Einem aktuellen Bericht der vietnamesischen Immobilienmaklervereinigung (VARS) zufolge ist die Erschwinglichkeit von Wohnraum in unserem Land drastisch gesunken. Dies geht soweit, dass die 20 % der Bevölkerung mit dem höchsten Einkommen laut der Klassifizierung des Allgemeinen Statistikamts kein Haus kaufen können, wenn man die Regel berücksichtigt, dass die Hauspreise ein Drittel des Einkommens nicht übersteigen dürfen.
Die Ergebnisse der Erhebung zum Lebensstandard der Bevölkerung aus dem Jahr 2023 des Allgemeinen Statistikamts zeigen, dass die 20 % der Bevölkerung mit dem höchsten Einkommen in Hanoi 14,47 Millionen VND pro Person und Monat erhielten. In Da Nang lag dieser Wert bei 13,8 Millionen VND, in Ho-Chi-Minh-Stadt bei 13,26 Millionen VND, in Dong Nai bei 13,9 Millionen VND und in Binh Duong bei 18,38 Millionen VND.
Angesichts der aktuellen Immobilienpreise stößt jedoch auch diese Gruppe auf zahlreiche Hindernisse.
Geht man davon aus, dass in jedem Haushalt zwei Personen im erwerbsfähigen Alter leben, die der höchsten Einkommensgruppe angehören, wird das Durchschnittseinkommen dieser Gruppe auf etwa 30 Millionen VND/Monat/Haushalt geschätzt, was etwa 360 Millionen VND pro Jahr entspricht.
Die maximale Erschwinglichkeit liegt bei Anwendung der allgemeinen Finanzregel, dass die Wohnkosten ein Drittel des Einkommens nicht übersteigen, bei etwa 6,7 Millionen VND pro Monat, was etwa 80 Millionen VND pro Jahr entspricht.
Mittlerweile liegt der Preis für eine Gewerbewohnung in den oben genannten Großstädten je nach Gebiet und Segment zwischen 40 und 70 Millionen VND/m². Eine kleine Wohnung (ca. 60 m²) kostet somit etwa 2,5 bis 3,5 Milliarden VND.
Die Immobilienpreise sind zu hoch, selbst Gutverdiener können sich den Kauf kaum leisten. (Illustration: Minh Duc).
Wenn diese Gruppe mit hohem Einkommen eine 60 m2 große Wohnung für etwa 3,5 Milliarden VND kauft und 70 % des Hauswerts (also 2,45 Milliarden VND) von der Bank leiht, mit einem Zinssatz von 8 %/Jahr für 20 Jahre, beträgt die monatliche Rate etwa 25-27 Millionen VND, das entspricht mehr als 300 Millionen VND pro Jahr.
„ Bei einer Höchstzahlung von 80 Millionen VND pro Jahr ist es dieser Gruppe fast unmöglich, ein Haus zu kaufen “, bekräftigte VARS.
Herr Tran Van Nghia (aus Nam Dinh ) sagte, dass der rapide Anstieg der Wohnungspreise in letzter Zeit den Traum seiner Familie vom Eigenheim noch schwieriger gemacht habe. Herr Nghia und seine Frau haben feste Jobs mit einem Einkommen von etwa 35 Millionen VND/Monat und sparen 10-12 Millionen VND/Monat.
Derzeit haben er und seine Frau rund 1 Milliarde VND gespart und erwägen den Kauf einer Wohnung im Bezirk Nam Tu Liem, Bezirk Ha Dong, auf Raten. Nach der Besichtigung sowohl neuer als auch alter Wohnungen stellte er jedoch fest, dass die Preise hoch waren und die finanziellen Möglichkeiten der Familie überstiegen. Im Durchschnitt kostet eine gebrauchte Wohnung mit 70 m² Wohnfläche und zwei Schlafzimmern im Bezirk Nam Tu Liem und Bezirk Ha Dong etwa 3–4 Milliarden VND, was etwa 50 Millionen VND pro m² entspricht.
