Das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt (MARD) sammelt derzeit umfassende Meinungen von Organisationen und Einzelpersonen, um den Gesetzesentwurf zu Änderungen und Ergänzungen einer Reihe von Artikeln des Landgesetzes 2024 fertigzustellen, bevor er der Nationalversammlung in der 10. Sitzung der 15. Legislaturperiode zur Prüfung vorgelegt wird.
Viele Engpässe beseitigen
Nach Angaben des Ministeriums für Landwirtschaft und Umwelt hat das Bodengesetz von 2024 nach über einem Jahr seiner Umsetzung eine Reihe von Problemen offenbart. Einschränkungen in den geltenden Vorschriften erschweren Unternehmen nicht nur Investitionen und Projektentwicklungen, sondern beeinträchtigen auch direkt die Rechte der Bevölkerung, insbesondere bei Verfahren wie der Erteilung von Zertifikaten, der Änderung der Landnutzung, der Aufteilung von Grundstücken oder der Entschädigung bei Landrückgewinnung.
Experten gehen davon aus, dass die direkte staatliche Festlegung der Grundstückspreise dazu beitragen wird, virtuelle Preise zu verhindern.
Als eines der größten Probleme wird die unzureichende Flächennutzungsplanung genannt, die nicht zum derzeitigen zweistufigen Kommunalverwaltungsmodell passt. Jährliche Flächennutzungsplanungen auf Bezirksebene sind nicht mehr praktikabel, zeitaufwendig, erfordern zusätzliche Verfahren und verlangsamen die Erschließung von Flächen. Viele Haushalte müssen auf die Aktualisierung des Flächennutzungsplans warten und verpassen dadurch Produktions- und Geschäftsmöglichkeiten, was zu erheblichen Verlusten führt.
Was die Landzuteilung und die Verpachtung betrifft, werden Projekte derzeit hauptsächlich über Auktionen oder Ausschreibungen umgesetzt. Diese Prozesse erweisen sich jedoch aufgrund der Abhängigkeit von zahlreichen anderen Gesetzen als kompliziert und überlappend, was den Projektvorbereitungsprozess in die Länge zieht.
Das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt schlug insbesondere vor, die Rolle des Staates als Vertreter der Eigentümer bei der Festlegung von Grundstückspreisen zu klären. Demnach müssen die Grundstückspreise auf dem Primärmarkt, der die Landzuteilung, -verpachtung und -nutzungsänderung umfasst, vom Staat festgelegt werden und dürfen nicht von Beratungsorganisationen abhängig sein. Auf dem Sekundärmarkt hingegen, d. h. beim Kauf, Verkauf, der Übertragung und der Verpfändung von Landnutzungsrechten, werden die Grundstückspreise von den Parteien selbst vereinbart, wobei der Staat durch Planung, Infrastruktur und Finanzinstrumente eine indirekte Regulierungsrolle übernimmt.
In der Realität hängt die Bewertung von Grundstücken jedoch noch immer weitgehend von Beratungsergebnissen und Sekundärpreisen ab. Die spezifische Preisbestimmungsmethode weist noch immer viele Mängel auf, ist nicht transparent und spiegelt die Marktentwicklungen nicht genau wider. Dies schwächt die Regulierungsrolle des Staates, beeinträchtigt den Fortschritt der Projektumsetzung und führt zu großer Frustration, wenn die Landbesitzer ihr Land zurückerhalten, die Entschädigungshöhe jedoch nicht annähernd dem tatsächlichen Wert entspricht.
Ein weiteres Problem, das das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt anmerkte, ist die ungenaue Anwendung von Bewertungsmethoden, insbesondere der Überschussmethode, die von Marktdaten, Investitionsarten und Pachtpreisen abhängt. Gleichzeitig schwankt der Markt für Landnutzungsrechte stark, und die Daten basieren meist auf alten Preisen, die weder den tatsächlichen Wert noch das zukünftige Potenzial widerspiegeln. Dies führt dazu, dass Menschen, insbesondere in ländlichen Gebieten, häufig Verluste erleiden, da der tatsächliche Wert von Land in Transaktionen nicht genau widergespiegelt wird.
