen dem 18. Dezember 1980 und dem 15. Oktober 1993 angelegt wurde, wird die Grenze für die Anerkennung von Wohngrundstücken durch das Dreifache der Grenze für die Zuteilung von Wohngrundstücken entsprechend der jeweiligen vorgeschriebenen Region oder Fläche bestimmt, die Gesamtfläche darf jedoch die Fläche des genutzten Grundstücks nicht überschreiten und beträgt maximal 600 m².
Dieser Beschluss tritt am 21. September in Kraft und ersetzt die Beschlüsse Nr. 40/2021 und Nr. 44/2023 des Volkskomitees der Provinz.
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| Die Bedingungen für die Verpfändung von Landnutzungsrechten durch Landnutzer sind in Artikel 45 des Bodengesetzes von 2024 festgelegt. (Foto: Ha Phong) |
Wichtige Regelungen zur Red Book Hypothek
Die Bedingungen für die Verpfändung von Landnutzungsrechten durch Landnutzer sind in Artikel 45 des Landgesetzes von 2024 festgelegt.
Bedingungen für die Ausübung des Hypothekenrechts im Roten Buch
Gemäß Absatz 1, Artikel 45 des Bodengesetzes von 2024 dürfen Landnutzer Landnutzungsrechte verpfänden, wenn die folgenden Bedingungen erfüllt sind:
Besitzen Sie ein Zertifikat über Landnutzungsrechte oder ein Zertifikat über Hauseigentumsrechte und Landnutzungsrechte oder ein Zertifikat über Landnutzungsrechte, Hauseigentumsrechte und andere mit dem Land verbundene Vermögenswerte, außer in den folgenden Fällen: (1) Vererbung von Landnutzungsrechten; (2) Umwandlung von landwirtschaftlichen Flächen bei Feldkonsolidierung, Grundstückstausch, Schenkung von Landnutzungsrechten an den Staat oder die Gemeinde; (3) Wirtschaftsorganisationen mit ausländischer Beteiligung, die Übertragungen von Immobilienprojekten erhalten; (4) Haushalte und Einzelpersonen, die Land nutzen, denen kein Zertifikat über Landnutzungsrechte, kein Zertifikat über Hauseigentumsrechte und Landnutzungsrechte, kein Zertifikat über Landnutzungsrechte, Hauseigentumsrechte und andere mit dem Land verbundene Vermögenswerte, kein Zertifikat über Landnutzungsrechte, Eigentumsrechte an mit dem Land verbundenen Vermögenswerten erteilt wurde, die aber Anspruch auf ein Zertifikat über Landnutzungsrechte, Eigentumsrechte an mit dem Land verbundenen Vermögenswerten haben, dürfen Landnutzungsrechte übertragen, Landnutzungsrechte pachten, unterpachten und unter Verwendung von Landnutzungsrechten Kapital zur Umsetzung von Projekten einbringen.
Es besteht kein Streitfall auf dem Grundstück oder der Streitfall wurde durch eine zuständige staatliche Stelle, ein Gerichtsurteil oder eine Gerichtsentscheidung, einen Schiedsspruch oder einen rechtskräftigen Schiedsspruch beigelegt.
Landnutzungsrechte unterliegen nicht der Beschlagnahme oder anderen Maßnahmen zur Sicherung der Vollstreckung von Urteilen gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über die Vollstreckung zivilrechtlicher Urteile. Während der Laufzeit der Landnutzung unterliegen Landnutzungsrechte keinen vorübergehenden Notfallmaßnahmen gemäß den gesetzlichen Bestimmungen.
Muss der Hypothekenvertrag im roten Buch notariell beglaubigt werden?
Gemäß Absatz 3, Artikel 27 des Bodengesetzes von 2024 werden die notarielle Beglaubigung und Authentifizierung von Verträgen und Dokumenten, die die Rechte der Landnutzer ausüben, wie folgt durchgeführt:
Verträge über die Übertragung, Schenkung, Hypothek, Kapitaleinlage unter Verwendung von Landnutzungsrechten, Landnutzungsrechten und mit dem Land verbundenen Vermögenswerten müssen notariell beglaubigt oder zertifiziert werden, mit Ausnahme des in Punkt b dieser Klausel genannten Falls.
Verträge über die Pacht, Unterpacht von Landnutzungsrechten, Landnutzungsrechten und mit Grundstücken verbundenen Vermögenswerten, Verträge über die Umwandlung landwirtschaftlicher Landnutzungsrechte; Verträge über die Übertragung, die Einbringung von Kapital in Form von Landnutzungsrechten, Landnutzungsrechten und mit Grundstücken verbundenen Vermögenswerten, mit Grundstücken verbundene Vermögenswerte, bei denen eine oder mehrere an der Transaktion beteiligte Parteien eine Immobiliengesellschaft ist, müssen auf Antrag der Parteien notariell beglaubigt oder zertifiziert werden.
Dokumente über die Vererbung von Landnutzungsrechten, Landnutzungsrechten und an Grundstücken gebundenen Vermögenswerten werden gemäß den zivilrechtlichen Bestimmungen notariell beglaubigt oder zertifiziert. Die notarielle Beglaubigung und Zertifizierung erfolgt gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über notarielle Beglaubigung und Zertifizierung. Daher muss bei der Hypothekenvergabe im Rotbuch der Hypothekenvertrag notariell beglaubigt und zertifiziert werden.
Was enthält eine Red Book-Hypothekenakte?
Konkret heißt es in Artikel 27 des Dekrets 99/2022/ND-CP, dass die Person, die eine Hypothekenregistrierung beantragt, eine Reihe von Dokumenten einreicht, darunter die folgenden Dokumente: Originalantragsformular Nr. 01a; Garantievertrag oder notariell beglaubigter oder zertifizierter Garantievertrag (1 Original oder 1 beglaubigte Kopie);
Originalzertifikat (rotes Buch, rosa Buch), außer im Falle der gleichzeitigen Einreichung des Dossiers zur Registrierung von Sicherheitsmaßnahmen mit: (1) dem Dossier zur Registrierung von Grundstücksänderungen beigefügten Grundstücken und Immobilien; oder (2) dem Dossier zur Bescheinigung über das Eigentum an Grundstücken.
Können mit Hypotheken belastete Grundstücke verkauft werden?
Gemäß Artikel 320 Klausel 8 und Artikel 321 Klausel 5 des Zivilgesetzbuchs von 2015 ist es dem Hypothekenschuldner nicht gestattet, die verpfändete Immobilie zu verkaufen, zu tauschen oder zu verschenken, es sei denn, der Hypothekengläubiger stimmt dem zu. Somit ist der Hypothekenschuldner nur dann berechtigt, das Grundstück zu verkaufen, wenn der Hypothekengläubiger zustimmt.
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Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-lien-tuc-thiet-lap-mat-bang-gia-moi-tu-duy-tac-dat-tac-vang-tho-cu-ha-noi-lot-diem-ngam-nguoi-mua-286217.html
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