Was haben die chinesischen Behörden unternommen, um den Immobilienmarkt zu retten?

Nach mehr als zwei Jahren Immobilienkrise hat China zahlreiche Maßnahmen ergriffen, von der Senkung der Zinssätze über die Lockerung der Vorschriften für den Eigenheimkauf bis hin zur Förderung von Investitionen.

Am 8. November berichtete Reuters , die chinesischen Behörden hätten den Versicherungsriesen Ping An Insurance Group gebeten, eine Mehrheitsbeteiligung an Country Garden, Chinas größtem privaten Immobilienunternehmen, zu erwerben. Country Garden steckt in Schwierigkeiten. Der Quelle zufolge hat die chinesische Regierung die Provinzregierung von Guangdong, wo beide Unternehmen ihren Hauptsitz haben, beauftragt, Ping An bei der Rettung von Country Garden zu unterstützen.

Die Wahl fiel auf Ping An, da das Unternehmen ein Großaktionär von Country Garden ist. Die chinesischen Behörden wollen, dass die Liquiditätsprobleme von Country Garden innerhalb der Provinz gelöst werden.

Country Garden hatte Ende Juni Schulden in Höhe von 1,4 Billionen Yuan (190 Milliarden US-Dollar). Derzeit sind in China rund 3.000 Projekte im Bau. Country Garden steckt seit Monaten in Schwierigkeiten und steht ständig am Rande der Zahlungsunfähigkeit.

Es ist nicht ungewöhnlich, dass Behörden ein Unternehmen zur Übernahme eines anderen anweisen. Sollte es jedoch dazu kommen, wäre es eine der aggressivsten Interventionen Chinas zur Rettung des schuldengeplagten und illiquiden Immobiliensektors.

Während andere chinesische Bauträger, darunter China Evergrande, in Zahlungsverzug geraten sind, konzentrierte sich die Politik des Landes bisher auf die Senkung der Kreditzinsen und die Lockerung der Vorschriften für den Eigenheimkauf. Die Ping-An-Nachrichten signalisieren die Bereitschaft der chinesischen Regierung, in diesem Prozess eine größere Rolle zu spielen.

Anfang dieser Woche gab auch der größte Anteilseigner von China Vanke, das staatliche Unternehmen Shenzhen Metro, bekannt, dass man rund 10 Milliarden Yuan (1,4 Milliarden Dollar) bereitgestellt habe, um Chinas zweitgrößten Immobilienentwickler zu unterstützen.

Ein Country Garden-Projekt in Tianjin (China) im August 2023. Foto: Reuters

Chinas Immobilienmarkt steckt seit Mitte 2021 in der Krise. Damals hatten zahlreiche Unternehmen – von großen Privatunternehmen wie der China Evergrande Group bis hin zu staatlich geförderten Unternehmen wie CIFI Holdings – mit Liquiditäts- und Schuldentilgungsschwierigkeiten zu kämpfen.

Als Ursache gilt Pekings Politik der „drei roten Linien“, die das systemische Risiko durch die Einschränkung der Kreditaufnahmemöglichkeiten von Immobilienunternehmen reduzieren soll. Dies gilt als Hauptgrund für die Zahlungsunfähigkeit vieler Immobilienunternehmen in China. Laut JPMorgan sind in den vergangenen zwei Jahren rund 50 Unternehmen mit ausländischen Anleihen im Wert von 100 Milliarden Dollar in Verzug geraten. Unternehmen, die einer Insolvenz entgehen, befinden sich stets in einer prekären Lage und haben Schwierigkeiten, neues Kapital zu leihen.

Mitte letzten Jahres hatte sich die Lage verschärft. Die Immobilienpreise in China sanken weiter. Viele Projekte gerieten aufgrund fehlender Finanzierung ins Stocken. Eine Welle von Hypothekenausfällen brach landesweit aus. Chinas harte Anti-Covid-19-Kampagne trübte das Marktvertrauen zusätzlich.

Der Immobiliensektor macht mittlerweile 25 Prozent des chinesischen BIP aus und die Probleme des Sektors schüren die Angst vor einer umfassenderen Finanzkrise.

Peking musste daher seine Politik ändern und Wege finden, die Branche wiederzubeleben. Im März 2022 stoppte die chinesische Regierung ihr Pilotprogramm zur Einführung einer Immobiliensteuer. Sie forderte Finanzinstitute zudem wiederholt auf, die Branche zu unterstützen.

Im November letzten Jahres stellte Peking einen 16-Punkte-Plan zur Rettung des Immobilienmarktes vor, der Mitte des Monats von der Chinesischen Volksbank (PBOC) und der Chinesischen Banken- und Versicherungsaufsichtsbehörde (CBIRC) veröffentlicht wurde. Der Plan dient den Finanzbehörden des Landes als Orientierungshilfe, konzentriert sich auf die Bewältigung der Liquiditätskrise der Unternehmen und sieht vorübergehende Lockerungen der Bankkreditvergabe vor.

Dies war ein Zeichen für Chinas umfassende Rettungsaktion für den Markt, von der der ehemalige Gouverneur Yi Gang eine „sanfte Landung“ erhofft hatte. Wenige Wochen später kündigten mehrere chinesische Banken an, Hunderte Milliarden Dollar in den Immobilienmarkt zu pumpen, was als erster Erfolg des Plans gewertet wurde.

