Nicht Wohnungen, sondern das Segment „Geldverdienen“; Hanoi skizziert das Porträt und die Psychologie der Mieter und überprüft mehr als 700 Projekte

Sollten Sie in Wohnungen oder Grundstücke investieren? Immobilienmieter bevorzugen das Segment unter 10 Millionen VND/Monat. Mehr als 700 Projekte in Hanoi werden geprüft. Inspektionsergebnisse, Kontrollen, Nachkontrollen … das sind die neuesten Immobiliennachrichten.

Immobilien: Grundstücke sind weiterhin ein Investitionskanal, der große Aufmerksamkeit erhält, auch wenn das Angebot an Grundstücken aufgrund von Vorschriften, die die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken einschränken, in naher Zukunft knapp sein wird. (Foto: Duong Tam)

Soll ich in Wohnungen oder Grundstücke investieren?

Mit dem Gedanken, dass ein Grundstückskauf nie ein Verlustgeschäft ist – die Grundstückspreise steigen tendenziell mit der Zeit – planen viele Menschen, in ein Grundstück in einer Provinz am Stadtrand von Hanoi zu investieren. Manche rechnen aber auch damit, eine Wohnung zu kaufen und diese monatlich zu vermieten.

Herr Le Dinh Chung, Generaldirektor der SGO Homes Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, analysierte, dass in Hanoi die Nachfrage nach Mietwohnungen hoch und die Miete einfach sei. Allerdings seien Investitionen in Wohnungen derzeit hinsichtlich der Kapitalkosten nicht mehr rentabel.

Als Grund nannte Herr Chung, dass die Wohnungspreise ihren Höhepunkt erreicht hätten und daher kaum noch Chancen auf Wertsteigerung bestünden. Mit steigenden Wohnungspreisen seien die Mieten nicht mehr so attraktiv. Tatsächlich schwanken die Mietrenditen in Hanoi nur um 3–4 %.

Laut Herrn Chung ist Land daher weiterhin ein Investitionskanal, der große Aufmerksamkeit erhält, auch wenn das Angebot aufgrund von Vorschriften zur Parzellierung und zum Verkauf von Grundstücken in naher Zukunft knapp sein wird. Darüber hinaus ist Land ein Anlagesegment mit vielen Anlagemöglichkeiten und für viele Menschen geeignet.

„Die rasante Urbanisierung wird die Nachfrage in den Regionen erhöhen. Daher ist es weiterhin sinnvoll und sicher, durch den Kauf von Grundstücken Kapitalgewinne zu erzielen. Mit 3 bis 4 Milliarden VND können Sie in Grundstücke rund um Hanoi, in Wirtschaftszentren mit Industrieparks wie Bac Ninh, Bac Giang oder Hung Yen, Hai Duong, Hai Phong und Quang Ninh investieren. Diese Gebiete ziehen derzeit die Aufmerksamkeit vieler Investoren auf sich“, schlug Herr Chung vor.

Der Generaldirektor von SGO Homes wies jedoch auch darauf hin, dass Investoren beim Kauf von Grundstücken auf Projekte achten müssen, die die rechtlichen Bedingungen erfüllen, mindestens einen Kaufvertrag unterzeichnen oder über ein rotes Buch verfügen. Gleichzeitig ist es notwendig, die Kapazität des Investors zu berücksichtigen und Standorte zu wählen, die den Bedürfnissen entsprechen und Menschen anziehen, dort in Zukunft zu leben.

Herr Pham Duc Toan, Generaldirektor von EZ Property, stellte fest, dass Investitionen in Wohnungen oder Grundstücke in Großstädten wie Hanoi oder Ho-Chi-Minh-Stadt derzeit weder attraktiv noch effektiv seien. Der Grund dafür sei, dass die Preise hoch verankert seien, die Liquidität jedoch abnehme.

