Nicht Hanoi, dies ist der Ort mit der höchsten Wohnungsvermietungsleistung des Landes, sondern der Markt in Ho-Chi-Minh-Stadt wächst wieder positiv.

Überraschung über den Ort mit der höchsten Wohnungsvermietungsleistung im Land, der Markt von Ho-Chi-Minh-Stadt verzeichnete positive Signale, der Ort mit den höchsten Grundstückspreisen in Vinh Phuc … das sind die neuesten Immobiliennachrichten.

Die durchschnittliche Mietrendite für Wohnungen in Binh Duong liegt derzeit bei 4,7 % und ist damit deutlich höher als die 3,7 % in Hanoi und die 3,6 % in Ho-Chi-Minh-Stadt. (Quelle: Crystal Bay)

Der Markt in Ho-Chi-Minh -Stadt erholt sich allmählich

Der Immobilienmarkt von Ho-Chi-Minh-Stadt (HCMC) hat sich allmählich erholt und verzeichnete von einem negativen Niveau im Jahr 2023 ab Anfang 2024 wieder ein positives Wachstum. Die Wachstumsrate ist noch gering, aber es gibt positive Anzeichen.

Laut dem Bericht des Bauamts von Ho-Chi-Minh-Stadt hat die Stadt in den ersten elf Monaten des Jahres 2024 7,8 Millionen Quadratmeter neue Wohnfläche gebaut (und damit 97,5 % des für 2024 gesetzten Ziels von 8 Millionen Quadratmetern Wohnfläche erreicht). Davon entfallen 3,830 Millionen Quadratmeter auf Privatwohnungen, rund 3,826 Millionen Quadratmeter auf Gewerbewohnungen und 0,144 Millionen Quadratmeter auf Sozialwohnungen. Die Stadt hat zwei Sozialwohnungsprojekte mit 610 Wohneinheiten und 50.831 Quadratmetern Wohnfläche abgeschlossen.

Derzeit erholt sich der Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt allmählich, von einem negativen Niveau im Jahr 2023 zu einem positiven Wachstum ab Anfang 2024. Die Wachstumsrate ist zwar noch gering, aber es gibt positive Anzeichen. Einige neue Projekte wurden für Investitionen genehmigt, und einige alte Projekte wurden dank der Beseitigung der Schwierigkeiten wieder aufgenommen.

Demnach wurden in den ersten elf Monaten des Jahres 2024 in der Stadt 12 gewerbliche Wohnungsbauprojekte zur Investition genehmigt (darunter 1 Sozialwohnungsprojekt); für 2 Projekte wurde eine Baugenehmigung erteilt; mehr als 31.000 Gewerbewohnungen befinden sich im Bau; 1.611 künftige Wohnungen kommen für eine Kapitalmobilisierung in Frage und 3 Sozialwohnungsprojekte mit 2.122 Wohnungen wurden fertiggestellt.

Im Hinblick auf die Beseitigung von Schwierigkeiten bei Immobilienprojekten hat das Bauamt dem Volkskomitee der Stadt geraten, den Vorsitz beizubehalten und die städtischen Ämter und Zweigstellen damit zu beauftragen, Investitionsprojekte, deren Umsetzung sich aufgrund von Problemen bei der Einhaltung gesetzlicher Bestimmungen verzögert, weiterhin zu prüfen, um eine Anleitung zu haben, wie sie im Einklang mit den gesetzlichen Bestimmungen abgewickelt werden können, um eine Verschwendung von Landressourcen und einen Verlust an städtischer Schönheit und Bausicherheit zu vermeiden.

Einige Apartmentprojekte in Binh Duong erzielen Mietrenditen von über 7 % pro Jahr.

Laut der Datenübersicht zum Wohnungsmarkt in Binh Duong 2024 von Batdongsan.com.vn beträgt die durchschnittliche Mietrendite für Wohnungen in Binh Duong derzeit 4,7 % und übertrifft damit die 3,7 % von Hanoi und die 3,6 % von Ho-Chi-Minh-Stadt. 3,6 % ist auch die durchschnittliche Mietrendite für Wohnungen im ganzen Land im Jahr 2024.

Insbesondere einige Projekte in Binh Duong verzeichneten Mietrenditen von 6 % bis 7,5 % pro Jahr. Dies gilt als Rekord in Vietnam und ist fast doppelt so hoch wie die Mietrendite von Wohnungen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt.

Diese guten Mietrenditen in Binh Duong sind größtenteils darauf zurückzuführen, dass Luxuswohnungen hier angemessene Kaufpreise haben, während die Mieten hoch und die Belegungsrate stabil sind. Diese Art von Produkt mit Übergabestandards zieht Kunden aus dem Luxussegment an, die bereit sind, höhere Mieten zu zahlen. Im Durchschnitt kann jede Luxuswohnung in Binh Duong (Kaufpreis ca. 45–50 Millionen VND/m²) für 12 Millionen VND pro Monat für eine 1-Zimmer-Wohnung, 15–16 Millionen VND (2-Zimmer-Wohnung) und 18–20 Millionen VND für eine 3-Zimmer-Wohnung gemietet werden. In Ho-Chi-Minh-Stadt oder Hanoi kann eine Wohnung mit einem Preis von 45–50 Millionen VND/m² jedoch nur für etwa 7–12 Millionen VND pro Wohnung gemietet werden, abhängig von der Anzahl der Schlafzimmer.