Dr. Pham Viet Thuan, Direktor des Ho-Chi-Minh-Stadt-Instituts für Umweltökonomie , erklärte, die Änderung des Bodengesetzes sei notwendig und stehe im Einklang mit der Entwicklung einer sozialistisch orientierten Marktwirtschaft. Ihm zufolge seien viele Bestimmungen des aktuellen Gesetzes nicht wirklich nah an den tatsächlichen Bedürfnissen des Lebens und der Wirtschaft. Insbesondere die Erhebung von Landnutzungsgebühren bei der Umwandlung von Land in Wohnbauland steige derzeit rapide an; in manchen Orten wie Ho-Chi-Minh-Stadt betrage der Anstieg bis zu das 38-fache. Dies mache es vielen Menschen unmöglich, ihre gesetzlichen Nutzungsrechte wahrzunehmen.
Ihm zufolge ist die Entscheidung des Staates zu den Primärpreisen für Grundstücke ein Schritt in die richtige Richtung und zielt darauf ab, die Marktinstabilität zu kontrollieren, insbesondere im aktuellen Kontext, in dem Spekulationen über Grundstückspreise, Auktionen und anschließende Stornierungen von Anzahlungen das Preisniveau ungewöhnlich in die Höhe treiben. Dr. Thuan betonte jedoch die Notwendigkeit, Primär- und Sekundärpreise im Landbewertungssystem klar zu trennen. „Die Anwendung des Koeffizienten K in den Leitlinien wird dazu beitragen, Sekundärpreise von Primärpreisen zu unterscheiden und gleichzeitig ein wirksames Instrument für den Staat zur Regulierung und Stabilisierung des Marktes sein“, sagte er.
Der Experte betonte außerdem, dass das Gesetz klar festlegen müsse, wann Primärpreise und wann Sekundärpreise gelten. Die begleitenden Verordnungen und Rundschreiben werden dazu beitragen, dies zu konkretisieren und detaillierte Anleitungen zu geben, um die praktische Umsetzbarkeit zu gewährleisten.
Wir brauchen geeignete Instrumente zur Regulierung und Gewährleistung der Transparenz
Obwohl der Vorschlag, dem Staat die Entscheidungsbefugnis über die Grundpreise zu übertragen, als notwendig erachtet wird, um die Vertretung des gesamten Volkseigentums zu gewährleisten, äußern viele Stimmen weiterhin die Sorge, dass bei fehlenden marktwirtschaftlichen Faktoren bei der Preisgestaltung die Gefahr einer Neuauflage der „Zwei-Preis-Situation“ auf dem Grundstücksmarkt besteht. Dies beeinträchtigt nicht nur die Transparenz des Marktes, sondern kann auch zu Haushaltsverlusten und Ungleichheiten zwischen den an der Transaktion beteiligten Parteien führen.
Die „Zwei-Preis-Situation“ kam in der Vergangenheit häufig vor. Dabei gab es für dasselbe Grundstück zwei verschiedene Preise: Der im Vertrag und in den Dokumenten zur Berechnung der finanziellen Verpflichtungen angegebene Preis war oft viel niedriger als der tatsächliche Transaktionspreis auf dem Markt. Der Hauptgrund dafür war, dass die vom Staat herausgegebene Grundstückspreisliste Marktschwankungen nicht zeitnah widerspiegelte, was zu einer großen Differenz zwischen dem offiziellen Preis und dem tatsächlichen Preis führte.
Herr Vo Hong Thang, stellvertretender Generaldirektor der DKRA Group, erklärte, wenn der Staat allein über die Grundstückspreise ohne Marktfeedback entscheiden könne, führe dies leicht zu einer unobjektiven Preisgestaltung und damit zu einer Wiederholung des „Zwei-Preis-Mechanismus“. Ihm zufolge müsse die Preisgestaltung auf Marktprinzipien basieren, um Fairness für alle Beteiligten, einschließlich Staat, Unternehmen und Investoren, zu gewährleisten. Herr Thang sagte, wenn der Staat Grundstücke zuteile, Preise festlege und Geld einziehe, sei das nichts anderes, als „Fußball zu spielen und gleichzeitig zu pfeifen“, da es keinen unabhängigen Kontrollmechanismus gebe.