„Die Wohnungspreise sind für viele Menschen, die eine Wohnung kaufen möchten, unerschwinglich. Früher konnte man eine Wohnung für 2,5 bis 3 Milliarden VND kaufen, heute sind es 4 bis 5 Milliarden VND. Die Preise für Wohnungen als Kapitalanlage haben sich verdoppelt, während die Mieten kaum gestiegen sind. Dadurch hat sich die Investitionseffizienz verringert. Neben den Wohnungen sind auch die Grundstückspreise gestiegen. Ein 30 Quadratmeter großes Haus mit drei bis vier Stockwerken in einer Gasse kostete früher 3 Milliarden VND, heute sind es, je nach Lage, 5 bis 7 Milliarden VND“, so Herr Toan.

Er fügte hinzu, dass viele Investoren dazu tendierten, Kapital aus Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt in andere Gebiete wie Hai Phong, Binh Duong, Dong Nai, Ba Ria – Vung Tau … zu verlagern.

Mieter wählen Preissegment unter 10 Millionen VND/Monat

In Bezug auf das Profil und die Psychologie von Immobilienmietern betonte Le Bao Long, Marketingdirektor von Batdongsan.com.vn, dass der Bedarf an Mietwohnungen in allen Einkommensgruppen hauptsächlich aus Spargründen resultiert. Laut Long möchten 73 % der Befragten für weniger als 10 Millionen VND mieten, allerdings schrumpft auch in diesem Segment das Angebot.

Konkret wollten 41 % der Teilnehmer der Umfrage von Batdongsan.com.vn ein Haus für 5–7 Millionen VND mieten, aber die Anzahl der Immobilienangebote zur Miete in dieser Preisklasse auf Batdongsan.com.vn (was in gewisser Weise das Marktangebot widerspiegelt) erreichte im Jahr 2024 nur 19 %.

Die Zahlen zeigen, dass die Mietpreise für Immobilien parallel zum Preisanstieg auf dem Kauf- und Verkaufsmarkt gestiegen sind, insbesondere in Hanoi. 52 % der in Hanoi lebenden Umfrageteilnehmer gaben an, bereit zu sein, 31–40 % ihres Einkommens für die Miete auszugeben.

Da die durchschnittliche Mietforderung in Hanoi im vierten Quartal 2024 19 Millionen VND/Monat erreichte und damit um 14 Millionen VND/Monat höher lag als in Ho-Chi-Minh-Stadt, neigen Mieter in Hanoi dazu, bei Ausstattung und Lage Kompromisse einzugehen, um Kosten zu sparen. Sie sind bereit, eine Wohnung mit weniger Ausstattung, weiter vom Zentrum entfernt oder mit geringerer Qualität zu mieten, in eine kleinere Wohnung umzuziehen oder mit anderen zusammenzuwohnen, um die Mietkosten zu senken.

Herr Le Bao Long empfiehlt Mietern, auf einige Dinge zu achten. Dazu gehört, ihre Anforderungen hinsichtlich Lage, Gegend und Ausstattung klar zu definieren, Preise in der gleichen Gegend zu vergleichen, um zu verhandeln, und den Vertrag, den Mietstatus und die Zahlungsbedingungen zu überprüfen, damit der Mietprozess reibungslos verläuft.

Mehr als 700 Projekte in Hanoi wurden überprüft, zur Inspektion, Prüfung und Nachinspektion abgeschlossen.

Das Volkskomitee von Hanoi hat 712 nicht im Budget enthaltene Kapitalprojekte ermittelt, bei denen Grundstücke genutzt werden und die im Rückstand sind, und einen Plan zu deren Bearbeitung und Lösung gemäß der Resolution Nr. 04/NQ-HDND des Volksrates von Hanoi vom 8. April 2022 über Maßnahmen zur Beschleunigung des Investitionsfortschritts herausgegeben, wobei der Schwerpunkt auf der Bearbeitung nicht im Budget enthaltener Kapitalprojekte liegt, bei denen Grundstücke genutzt werden und die im Rückstand sind.