Herr Dinh Minh Tuan, Regionaldirektor Süd von Batdongsan.com.vn, sagte: „Die Belegungsrate für Luxuswohnungen in Binh Duong liegt bei etwa 80–90 %, selbst einige Projekte sind fast immer „ausgebucht“. Dies ist auf die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen zurückzuführen, die auf die starke Entwicklung der Industrieparks zurückzuführen ist, die Arbeiter und Fachkräfte anziehen.

Binh Duong ist derzeit landesweit führend bei der Anziehung ausländischer Direktinvestitionen und steht bei der Einwanderungsrate an zweiter Stelle. Die Provinz setzt zudem zahlreiche Maßnahmen um, um Unternehmen bei der Anwerbung und Bindung von Arbeitskräften zu unterstützen. Mit dem höchsten Pro-Kopf-Einkommen des Landes ist Binh Duong ein attraktives Ziel für Einwanderer geworden.

Binh Duong zählt neben Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt zu den fünf größten Mietimmobilienmärkten des Landes und ist sowohl hinsichtlich der Anzahl der Interessenten als auch der Wachstumsrate der führende Ort und übertrifft andere Provinzen und Städte wie Da Nang, Hai Phong und Khanh Hoa. Bis zum dritten Quartal 2024 stieg die Anzahl der Suchanfragen nach Mietwohnungen in Binh Duong im Vergleich zum ersten Quartal 2021 um 58 %.

Das Interesse an Wohnungen in Binh Duong resultiert hauptsächlich aus der Nachfrage der Einwohner von Ho-Chi-Minh-Stadt nach Investitionen und Wohnraum sowie aus der Nachfrage der Anwohner vor Ort. Davon entfallen 49 % auf Kunden aus Ho-Chi-Minh-Stadt, 33 % auf Kunden aus Binh Duong und den angrenzenden Provinzen, wie aus den Daten der Binh Duong Apartment Market Overview 2024 von Batdongsan.com.vn hervorgeht.

Das Segment der Luxuswohnungen in Binh Duong gilt als Hebel für die Mietrendite der Provinz. Allerdings liegen die Preise für Luxuswohnungen hier im Tiefland 30 bis 200 Prozent niedriger als in Hanoi, Ho-Chi-Minh-Stadt und anderen Großstädten. Dies erleichtert Investoren den Marktzugang und gewährleistet gleichzeitig ein hohes Gewinnpotenzial.

In Binh Duong bieten Wohnungen mit Preisen zwischen 45 und 50 Millionen VND/m² einen hohen Übergabestandard und eine Auslastung von 80 bis 90 %. Die monatlichen Mietpreise für eine Zweizimmerwohnung liegen bei etwa 15 Millionen VND. In Hanoi oder Ho-Chi-Minh-Stadt sind Wohnungen mit Preisen zwischen 80 und 90 Millionen VND/m² jedoch zum gleichen Preis zu mieten.

Vinh Phuc gibt neue Grundstückspreisliste bekannt

Das Volkskomitee der Provinz Vinh Phuc hat gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes von 2024 eine neue Grundstückspreisliste herausgegeben. Bemerkenswert ist, dass an 54 Standorten die Preise um das Fünf- bis Achtfache schwanken.

Dementsprechend wurden mit der überarbeiteten und ergänzten Grundstückspreisliste Standorte, Wege und Wohngebiete in der Provinz Vinh Phuc gemäß den neuen Bestimmungen des Grundstücksgesetzes von 2024 vollständig abgesichert.

Konkret wurden in der neu herausgegebenen 318 Seiten umfassenden Grundstückspreisliste 715 Standorte und Routen hinzugefügt und 132 Routen entfernt.

Davon beträgt die Anzahl der Positionen mit einer Fluktuationsrate, die sich um das 3- bis 5-fache erhöht, 159 Positionen, was 2,99 % entspricht. Die Anzahl der Positionen mit einer Fluktuationsrate, die sich um das 5- bis 8-fache erhöht, beträgt 54 Positionen, was 1,02 % entspricht.

Die höchsten Grundstückspreise gibt es in der Stadt Vinh Yen. Im Abschnitt von der Ngo Quyen-Straße bis zur Kreuzung mit der Nguyen Viet Xuan-Straße an Standort 1 liegen die Grundstückspreise bei bis zu 52 Millionen VND/m2.

Insbesondere im Touristengebiet Tam Dao sind die Grundstückspreise vielerorts gestiegen. Insbesondere im Abschnitt von der Venus-Hotelkreuzung, der um den zentralen Parkgürtel herumführt, bis zur Schulkreuzung (Standort 1) liegen die Grundstückspreise für Wohngebäude bei bis zu 49 Millionen VND/m², für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke bei 18,2 Millionen VND/m².

