Der Immobilienmarkt hat positive Anzeichen gezeigt.
Laut dem Marktbericht für das erste Quartal 2024 von batdongsan.com.vn hat der Immobilienmarkt kürzlich positive Anzeichen gezeigt.
Laut einer Umfrage von batdongsan.com.vn unter Maklern zu den Aktivitäten der Immobilienunternehmen, für die sie arbeiten, gaben 19 % an, dass die Unternehmen ihre Personalstärke aufgestockt hätten, und 26 % bestätigten, dass die Unternehmen ihr Marketingbudget im ersten Quartal 2024 erhöht hätten.
Das Interesse von Investoren, die nach Immobilien aus Ho-Chi-Minh-Stadt suchen, an Wohnungen in Hanoi hat sich bis heute um das 7,5-fache erhöht.
In seinem Kommentar zum Wohnungsmarkt sagte Herr Dinh Minh Tuan, Direktor von Batdongsan.com.vn in der südlichen Region, dass sich die Verkaufspreise für Wohnungen in Hanoi denen in Ho-Chi-Minh -Stadt angenähert hätten und dass die Zahl der Menschen in Ho-Chi-Minh-Stadt, die nach Wohnungen in Hanoi suchen, um das 7,5-fache gestiegen sei.
Konkret beträgt der Durchschnittspreis für Wohnungen in Hanoi 46 Millionen VND/m2, während der Preis für Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt 48 Millionen VND/m2 beträgt.
Anfang 2018 betrugen die Verkaufspreise für Wohnungen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt 27 bzw. 31 Millionen VND/m². Nach sechs Jahren erreichte der durchschnittliche Preisanstieg für Wohnungen in Hanoi 70 % und übertraf damit Ho-Chi-Minh-Stadt, wo die Wohnungspreise um 55 % stiegen.
Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, erklärte den starken Anstieg der Wohnungspreise in Hanoi mit den Worten, es gebe dafür zwei Hauptgründe.
Erstens ist das Wohnungsangebot in Hanoi nach wie vor begrenzt. Obwohl rechtliche Hürden für Investoren abgebaut wurden, entstehen durch neue Projekte jährlich nur etwa 20.000 bis 30.000 Wohnungen, während die Nachfrage normalerweise bei 70.000 bis 80.000 Wohnungen pro Jahr liegt.
Zweitens ist die Nachfrage nach Wohnungen in Hanoi nach wie vor hoch. Bemerkenswerterweise kommt diese Nachfrage nicht nur aus Hanoi und den nördlichen Provinzen, sondern auch aus dem Süden. Die Big Data von Batdongsan.com.vn liefern überraschende Erkenntnisse: Die Zahl der Immobiliensuchenden aus Ho-Chi-Minh-Stadt, die sich für Wohnungen in Hanoi interessieren, hat sich vom ersten Quartal 2021 bis heute um das 7,5-fache erhöht. Im gleichen Zeitraum hat sich die Zahl der Wohnungssuchen von Einwohnern Ho-Chi-Minh-Stadts nur verdoppelt.
Der Durchschnittspreis für Wohnungen in Hanoi beträgt 46 Millionen VND/m2, während der Preis für Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt 48 Millionen VND/m2 beträgt.
Herr Nguyen Quoc Anh erklärte, dass sich die Einwohner von Ho-Chi-Minh-Stadt zunehmend für Wohnungen in Hanoi interessieren, da das Preisniveau dort stabil und immer noch niedriger sei als in Ho-Chi-Minh-Stadt. Zudem sei die Gewinnspanne bei der Wohnungsmiete in Hanoi höher als in Ho-Chi-Minh-Stadt.
Konkret schwankte die Mietrendite für Wohnungen in Hanoi seit Anfang 2023 bis heute zwischen 4,1 % und 4,9 %, während sie in Ho-Chi-Minh-Stadt laut dem Bericht von Batdongsan.com.vn zum ersten Quartal zwischen 3,9 % und 4,5 % liegt.
Darüber hinaus sind in letzter Zeit einige Investoren aus dem Süden in den nördlichen Markt eingestiegen. Viele treue Kunden aus dem Süden dieser Investoren interessieren sich für die Projekte, die sie kürzlich in Hanoi entwickelt haben, was zu einer steigenden Nachfrage nach Wohnungen in Hanoi beiträgt.
Viele Akteure profitieren von der Novellierung des Immobilienrechts
Herr Le Bao Long, Strategiedirektor von Batdongsan.com.vn, prognostiziert, dass Gesetzesänderungen in Zukunft zu steigenden Grundstückspreisen führen könnten, wenn die Aktualisierungshäufigkeit der Grundstückspreise zunimmt und der Grad der Genauigkeit höher ist.