Anstatt den Marktfaktor vollständig zu eliminieren, sollte das Gesetz seiner Ansicht nach die Klassifizierung der Landnutzer in Betracht ziehen, um geeignete Fördermaßnahmen zu erhalten. So sei es beispielsweise möglich, benachteiligte Gruppen bei der Änderung der Landnutzung von finanziellen Verpflichtungen zu befreien oder diese zu reduzieren, wie viele Experten vorgeschlagen haben.
Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, erklärte, man müsse sich über die zwei Preise und die Möglichkeit, dass Unternehmen die Bodenpolitik ausnutzen, keine allzu großen Sorgen machen. Der Staat verfüge über umfassende Regulierungsinstrumente – von Steuern bis hin zu Krediten –, um den Immobilienmarkt zu kontrollieren und Wucher zu verhindern. „Der Staat hat das uneingeschränkte Recht, die Grundstückspreise auf dem Primärmarkt festzulegen, da dies das Recht des Eigentümers ist, der die gesamte Bevölkerung vertritt. Auf dem Sekundärmarkt hingegen, wo zivilrechtliche Transaktionen zwischen Privatpersonen und Unternehmen stattfinden, muss sich der Markt selbst regulieren“, betonte er.
Tatsächlich wurden in den letzten zwei Jahren die Steuerkontrolle, die notarielle Beglaubigung und die Verwaltung von Immobilienübertragungsunterlagen sehr streng gehandhabt. Viele Leute, die früher die Angewohnheit pflegten, Käufer zu „bitten“, niedrige Preise anzugeben, um Steuern zu sparen, sind jetzt gezwungen, sich an die Vorschriften zu halten, weil Notar- und Steuerbehörden keine niedrigen Angaben mehr erlauben und sogar eine Neuausstellung der Dokumente verlangen, wenn ungewöhnliche Unterschiede festgestellt werden. Herr Pham Huu T., ein Immobilieninvestor in Lam Dong , sagte, dass er früher niedrige Immobilienübertragungspreise angegeben habe, um Kosten zu sparen. Seit die Behörden die Vorschriften jedoch verschärft haben, gehe er sehr streng vor. „Käufer weigern sich jetzt, niedrige Preise anzugeben. Sie befürchten, dass sie beim späteren Verkauf hohe Steuern zahlen müssen, also verlangen sie die Angabe des wahren Preises“, sagte Herr T.
Herr Nguyen Dang Phu, ein Makler in Ho-Chi-Minh-Stadt, bestätigte, dass die Situation der „Doppelpreis“-Angaben fast verschwunden sei. Die Steuerbehörden waren sehr involviert. In einigen Fällen falscher Angaben wurde Anklage erhoben, und es wurde sogar mit strafrechtlicher Verfolgung gedroht. Jetzt meinen sowohl Käufer als auch Verkäufer die Sache ernst: Wer die Steuern zahlt, trägt die Verantwortung.
Tragen Sie dazu bei, virtuelle Preise zu blockieren
Laut Herrn Le Hoang Chau führt die derzeitige Bewertung durch Beratungsunternehmen und Gutachtergremien leicht zu Schlupflöchern und sogar zu Absprachen bei der Bestimmung des Grundstückswerts. Daher ist es notwendig, dass der Staat die Preise auf dem Primärmarkt direkt festlegt. Auf dem Sekundärmarkt sollte der Marktmechanismus vollständig funktionieren und vom Staat durch Steuerinstrumente kontrolliert werden. Dieser Ansatz trägt nicht nur zu transparenten Grundstückspreisen bei, sondern trägt auch dazu bei, den Immobilienmarkt zu beruhigen und durch Spekulation aufgeblähte virtuelle Preise zu verhindern.
Quelle: https://nld.com.vn/nha-nuoc-quyet-gia-dat-so-cap-buoc-di-dung-huong-196250804205417053.htm
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