Die aktuelle Grundstückspreisliste wird auf Grundlage der Ergebnisse von Untersuchungen und Erhebungen vor Ort sowie eines Vergleichs ähnlicher Standortfaktoren erstellt, um Grundstückspreise zu bewerten und vorzuschlagen.

Die neue Grundstückspreisliste der Provinz Vinh Phuc tritt am 20. Januar in Kraft und ist bis Ende 2025 gültig.

Neue Regelungen für den Verkauf von Sozialwohnungen nach 5 Jahren Nutzung, Hunderte Millionen Menschen profitieren

Bei der Übertragung einer Sozialwohnung müssen die Bewohner 50 % der Grundgebühr entrichten, die sich auf etwa 120–200 Millionen VND beläuft. Mit den neuen Regelungen im Wohnungsbaugesetz 2023 entfällt diese Gebühr.

Die Generaldirektion für Steuern (Finanzministerium) hat gerade ein Dokument als Antwort an die Steuerbehörde von Hanoi bezüglich der Erhebung von Landnutzungsgebühren bei der Übertragung von Sozialwohnungen herausgegeben.

Laut der Generaldirektion für Steuern ist im Wohnungsgesetz von 2023 unter Punkt e, Absatz 1, Artikel 89 Folgendes festgelegt: „… Fünf Jahre nach dem Datum der vollständigen Bezahlung des Hauskaufpreises darf der Käufer einer Sozialwohnung diese nach dem Marktmechanismus an Bedürftige weiterverkaufen, sofern ihm eine Genehmigung erteilt wurde. Der Verkäufer muss keine Grundnutzungsgebühren zahlen und muss gemäß den Bestimmungen des Steuergesetzes Einkommensteuer entrichten. Ausgenommen hiervon sind Verkäufe von Sozialwohnungen als Einzelhäuser. In diesem Fall muss der Verkäufer gemäß den Bestimmungen der Regierung Grundnutzungsgebühren zahlen und gemäß den Bestimmungen des Steuergesetzes Einkommensteuer entrichten.“

Artikel 42 des Dekrets Nr. 100/2024 schreibt vor, dass beim Weiterverkauf von Sozialwohnungen nach einem Zeitraum von 5 Jahren Landnutzungsgebühren gezahlt werden müssen.

Dementsprechend muss der Verkäufer zusätzlich zu den vorgeschriebenen Beträgen 50 % der Landnutzungsgebühr entrichten. Der Zeitpunkt für die Berechnung der Landnutzungsgebühr ist der Zeitpunkt der Einreichung gültiger Dokumente zur Anerkennung der Landnutzungsrechte gemäß den Bestimmungen des Landgesetzes.

Darüber hinaus ist in Artikel 198 Punkt d, Absatz 5 des Wohnungsbaugesetzes von 2023 festgelegt, dass in Fällen, in denen Sozialwohnungen verkauft werden und die Grundnutzungsgebühren vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes bezahlt werden müssen, bis zum Inkrafttreten des Wohnungsbaugesetzes von 2023 jedoch noch nicht bezahlt wurden, die Zahlung gemäß den Vorschriften fortgesetzt werden soll.

Auf Grundlage der oben genannten Bestimmungen erklärte die Generaldirektion für Steuern, dass der Käufer einer Sozialwohnung, wenn er die Wohnung gemäß den Bestimmungen des Wohnungsgesetzes weiterverkaufen darf und sie nach dem 1. August 2024 (dem Tag des Inkrafttretens des Wohnungsgesetzes) überträgt, keine Grundnutzungsgebühren zahlen muss, jedoch Einkommensteuer zahlen muss.

Beim Verkauf einer Sozialwohnung als Eigenheim muss der Verkäufer 50 % der Grundnutzungsgebühr zahlen und Einkommensteuer entrichten.

Beim Verkauf von Sozialwohnungen müssen die Grundnutzungsgebühren gemäß den Bestimmungen des Wohnungsgesetzes vor dem Inkrafttreten des Wohnungsgesetzes bezahlt werden, aber die Grundnutzungsgebühren wurden noch nicht bezahlt. Das Geld muss weiterhin gemäß den Bestimmungen des Wohnungsgesetzes vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes bezahlt werden.

In Hanoi werden dem Markt zufolge viele Sozialwohnungsprojekte seit über 5 Jahren genutzt und können übertragen werden, wie etwa das Dai Kim Building, Rice City Linh Dam, 43 Tran Phu; 987 Tam Trinh …

Untersuchungen in vielen Sozialwohnungsprojekten zeigen, dass die Preise der Wohnungen trotz langjähriger Nutzung um ein Vielfaches gestiegen sind, vergleichbar mit denen in kommerziellen Wohnprojekten. Der Verkaufspreis liegt mancherorts bei bis zu 50 Millionen VND/m².

Bisher mussten bei der Übertragung einer Sozialwohnung 50 % der Grundgebühr entrichtet werden, die sich auf etwa 120 bis 200 Millionen VND belief. Mit der neuen Regelung entfällt diese Gebühr.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-ha-noi-day-moi-la-noi-co-hieu-suat-cho-thue-chung-cu-cao-nhat-nuoc-thi-truong-tphcm-tang-truong-duong-tro-lai-301695.html