Wohnungspreise explodieren, die Einkommen der Hanoier können nicht mithalten

[Anzeige_1]

Wohnungspreise explodieren, die Einkommen der Hanoier können nicht mithalten

Laut einem Bericht von Savills Vietnam ist das zweite Quartal 2023 das 18. Quartal in Folge, in dem die Wohnungspreise in Hanoi gestiegen sind. Derzeit liegt der durchschnittliche Verkaufspreis für Erstwohnungen in Hanoi bei 53 Millionen VND/m², ein Anstieg von 73 % im Vergleich zu vor vier Jahren (2019).

Frau Do Thu Hang, Senior Director der Savills Hanoi Consulting-Abteilung, erklärte: „Der kontinuierliche Anstieg der Preise für Erstwohnungen in Hanoi ist auf den starken Anstieg der Grundstückspreise und Baukosten zurückzuführen.“

Die Immobilienpreise steigen, doch das Einkommen der Hanoier reicht immer noch nicht aus, um mit dem Bevölkerungswachstum Schritt zu halten. Bild 1 — Die Wohnungspreise explodieren, während die Einkommen der Hanoier sinken. (Foto: TTX)

Darüber hinaus führt die Notwendigkeit, in die Verbesserung der Produktqualität und der umgebenden Infrastruktur und Versorgungseinrichtungen sowie in interne Projekte zu investieren, dazu, dass die Preise auf dem Primärmarkt oder bei neu gestarteten Projekten immer höher sind als das allgemeine Marktniveau der zum Verkauf stehenden Wohnungen.

Laut Savills-Studien steigt die Nachfrage nach Wohnraum in Hanoi aufgrund der stetig zunehmenden Zuwanderung jährlich weiter an. Prognosen zufolge wird die Zahl der Haushalte in Hanoi zwischen 2023 und 2025 um 157.000 steigen.

Das Wohnungsangebot ist jedoch sehr gering. Künftig werden voraussichtlich nur 59.000 Wohnungen aller Art, 9.000 Flachbauten und 18.700 Sozialwohnungen zum Verkauf angeboten. Insgesamt fehlen 70.300 Wohnungen.

Der Bericht von Savills zeigt, dass Hanoi im Jahr 2023 ein durchschnittliches Pro-Kopf-Einkommen von 150 Millionen VND pro Person und Jahr anstrebt. Im Vergleich zu 2019 beträgt die durchschnittliche Einkommenswachstumsrate 6 % pro Jahr. Gleichzeitig beträgt die Wachstumsrate der Wohnungspreise von 2019 bis zur ersten Hälfte des Jahres 2023 13 % pro Jahr.

Frau Hang erklärte, dass das Pro-Kopf-Einkommen in Hanoi in der Realität langsamer wachse als die Wohnungspreise. Dies zeige, dass die Menschen länger ein Haus besitzen müssten, wenn sich diese Kluft weiter vergrößere.

„Wenn sich diese beiden Zahlen nicht annähern, wird es für die Menschen im Allgemeinen, für die in Hanoi lebenden Menschen und für diejenigen aus anderen Provinzen, die aus beruflichen Gründen oder für ihre Kinder ein Haus in Hanoi haben möchten, länger dauern und schwieriger werden, ein Eigenheim zu erwerben“, sagte Frau Hang.

Ganz zu schweigen von niedrigen Wohnprodukten. Wenn der Preis hoch ist, werden Käufer auch die Angemessenheit des Preises sowie die Frage berücksichtigen, ob er dem tatsächlichen Wert des Produkts entspricht oder nicht. Von hier aus wird die Entscheidungsfindung des Käufers langsamer und länger dauern.

Seltenes Segment rabattiert, aber nicht für die Massen

Im Gegensatz zum Wohnungssegment tendiert das Segment der Villen und Reihenhäuser leicht nach unten. So sank der Grundpreis für Villen im Vergleich zum Vorquartal um 10 % auf 100 Mio. VND/m² unverkauftes Land in Me Linh. Die Preise für Geschäftshäuser sanken im Vergleich zum Vorquartal um 7 %. Im Gegensatz dazu stiegen die Preise für Reihenhäuser im Vergleich zum Vorquartal um 4 % auf 173 Mio. VND/m². Obwohl rückläufig, ist dieses Segment aufgrund seines hohen Preises nicht für die breite Masse geeignet.