Bis November 2024 wurden 706 Projekte (99,2 %) mit einer Gesamtfläche von 11.352 Hektar geprüft, mit Inspektion, Prüfung und Nachinspektion abgeschlossen und zur Bearbeitung freigegeben. Dies ist der Inhalt, den das Stadtvolkskomitee dem Stadtvolksrat auf der 20. Sitzung vorlegte.

In Umsetzung der drastischen Anweisung des Stadtparteikomitees und der Resolution Nr. 04/NQ-HDND des Stadtvolksrates vom 8. April 2022 haben der Stadtlenkungsausschuss, das Parteikomitee des Stadtvolkskomitees und der Vorsitzende des Stadtvolkskomitees die städtischen Abteilungen, Zweigstellen und Volkskomitees der Bezirke, Städte und Gemeinden regelmäßig überwacht, gedrängt, angewiesen und ihnen Aufgaben zugewiesen, um sich auf die Organisation der synchronen Umsetzung von Maßnahmen zu konzentrieren, insbesondere auf die Arbeit der Überprüfung, Inspektion, Kontrolle und Nachkontrolle, die umgehende Erkennung von Fällen von Verzögerungen und Verstößen gegen das Gesetz über Landinvestitionen, die Analyse und Aufklärung der Ursachen, den Vorschlag von Maßnahmen zur Beseitigung von Hindernissen und Schwierigkeiten sowie geeignete Behandlungsoptionen.

Insbesondere hat die Stadt die Voraussetzungen dafür geschaffen, dass Investoren praktikable Lösungen und Zeit haben, das Problem zu lösen, das Land schnell zu nutzen, Verschwendung zu vermeiden und Verstöße gegen das Gesetz zur Landbewirtschaftung und -nutzung zu verhindern. Bei vielen Projekten wurden Verstöße überwunden, Land bestimmungsgemäß genutzt, Investitionsverfahren proaktiv abgeschlossen, Ressourcen gebündelt, Schwierigkeiten überwunden, Investitionsprojekte abgeschlossen, das Land genutzt und ordnungsgemäß Landnutzungsgebühren und Pacht an den Staatshaushalt gezahlt.

Fälle vorsätzlicher Verzögerung und fortgesetzter Verstöße werden streng im Einklang mit den gesetzlichen Bestimmungen geahndet. Der Vorsitzende des städtischen Volkskomitees, der Leiter des Lenkungsausschusses, die stellvertretenden Vorsitzenden des städtischen Volkskomitees, die Direktoren der städtischen Abteilungen und Zweigstellen sowie die Sekretäre und Vorsitzenden der Bezirks- und Stadtvolkskomitees treffen sich regelmäßig, um Berichte über die Situation und Ergebnisse anzuhören und die Bearbeitung jedes Projekts zu leiten (schriftliche Berichte anzuhören und konkrete Bilder der aktuellen Situation anzusehen). Die Abteilungen, Zweigstellen, Bezirks- und Stadtvolkskomitees werden aufgefordert, proaktiv und konzentriert zu lenken und Hindernisse und Schwierigkeiten zu beseitigen, um den Investoren bei deren Überwindung zu helfen. Verstöße werden proaktiv geprüft, kontrolliert und streng im Einklang mit den gesetzlichen Bestimmungen geahndet.

Von den 712 außerbudgetären Investitionsprojekten mit Landnutzung, die als im Zeitplan liegend eingestuft wurden, hat das städtische Volkskomitee die Bearbeitung und Lösung von 706 Projekten (99,2 %) mit einer Gesamtfläche von 11.352 Hektar angeordnet. Die verbleibenden sechs Projekte (0,8 %) mit einer Gesamtfläche von 81,6 Hektar, für die zwar politische Entscheidungen getroffen wurden, denen der Staat jedoch kein Land zugeteilt oder gepachtet hat, werden vom Ministerium für Planung und Investitionen geprüft und erarbeitet konkrete Bearbeitungspläne.