„ Mit dem Geld, das ich gespart habe, um eine gebrauchte Zweizimmerwohnung zu besitzen, musste ich mir über 2 Milliarden VND leihen. Aber mit dem monatlichen Überschuss reicht meiner Familie manchmal nicht, um die Tilgung und die Zinsen an die Bank zu zahlen “, sagte Herr Nghia.
Junge Menschen haben Schwierigkeiten, ein Haus zu kaufen
Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von PropertyGuru Vietnam, sagte, ein Vergleich des Durchschnittsgehalts und der Immobilienpreise von früher und heute zeige, dass junge Vietnamesen immer Schwierigkeiten beim Immobilienkauf hätten. Berechnungen der Plattform PropertyGuru Vietnam zeigen, dass die Generation 7X bei durchschnittlichen Immobilienpreisen und -einkommen im Jahr 2004 etwa 31,3 Jahre Einkommen benötigen würde, um eine 60 m2 große Wohnung für rund 600 Millionen VND zu kaufen, und zwar unter der Voraussetzung eines Mobilisierungszinssatzes von 7,4 %.
Nach zehn Jahren, im Jahr 2014, benötigte auch die Generation 8X ein Einkommen von 22,7 Jahren, um eine vergleichbare Wohnung zu kaufen. Der Wohnungspreis war auf 1,5 Milliarden VND gestiegen, während der Mobilisierungszinssatz auf 6 % gesunken war.
Bislang benötigt die Generation 9X ein Einkommen von 25,8 Jahren, um die oben genannte Wohnung für 3 Milliarden VND zu kaufen, unter der Voraussetzung, dass der Mobilisierungszinssatz 4,5 % beträgt.
„ Obwohl die Anzahl der Einkommensjahre und die Zinssätze im Laufe der Zeit gesunken sind, müssen junge Menschen aller Generationen im Allgemeinen immer noch lange hart arbeiten, um ein Eigenheim besitzen zu können“, schätzte Herr Nguyen Quoc Anh.
Junge Vietnamesen aller Generationen müssen noch immer lange hart arbeiten, um sich ein Haus leisten zu können. (Illustration: AI)
Laut Herrn Do Van Thach, CEO von Dova Land, stellen die aktuellen Immobilienpreise eine große Herausforderung für Menschen mit echtem Bedarf dar. Mit einem durchschnittlichen Einkommen von 30 Millionen VND/Monat ist der Kauf einer Wohnung in Hanoi ohne Unterstützung aus anderen Finanzquellen oder ohne die Akzeptanz, weit vom Stadtzentrum entfernt zu wohnen, fast unmöglich.
Laut Herrn Thach muss das Einkommen des Käufers mindestens 60 bis 70 Millionen VND pro Monat betragen, um sich in Hanoi zum aktuellen Durchschnittspreis eine Wohnung leisten zu können. Das ist ein hohes Einkommen, das die Möglichkeiten der meisten Menschen übersteigt.
Professor Dang Hung Vo, ehemaliger stellvertretender Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, warnte, dass der rasante Anstieg der Immobilienpreise, der die Lohneinnahmen übersteigt, nicht nur die Sozialversicherung unter Druck setze, sondern auch die Immobilienspekulation fördere. Spekulatives Geld warte oft auf steigende Preise und fließen nicht in Produktion und Unternehmen, was sich negativ auf Inflation und Währungswert auswirke.
„ Das Versäumnis, die Spekulation und die Asymmetrie zwischen den Wohnungssegmenten einzudämmen, hat unweigerlich zum Ende des Tunnels für den aktuellen Immobilienmarkt geführt “, sagte er.
Herr Vo wies zudem darauf hin, dass der Immobilienmarkt eine wichtige Rolle in Produktion, Wirtschaft und Makroökonomie spielt. Dieser instabile Markt werde sich wie in den letzten Jahren negativ auf die gesamte Wirtschaft auswirken. Tatsächlich sei die Suche nach Wohnraum, der den finanziellen Möglichkeiten der Menschen entspreche, nicht nur für Vietnam eine Herausforderung. Auch viele Großstädte weltweit stünden unter diesem Druck, da die Nachfrage nach Wohnraum aufgrund des Zustroms von Einwanderern steige.
Chau Anh
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