Frau Hang sagte, dass der Preisrückgang bei Villen und Stadthäusern darauf zurückzuführen sei, dass weit vom Zentrum entfernte Projekte zu vernünftigen Preisen auf den Markt gebracht würden, was ebenfalls zu einem Rückgang des Marktniveaus führe.

In Wirklichkeit sind die Preise für niedrige Gebäude immer noch hoch, insbesondere in den an Hanois Ringstraßen 2 und 3 angrenzenden Gebieten sowie in entwickelten Gebieten mit stabiler sozialer Infrastruktur und Verkehrsinfrastrukturplanung und in Gebieten mit hoher Bevölkerungsdichte.

Die Immobilienpreise steigen, aber das Einkommen der Menschen in Hanoi reicht immer noch nicht aus, Bild 2 — Villen sind ein seltenes Segment mit reduzierten Preisen, aber nicht für die Mehrheit. (Foto: DP)

Laut Frau Hang ziehen im Markt für Villen und Stadthäuser Produkte mit angemessenen Preisen und gut geplanten Projekten weiterhin Käufer an. Dies spiegelt sich darin wider, dass sich die Transaktionen im Flachbausegment in Hanoi nach einem trüben ersten Quartal verbessert haben. 106 Einheiten wurden verkauft, ein Plus von 20 % gegenüber dem Vorquartal.

„Dies ist eines der positiven Zeichen, die Ende des zweiten Quartals 2023 verzeichnet wurden, als auf dem Markt Flachbauprojekte mit Produkten zu Preisen von etwa 10 Milliarden VND/Einheit angeboten wurden“, sagte Frau Hang.

Laut den Aufzeichnungen des zweiten Quartals 2023 in Hanoi machten Projekte mit Primärpreisen unter 10 Milliarden VND 39 % der Transaktionen aus, Wohnungen zwischen 10 und 20 Milliarden VND 28 % und Wohnungen über 30 Milliarden VND nur 13 %. Die Daten zeigen: Je günstiger der Produktpreis, desto besser die Verkaufsrate.

Das Angebot an Primärimmobilien ist begrenzt, doch der Vorteil für Immobilienkäufer auf dem Hanoi-Markt liegt heute darin, dass sie den Sekundärmarkt nutzen können – mit vielen Produkten, die im Voraus entwickelt wurden, gesetzlich garantiert sind und günstigere Preise bieten. Unter den gegenwärtigen Bedingungen sind die Preise auf dem Sekundärmarkt im Vergleich zum Primärmarkt immer noch wettbewerbsfähig.

Laut Savills sind Produkte mit niedrigem Gebäudeanteil im zweiten Quartal 2023 auf dem Sekundärmarkt typischerweise 20 % günstiger als Erstwohnungen. Auf dem Primärmarkt gibt es weniger Auswahl, während auf dem Sekundärmarkt preislich mehr Auswahl besteht. Obwohl das Produkt nicht mehr neu ist, können Käufer es sofort verwenden oder nutzen.

Insbesondere hat Hanoi in jüngster Zeit die Auszahlung öffentlicher Investitionen gefördert. Dies ist ein günstiger Faktor für die Förderung der wirtschaftlichen Aktivitäten Hanois im Allgemeinen und anderer Aktivitäten, insbesondere des Immobiliengeschäfts.

Mit dem vor Kurzem begonnenen Bau der Ringstraße 4 wird die Entwicklung in Vororten wie Me Linh, Dan Phuong, Hoai Duc, Soc Son, Ha Dong, Thanh Oai und Thanh Tri voraussichtlich angekurbelt, wenn die Ringstraße 4 im Jahr 2027 für den Verkehr freigegeben wird. Das Wohnungsangebot in den Gebieten rund um die Ringstraße 4 wird voraussichtlich im Vergleich zum heutigen Stand um 36 % zunehmen.

Sobald die Infrastruktur synchron ausgebaut ist, wird sie ein ausgewogenes Angebot und eine ausgewogene Nachfrage in allen Bereichen gewährleisten. Dank der bequemen Transportmöglichkeiten werden bedürftige Menschen eher bereit sein, in Gebiete mit günstigeren Preisen zu ziehen.

„Dies gilt als einer der Faktoren, die das Problem lösen, dass sich in der Innenstadt oder in der Gegend um die Ringstraße 3 des Hanoi-Marktes in letzter Zeit neue Höchstpreise etabliert haben, die den Kauf von Eigenheimen für die Menschen erschweren“, kommentierte Frau Hang.

[Anzeige_2]
Quelle