Hanoi genehmigt Plan für Pferderennbahn im Wert von über 400 Millionen USD

Das Volkskomitee von Hanoi hat gerade die Entscheidung Nr. 6396 erlassen, mit der die städtische Unterteilungsplanung des Gebiets 3 von Soc Son im Maßstab 1/2000 in den Gemeinden Phu Linh, Tien Duoc, Tan Minh, Xuan Giang, Duc Hoa, Dong Xuan, Kim Lu und der Stadt Soc Son (Bezirk Soc Son) genehmigt wird.

Demnach beträgt das Gebiet der städtebaulichen Studie für Soc Son Zone 3 etwa 1.424 Hektar. Die erwartete Bevölkerung bis 2030 liegt bei etwa 46.210 Menschen.

Die Forschungsgrenze verläuft wie folgt: Im Norden grenzt es an die geplante Route zum Soc-Tempel; im Süden an die Route 18, die neue geplante Route; im Westen an den Schutzkorridor und die Nationaleisenbahn Hanoi – Thai Nguyen; im Osten an die 40 m breite Stadtplanungsstraße.

Zur Regelung der Erschließung und der Verkehrswege ist die Bebauungsfläche in 2 Planungszonen (Zonen III.1 und III.2) mit 16 Planungsblöcken gegliedert.

Konkret umfasst das Gebiet III.1 eine Fläche von 246,5 Hektar, darunter zwei Planungsblöcke, die ökologische Stadtentwicklungsgebiete mit zunehmender Grünfläche und Wasserfläche darstellen. Der Planungsblock III.1-1 ist als regionales Sport- und Unterhaltungszentrum (Pferderennbahn) ausgewiesen.

Der Planungsblock III.1-2 ist als neues Wohnbebauungsgebiet ausgewiesen, mit einem kompletten sozialen Infrastruktursystem, darüber hinaus mit der Entwicklung von Gewerbe- und Dienstleistungsfunktionen, die insbesondere den Pferderennplatz und das gesamte Gebiet ergänzen.

Zone III.2 mit einer Fläche von fast 1.170 Hektar, darunter 14 Planungsblöcke, ist ein Gebiet, in dem der Schwerpunkt auf der Entwicklung konzentrierter medizinisch-kulturell-pädagogischer Komplexfunktionen, städtischer öffentlicher Dienste, der Bildung eines multimodalen Transportzentrums, der Entwicklung kommerzieller Dienstleistungsbereiche, Büros, Hotels usw. mit Verbindung zum Bahnhofsbereich Da Phuc, der Entwicklung sozialer Infrastruktursysteme, der Ausweitung neuer Wohngrundstücksfonds rund um bestehende Dörfer sowie der Fertigstellung unabhängiger Wohngruppen und Wohneinheiten liegt.

Anfang des Jahres organisierte das Volkskomitee des Bezirks Soc Son eine Konsultation zum detaillierten Planungsprojekt im Maßstab 1:500 für den Mehrzweck-Unterhaltungskomplex – die Pferderennbahn Soc Son in den Gemeinden Tan Minh, Phu Linh und Soc Son. Das Projekt hat eine geschätzte Investitionssumme von rund 420 Millionen US-Dollar und schafft direkte Arbeitsplätze für rund 5.000 Arbeitnehmer sowie die Anziehungskraft von rund 25.000 Arbeitnehmern in anderen Dienstleistungssektoren.

In Bezug auf dieses Projekt beschloss der Premierminister im September 2019, die Investitionspolitik zu genehmigen.

Im Oktober 2019 stellte das Planungs- und Investitionsministerium von Hanoi die erste Investitionsregistrierungsbescheinigung und im März 2020 die dritte Änderungsbescheinigung aus.

Der Betrieb der Rennstrecke soll nach 2021 aufgenommen werden, aufgrund einiger Schwierigkeiten ist dies jedoch nicht möglich.

Mitte 2022 schlug Hanoi dem Premierminister vor, die Schwierigkeiten bei der Rückgewinnung von 125 Hektar Land zur Umsetzung des Projekts zu beseitigen.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-chung-cu-day-moi-la-phan-khuc-de-ra-tien-phac-hoa-chan-dung-va-tam-ly-nguoi-thue-ha-noi-ra-soat-hon-700-du-an-297326.html