Er analysierte, dass die Regierung mit Artikel 159 des Bodengesetzes von 2024, der die Abschaffung des Bodenpreisrahmens und die jährliche Aktualisierung der Bodenpreisliste (statt alle fünf Jahre) vorschreibt, die Festlegung der Bodenpreisliste durch das Volkskomitee der Provinz vorsieht (früher war ein Verweis auf den Bodenpreisrahmen erforderlich), was die Übertragung von Macht und Verantwortung auf die Gemeinden demonstriert, um die Grundstückspreise näher an der tatsächlichen Situation vor Ort festzulegen. Kapitel XI des Bodengesetzes von 2024 schreibt die Abschaffung der Abzugsmethode vor und beschreibt detailliert die Bedingungen für die Anwendung von vier Bodenbewertungsmethoden, wodurch auch die Genauigkeit der Bodenbewertung verbessert wird.
Darüber hinaus bietet Artikel 138 des Landgesetzes von 2024 zur Ergänzung detaillierter Bedingungen für die Erteilung von Landnutzungsrechtszertifikaten für genutztes Land, das nicht umstritten ist, auch bessere Liquidität und Möglichkeiten zur Preissteigerung für Landprodukte in dieser Kategorie.
Immobilienkonsumenten profitieren grundsätzlich von Gesetzesänderungen.
Im Immobilienmarktbericht für das erste Quartal 2024 von Batdongsan.com.vn erklärte Herr Le Bao Long, dass bei steigenden Grundstückspreisen auch die Preise für Primärimmobilien steigen werden. Grund dafür seien höhere Kosten für die Landräumung und drei Gesetzespakete, die strengere Anforderungen an Investoren hinsichtlich Geschäftsbedingungen, Eigenkapitalquoten und Umsiedlungsverfahren stellen. Der Anstieg der Sekundärimmobilienpreise werde zu steigenden Preisen für Privathäuser und andere Immobilienarten führen.
Darüber hinaus erklärte Herr Le Bao Long, dass sich das Angebot an Sozialwohnungen durch Präferenzpolitik und neue Fördermaßnahmen sowie durch Vorschriften verbessern werde, die die Volkskomitees der Provinzen verpflichten, ausreichend Land für Sozialwohnungen bereitzustellen. Das neue Sozialwohnungsgesetz sieht zwei Formen der sozialen Wohnungsentwicklung vor, darunter ausländisches Kapital, ausländische Organisationen und Gewerkschaftsfinanzierungen für die Anmietung von Sozialwohnungen durch Arbeitnehmer. Investoren dürfen ≤20 % der Infrastrukturfläche für Unternehmen reservieren, profitieren von allen Gewinnen und sind von Landnutzungs- und Mietgebühren befreit. Sie müssen weder Preisfeststellungsverfahren durchführen noch Befreiungen beantragen.
Darüber hinaus prognostizieren Experten von Batdongsan.com.vn, dass sich auch die Qualität von Immobilienprojekten dank vieler strengerer Vorschriften zu Übergabestandards, Baufortschritt usw. verbessern wird. So schreibt beispielsweise Artikel 36 des Wohnungsbaugesetzes von 2023 vor, dass Investoren über die Kapazität und Erfahrung verfügen müssen, das Projekt umzusetzen, keine anderen Partner mit der Unterzeichnung von Verträgen beauftragen dürfen und Grundstücke erst nach Fertigstellung und Abnahme des technischen Infrastruktursystems zur Nutzung übertragen können. Außerdem müssen sie den Fortschritt der registrierten Phasen sicherstellen.
Herr Le Bao Long sagte, dass Immobilienkäufer grundsätzlich von den Gesetzesänderungen profitieren. Besonders profitieren zwei Gruppen davon: im Ausland lebende Vietnamesen und Menschen, die umgesiedelt wurden oder eine Entschädigung erhalten haben.
Laut Statistik werden etwa 15–20 % der Überweisungen direkt in Immobilien investiert. Gesetzesänderungen schaffen einen formelleren Rechtsrahmen und flexiblere Richtlinien. Sie sehen vor, dass Auslandsvietnamesen Landnutzungsrechte übertragen dürfen (bisher nur Pachtrechte, die zur Verwaltung ungenutzter Häuser berechtigt waren). Dies erweitert die Möglichkeiten, ausländisches Kapital in den Immobilienmarkt zu locken.
Auch umgesiedelte/entschädigte Personen werden in vielen Fällen ihre Rechte garantiert. Umgesiedelten Haushalten und Einzelpersonen werden Arbeit, Einkommen, ein stabiles Leben und die Möglichkeit zur Produktion geboten. Das Bodengesetz von 2024 schreibt zudem vor, dass Umsiedlungsgebiete über die erforderliche technische und soziale Infrastruktur verfügen müssen, um das Leben der Bewohner zu gewährleisten. Haushalte und Einzelpersonen, die bei der Rückgabe ihres Landes eine Entschädigung erhalten, erhalten auch dann eine Entschädigung für ihr Wohngrundstück, wenn sie keinen Anspruch auf Wohnraum haben, aber keine andere Unterkunft finden können. Auch Personen, deren nicht landwirtschaftlich genutztes Land (kein Wohngrundstück) zurückgegeben wird, erhalten flexiblere Entschädigungen als bisher.
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