Konkret planen Chinas sechs große staatliche Banken, 140 Milliarden US-Dollar in den Markt zu pumpen. Das Kapital soll vor allem für Immobilienentwicklung, Verbraucherhypotheken, Fusionen und Übernahmen, Lieferkettenfinanzierung und Anleiheninvestitionen verwendet werden.

Die PBoC hatte Mitte des Jahres begonnen, die Leitzinsen auf breiter Front zu senken. Zudem verlängerte sie einige Maßnahmen ihres 16-Punkte-Rettungspakets bis 2024.

Die chinesische Regierung hat außerdem Pläne zum Bau von bezahlbarem Wohnraum und zur Sanierung unterentwickelter Gebiete in Großstädten genehmigt, um Investitionen im Immobiliensektor anzukurbeln. Sie hat zudem einige Vorschriften gelockert, beispielsweise die Senkung der Kreditzinsen für Erstkäufer und die Reduzierung der Anzahlung für den Hauskauf in einigen Städten.

Banken haben zudem beispiellose Maßnahmen ergriffen, um die Vergabe von Wohnungsbaudarlehen zu fördern. Anfang des Jahres erhöhten einige Banken in Nanning, Hangzhou, Ningbo und Peking die Altersgrenze für Wohnungsbaudarlehen auf 80 bis 95 Jahre. Das bedeutet, dass selbst 70-Jährige Kredite für 10 bis 25 Jahre aufnehmen können. Dies ist ein Stimulus-Instrument, da es die Belastung durch die monatlichen Rückzahlungen reduzieren kann.

Auch lokale Regierungen beteiligen sich an den Rettungsbemühungen. Im Juni 2022 kündigte Meishan, eine Stadt in Sichuan, an, den Kauf neuer Eigenheime in diesem Jahr zu subventionieren. Wenzhou, eine Stadt in Zhejiang, wird Erstkäufern von Eigenheimen in den ersten drei Jahren lediglich Zinsen zahlen. Huainan, eine Stadt in Anhui, hat die Banken aufgefordert, mehr Kredite zu vergeben und die Bearbeitungszeit für Kredite für Erstkäufer zu verkürzen.

Auch Immobilienunternehmen selbst boten Anreize, um Käufer anzulocken. Im Juni 2022 akzeptierte Central China Real Estate Zahlungen in Weizen und gewährte Landwirten Zuschüsse von bis zu 160.000 Yuan (24.000 US-Dollar) zur Deckung der Anzahlung für Häuser in seinem Apartmentprojekt River Mansion in Shangqiu, Henan . Einige Wochen zuvor bot das Unternehmen Käufern, die Häuser in einem anderen Projekt in der Stadt Kaifeng erwerben wollten, auch Zahlungen in Knoblauch an.

In Wuhu in der Provinz Anhui wurde dem Apartmentprojekt Golden Scale House am Stadtrand, statt den von der Regierung festgelegten Mindestpreis einzuhalten, innerhalb eines Monats nach Vertragsabschluss ein Reparaturzuschuss von bis zu 230.000 Yuan angeboten.

Der chinesische Immobilienmarkt scheint sich jedoch nicht wesentlich verbessert zu haben. Daten aus dem letzten Monat zeigten, dass die Preise für neue Eigenheime in China bis September drei Monate in Folge gefallen waren.

Auch die Immobilienverkäufe (nach Wohnfläche) gingen im September im Vergleich zum Vorjahr um fast 20 % zurück. Die Investitionen in Immobilien gingen in den ersten neun Monaten des Jahres um 9,1 % zurück.

Hauskäufer zögern, weil sie auf weiter fallende Preise hoffen. Das verschärft die Situation, da Immobilienunternehmen mehr Häuser verkaufen müssen, um Geld zu beschaffen und eine Insolvenz zu vermeiden.

Anfang dieser Woche erhöhte der Internationale Währungsfonds (IWF) seine Wachstumsprognose für China in diesem Jahr auf 5,4 Prozent. Die Agentur warnte jedoch, dass Chinas Wirtschaft weiterhin mit zahlreichen Risiken im Finanz- und Immobiliensektor konfrontiert sei. Der Immobiliensektor des Landes sei „immer noch recht schwach“, hieß es.

Der IWF forderte China dazu auf, nicht mehr rentable Immobilienfirmen vom Markt zu lassen, da die Weiterführung schwacher Firmen die Erholung des Sektors behindert habe.

Auch der stellvertretende Gouverneur der PBOC, Zhang Qingsong, räumte Anfang dieser Woche auf einem Finanzforum in Hongkong ein, dass sich der Immobiliensektor im Niedergang befinde.

„Wir müssen dieses Tempo besser kontrollieren, um einen starken Rückgang und unerwartete Folgen zu vermeiden. Wir haben zahlreiche Maßnahmen zur Stabilisierung des Immobilienmarktes ergriffen.“ Er forderte die Behörden außerdem auf, neue Wege zur Aufrechterhaltung des Wirtschaftswachstums zu finden, da „das alte, auf Investitionen und Immobilien basierende Modell nicht mehr tragfähig ist.“

Ha Thu (laut Reuters, NYT)

Quellenlink: https://vnexpress.net/gioi-chuc-trung-quoc-da-lam-gi-de-cuu-bat-dong-san-4674863.html