Was sagt die Staatsbank dazu, künftig kein Geld mehr für den Kauf von Häusern zu verleihen?

In letzter Zeit haben viele Immobilienunternehmen Bedenken hinsichtlich der Vorschriften für Wohnungsbaudarlehen geäußert.

Insbesondere Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, sagte, dass er und die Immobilienunternehmen sehr besorgt über die Bestimmungen in Punkt a, Klausel 11, Artikel 2 des Rundschreibens 41/2016/TT-NHNN (geändert und ergänzt durch Rundschreiben 22/2023/TT-NHNN) seien.

Die Immobilienbranche hat gerade ein Jahr voller Schwankungen und Schwierigkeiten hinter sich.

Gemäß dieser Regelung dürfen Banken bei immobilienbesicherten Krediten für den Kauf von Eigenheimen, einschließlich Gewerbeimmobilien, Privatpersonen nur noch Kredite für den Kauf von fertiggestellten und übergebenen, also verfügbaren Eigenheimen gewähren.

Daher verbietet das Rundschreiben 22/2023/TT-NHNN Banken die Kreditvergabe an Privatpersonen für den Kauf unfertiger Gewerbeimmobilien zur Übergabe (d. h. für künftige Gewerbeimmobilien), die durch diese Immobilie selbst besichert (hypothekarisch belastet) sind. Daher müssen Privatpersonen, die einen Kredit für den Kauf künftiger Gewerbeimmobilien aufnehmen möchten, andere Sicherheitsmaßnahmen ergreifen oder diese durch andere Vermögenswerte absichern.

Zu diesem Inhalt antwortete die Staatsbank am 31. Januar.

Nach Angaben der Staatsbank handelt es sich bei dem Rundschreiben 41/2016/TT-NHNN (geändert und ergänzt durch das Rundschreiben 22/2023/TT-NHNN), das die Eigenkapitalquote von Geschäftsbanken (CBs) und ausländischen Bankfilialen regelt, nicht um ein Dokument, das die Kreditvergabetätigkeit von Kreditinstituten regelt.

In Klausel 10, Artikel 2 des Rundschreibens 41/2016/TT-NHNN heißt es: „Ein durch Immobilien besichertes Darlehen ist ein Darlehen an eine natürliche oder juristische Person zum Erwerb von Immobilien oder zur Durchführung eines Immobilienprojekts und ist durch die Immobilie selbst besichert, wobei das aus dem Darlehen entstehende Immobilienprojekt gemäß den gesetzlichen Bestimmungen über besicherte Transaktionen entsteht.“

Die Staatsbank bestätigt, dass das Rundschreiben 22/2023/TT-NHNN diesen Inhalt weder ändert noch ergänzt. Organisationen und Einzelpersonen, die ein Haus kaufen und dieses zukünftige Haus (mit einer Hypothek) absichern möchten, wenden einen Risikokoeffizienten von 30 bis 120 % an, abhängig von der Beleihungsquote (LTV), die sich aus dem Verhältnis des Darlehensbetrags zum Wert der Sicherheiten ergibt. Falls keine Informationen zur LTV-Quote vorliegen, beträgt der Risikokoeffizient 150 %.

Bei der Finanzierung von Sozialwohnungen ist nicht die Fertigstellung der Wohnung zur Übergabe Voraussetzung.

Laut der Staatsbank heißt es in Klausel 11, Artikel 2 des Rundschreibens 41/2016/TT-NHNN: „Ein Hypothekendarlehen ist ein durch Immobilien besichertes Darlehen für den Kauf eines Hauses durch Privatpersonen.“ Die folgenden Bedingungen müssen vollständig erfüllt sein: Die Quelle der Schuldentilgung sind nicht die aus dem Darlehen erzielten Mieteinnahmen; das Haus wurde gemäß dem Hauskaufvertrag fertiggestellt.

Ein Sozialwohnungsgebiet im Distrikt 12 (HCMC)

Banken und ausländische Bankfilialen haben gemäß den gesetzlichen Bestimmungen zu besicherten Transaktionen das uneingeschränkte Recht, mit Hypothekendarlehen umzugehen, wenn Kunden ihre Schulden nicht zurückzahlen können.

Das aus diesem Hypothekendarlehen finanzierte Haus muss unabhängig (von einem Dritten oder einer von der Kreditgenehmigungsabteilung der Bank oder der ausländischen Bankfiliale unabhängigen Abteilung) unter Beachtung des Vorsichtsprinzips (der Preis darf nicht höher sein als der Marktpreis zum Zeitpunkt der Kreditgenehmigung) und gemäß den Vorschriften der Bank oder der ausländischen Bankfiliale bewertet werden.

