Immobilienmarkt im südlichen Ferienort „im Rückwärtsgang“?

Projekt „Stillstand“

In den vergangenen Jahren waren viele Menschen von der rasanten Entwicklung des Resort-Immobiliensegments, von Küstenvillen, Apartments, Condotels usw. überrascht. Investoren wetteiferten um den Verkauf, die Einführung von Produkten und verpflichteten sich zu Gewinnen und Zeitplänen für Investoren.

Dieses Segment hat die Marktliquidität erhöht und den Ferienimmobilienmarkt zu einer attraktiven Investitionsmöglichkeit gemacht.

Seit 2022 ist jedoch ein Rückgang bei Ferienimmobilienprojekten zu verzeichnen, und viele Projekte sind aufgrund der Auswirkungen der Marktwirtschaft , der Verschärfung der Gesetze durch die Behörden und der Schwierigkeiten der Kunden, bei Kreditinstituten Kapital zu leihen, sogar „zurückgegangen“.

Laut dem Bewertungsbericht von DKRA Vietnam (einer Marktforschungsgesellschaft für Immobilien) ist derzeit in den meisten Segmenten des Ferienimmobilientyps im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2023 ein starker Rückgang des Angebots und der Nachfrage zu verzeichnen.

Insbesondere im Segment der Ferienvillen sank das Primärangebot im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 8 %, vor allem in den Regionen Zentral- und Südeuropa. Die Gesamtnachfrage war gering. Der Verbrauch sank im Vergleich zum ersten Quartal 2023 um 15 %, den niedrigsten Stand des letzten Jahrzehnts.

Die Verkaufspreise auf dem Primärmarkt tendierten weiterhin seitwärts. Der Sekundärmarkt verzeichnete einen durchschnittlichen Preisrückgang von 15 bis 20 % gegenüber dem Vertragspreis. Maßnahmen wie Gewinn- und Umsatzbeteiligung, Zinsstützung und Tilgungsfreibeträge wurden weiterhin häufig zur Erhöhung der Liquidität eingesetzt, waren jedoch nicht so effektiv wie erwartet.

Im Segment der Ferien-Reihenhäuser/Geschäftshäuser war ein anhaltender Rückgang des Angebots zu verzeichnen, wobei mehr als 97 % des Primärangebots im Quartal aus dem Bestand alter Projekte stammten.

Trotz zahlreicher Verbesserungen in der Tourismusbranche hat der Markt die „Dunkelzone“ noch nicht verlassen. Die Primärpreise schwankten kaum und tendierten weiterhin seitwärts. Der Markt ist weiterhin mit Liquiditätsproblemen und Preissteigerungspotenzial konfrontiert, da das Vertrauen der Anleger und die Aussicht auf eine Erholung dieses Segments noch sehr gering sind.

Eine Küstenunterteilung eines 5-Sterne-Resort-Immobilienprojektkomplexes.

Im Segment Condotel ist das Primärangebot im ersten Quartal 2024 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum nur leicht um 6 % gestiegen, die Hauptprodukte stammen weiterhin aus dem Bestand alter Projekte.

Die Marktnachfrage verzeichnete insgesamt den niedrigsten Stand der letzten fünf Jahre. Die Primärpreise blieben im Vergleich zum Vorjahreszeitraum unverändert und blieben aufgrund der hohen Inputkosten hoch. Um die Marktnachfrage anzukurbeln, wurden weiterhin häufig Verkaufsstrategien zur Unterstützung des Cashflows angewendet, wie z. B. verlängerte Zahlungspläne, tilgungsfreie Zeiträume, Zinsstützungen usw.

Der Markt befindet sich im „Winterschlaf“

Vielen Maklerunternehmen und Vertriebskanälen zufolge wird es im Segment der Ferienimmobilien im südlichen Markt, beispielsweise in Ba Ria – Vung Tau , Binh Thuan usw., ab Ende 2023 kaum noch Investoren geben, die Verkaufs- oder Werbeaktivitäten für ihre Produkte durchführen.

Die Unternehmen konzentrieren sich hauptsächlich auf die Erledigung rechtlicher Verfahren, den Bau von Projekten zur termingerechten Auslieferung an Kunden oder den Betrieb temporärer Unterteilungen zur rentablen Vermietung.