Unterdessen bestimmt Klausel 1, Artikel 1 des Rundschreibens 22/2023/TT-NHNN: „1. Klausel 11, Artikel 2 wird wie folgt geändert und ergänzt: „11. Ein Hypothekendarlehen ist ein durch Immobilien besichertes Darlehen für den Kauf eines Hauses durch Privatpersonen, einschließlich eines durch Immobilien besicherten Darlehens für den Kauf eines Hauses durch Privatpersonen, das die folgenden Bedingungen erfüllt: Die Geldquelle zur Rückzahlung der Schulden ist nicht die Geldquelle für die Miete des aus dem Darlehen gebildeten Hauses; das Haus ist gemäß dem Hauskaufvertrag zur Übergabe fertiggestellt.

Banken und ausländische Bankfilialen haben gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über besicherte Transaktionen und des Wohnungsgesetzes das uneingeschränkte Recht, mit Hypotheken auf Häuser umzugehen, wenn Kunden ihre Schulden nicht zurückzahlen können.

Das aus diesem Hypothekendarlehen finanzierte Haus muss unabhängig (von einem Dritten oder einer von der Kreditgenehmigungsabteilung der Bank oder der ausländischen Bankfiliale unabhängigen Abteilung) unter Beachtung des Vorsichtsprinzips (der Wert darf nicht höher sein als der Marktpreis zum Zeitpunkt der Kreditgenehmigung) und gemäß den Vorschriften der Bank oder der ausländischen Bankfiliale bewertet werden...“.

Bei Krediten zum Erwerb von Sozialwohnungen, also zum Kauf von Häusern im Rahmen staatlicher Förderprogramme und -projekte, ist die Voraussetzung, dass das Haus bezugsfertig ist, nicht erforderlich. Außerdem weist es einen niedrigeren Risikokoeffizienten als andere Wohnungsbaudarlehen auf, der nur 20 bis 50 % beträgt, um die Politik der Regierung zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus umzusetzen.

Die Bedingung „Abgeschlossenes Haus“ im Hauskaufvertrag gilt nur für Hypothekendarlehen (die einer geringeren Risikogewichtung unterliegen als andere immobilienbesicherte Darlehen).

Staatsbank

Zu den Hypothekendarlehen gehören: Hypothekendarlehen zum Kauf von Häusern, die die vorgeschriebenen Bedingungen erfüllen, einschließlich der Übergabebedingung, sowie Darlehen zum Kauf von Sozialwohnungen und zum Kauf von Häusern im Rahmen von Förderprogrammen und -projekten der Regierung.

Der Risikokoeffizient für Hypothekendarlehen liegt je nach Art zwischen 20 und 100 %, abhängig von der Beleihungsquote und der Einkommensquote (DSC). Bei Darlehen für den Erwerb von Sozialwohnungen und Häusern im Rahmen staatlicher Förderprogramme und -projekte ist die Fertigstellung der Wohnung nicht erforderlich. Der Risikokoeffizient liegt mit 20 bis 50 % niedriger als bei anderen Hypothekendarlehen, um die staatliche Förderung des sozialen Wohnungsbaus umzusetzen.

Die Bedingung eines fertiggestellten Hauses im Rahmen eines Hauskaufvertrags gilt laut Staatsbank nur für Hypothekendarlehen (die einem niedrigeren Risikokoeffizienten unterliegen als andere durch Immobilien besicherte Forderungen).

Falls eine Organisation oder Einzelperson ein Haus bauen oder kaufen muss und eine Hypothek auf das Haus aufnimmt, handelt es sich um ein durch Immobilien besichertes Darlehen gemäß Klausel 10, Artikel 2 des Rundschreibens 41/2016/TT-NHNN und der entsprechende Risikokoeffizient wird gemäß Klausel 10, Artikel 9 des Rundschreibens 41/2016/TT-NHNN angewendet.

„Daher schränkt diese Regelung das Recht von Organisationen und Einzelpersonen, künftig Wohnraum zu erwerben, nicht ein und steht auch nicht im Widerspruch zu den geltenden Vorschriften (Zivilrecht, Wohnungsrecht, Immobilienwirtschaftsrecht, Investitionsgesetz 2020, Gesetz über Kreditinstitute 2024)“, erklärte die Staatsbank.

Quellenlink: https://thanhnien.vn/ngan-hang-nha-nuoc-noi-gi-ve-viec-khong-cho-vay-tien-mua-nha-hinh-thanh-trong-tuong-lai-185240131224055393.htm