Aufzeichnungen zufolge werden in der Provinz Ba Ria – Vung Tau Projekte wie Charm Ho Tram mit Resort-Apartment-Produkten, Condotel, Resort-Villen und Hotels ab 2021 zum Verkauf angeboten und voraussichtlich Ende 2024 übergeben.

Allerdings ist das Projekt bislang nur im Rohbau und noch nicht fertiggestellt und kann weder an Kunden übergeben noch in Betrieb genommen werden.

Ein Projekt, das noch nicht an Kunden zur Nutzung übergeben wurde, im Inneren werden viele Rohbauteile errichtet.

In der Provinz Binh Thuan wird seit 2019 auch das Thanh Long Bay-Projekt mit rund 90 Hektar zum Verkauf angeboten. Allerdings wurden vom Investor erst einige Unterteilungen errichtet und ein Übergabetermin für die Kunden ist noch nicht festgelegt.

Ebenfalls in der Provinz Binh Thuan wurde das Projekt Sumerland Mui Ne von Hung Loc Phat im Jahr 2019 als 5-Sterne-Resort, Unterhaltung, Stadthäuser, Hotels usw. beworben. Der Investor befindet sich derzeit jedoch noch im Bau und hat die Immobilie noch nicht übergeben.

Herr Le Dinh Lang, Direktor der Song Long Real Estate Investment, Construction and Development Company Limited, kommentierte: „Nachdem Condotels durch die Verschärfung der Gesetze durch die Behörden zerstört wurden und Investoren nicht mehr in der Lage waren, die vereinbarten Gewinne auszuzahlen, sowie aufgrund des langsamen Investitionsfortschritts, hatten Kunden kein Interesse mehr am Kauf von Resort-Villen. Daher ist die Marktliquidität derzeit gering, es gibt keine Käufer und Verkäufer, da Kunden kein Risiko eingehen möchten. Insbesondere Projekte, die seit vier bis fünf Jahren zum Verkauf stehen, aber noch nicht fertiggestellt und übergeben sind, ziehen Kunden an.“

Laut Herrn Lang ist das aktuelle Rechtssystem für den Immobilienmarkt von großer Bedeutung. Bisher hatten einige Investoren keine Zeit, sich vor der Markteinführung ihrer Produkte auf das Rechtssystem vorzubereiten. Erst als die Regelungen verschärft wurden, sahen sie die Konsequenzen, und auch die Kunden gerieten in Schwierigkeiten, da ihr Kapital in den Produkten steckte.

Ein Resort-Immobilienprojekt in der Provinz Ba Ria – Vung Tau.

Herr Ha Van Thien, stellvertretender Generaldirektor der Tran Anh Real Estate Company, bemerkte außerdem, dass es in anderen Segmenten bislang zwar viele Anzeichen einer Erholung gegeben habe, der Ferienimmobiliensektor jedoch noch nicht aus der „düsteren“ Lage herausgekommen sei.

Unternehmen, die sich in diesem Segment entwickeln, werden sicherlich viel Zeit benötigen, um rechtliche Verfahren abzuschließen, finanzielle Mittel für eine Beschleunigung des Fortschritts bereitzustellen, Infrastrukturprojekte umzusetzen usw. In drei bis vier Jahren kann das Segment der Ferienimmobilien dann zurückkehren.

Angebotsprognose: Leichter Anstieg erwartet, Liquidität gering

Laut der Prognose der DKRA wird das Angebot an Condotels im Bereich Ferienimmobilien im Vergleich zum ersten Quartal 2024 voraussichtlich leicht steigen und um 100 bis 200 Einheiten schwanken, hauptsächlich in Ba Ria und Vung Tau. Das Angebot an Ferienvillen und Ferienreihenhäusern/Geschäftshäusern schwankt im Vergleich zum Vorquartal kaum. Prognosen zufolge wird der Markt mit einem Primärangebot von 100 bis 150 Ferienvillen bzw. 80 bis 100 Ferienreihenhäusern/Geschäftshäusern versorgt.

Die allgemeine Marktnachfrage bleibt weiterhin gering, und der Abwärtstrend dürfte bis Ende 2024 anhalten. Die Primärpreise bleiben stabil und dürften kurzfristig keine größeren Schwankungen aufweisen. Rabattpolitik, Zinsstützung, Tilgungsfreiräume, Leasingverpflichtungen usw. werden auch im kommenden Quartal weiterhin weit verbreitet sein.

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-bat-dong-san-nghi-duong-phia-nam-cai-so-lui-a669641.html