Ho-Chi-Minh-Stadt prognostiziert die Entwicklung der Immobilienpreise und wird demnächst eine angepasste Liste der Grundstückspreise herausgeben. Welche Vorteile bietet es, kein rotes Buch zu haben?

Informationen zum Wohnungsmarkt und zum Markt im dritten Quartal 2024 folgen in Kürze, die Immobilienpreise werden weiter steigen, Ho-Chi-Minh-Stadt legt den Zeitpunkt für die Veröffentlichung der angepassten Grundstückspreisliste fest … das sind die neuesten Immobiliennachrichten.

Der vietnamesische Immobilienmarkt hat gerade eine Phase der Schwankungen durchlebt und zeigt nun Anzeichen einer Erholung und steigender Preise. (Foto: Linh An)

Informationen zu Wohnungsbau und Markt folgen in Kürze im dritten Quartal 2024

Vor kurzem hat das Bauministerium eine offizielle Mitteilung an die Volkskomitees der Provinzen und zentral verwalteten Städte bezüglich der Umsetzung der Informationsoffenlegung für das dritte Quartal 2024 zum Wohnungs- und Immobilienmarkt verschickt.

In Erfüllung seiner Aufgabe, Informationen zum Wohnungs- und Immobilienmarkt gemäß den Bestimmungen des Regierungserlasses Nr. 94/2024/ND-CP offenzulegen, der eine Reihe von Artikeln des Gesetzes über das Immobiliengeschäft hinsichtlich der Einrichtung und Verwaltung von Informationssystemen und Datenbanken zum Wohnungs- und Immobilienmarkt mit Wirkung vom 1. August 2024 detailliert beschreibt, fordert das Bauministerium die Volkskomitees der Provinzen und zentral verwalteten Städte auf, den Status der Bekanntmachung von Wohnungsbauprogrammen und -plänen, die Anzahl der für die Investitionspolitik genehmigten Projekte und die Auswahl der Investoren zu aktualisieren;

Anzahl der Wohnungsbauprojekte, genehmigte, laufende, abgeschlossene Immobilienprojekte; Anzahl der Projekte, zum Verkauf stehende Wohnungen, künftiger Wohnungsbau (Gewerbewohnungen, Sozialwohnungen);

Transaktionsvolumen und Gesamttransaktionswert von Wohnungen, Einfamilienhäusern, übertragenen Grundstücken; Immobilienpreise und einige andere Arten von Immobilien (Wohnungen, Einfamilienhäuser, Grundstücke, Sozialwohnungen); Büromietpreise; Geschäftsräume; Hotels, Resorts ; Industrieimmobilien; Immobilienbestand.

Bericht über die Umsetzung von Investitionen in den sozialen Wohnungsbau und die Umsetzung des 120 Billionen VND schweren Kreditpakets für Sozialwohnungsdarlehen in der Region; Bericht über Schwierigkeiten und Probleme von Unternehmen, die im Immobiliensektor in der Region tätig sind, und Vorschläge für Lösungen (sofern vorhanden).

Der Markt setzt ein neues Preisniveau

Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, sagte, der vietnamesische Immobilienmarkt habe gerade eine Phase der Schwankungen durchlaufen und zeige nun Anzeichen einer Erholung und steigender Preise. Der neue Rechtskorridor schaffe die Grundlage für die Erholung des Immobilienmarktes.

Laut Herrn Quoc Anh wird der neue Rechtskorridor mit dem Inkrafttreten von drei Gesetzen – dem Wohnungsbaugesetz 2023, dem Immobilienwirtschaftsgesetz 2023 und dem Grundstücksgesetz 2024 – die Preise für viele Immobilienarten erhöhen. Insbesondere die Grundstückskosten und viele neue Vorschriften führen zu einem Aufwärtsdruck auf die Preise sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt.

Der Grund für den Anstieg der Grundstückspreise liegt in der häufigeren Aktualisierung der Grundstückspreise nach der Abschaffung des Grundstückspreisrahmens und der jährlichen Aktualisierung der Grundstückspreistabelle statt wie bisher alle fünf Jahre. Der Anstieg der Grundstückspreise ist auch auf die erhöhte Genauigkeit nach der Abschaffung der Abzugsmethode zurückzuführen und ergibt sich aus den Vorschriften zu den Bedingungen für die Anwendung der vier Grundstücksbewertungsmethoden.

Darüber hinaus werden strengere rechtliche Zertifizierungen, die Bedingungen für die Erteilung von Nutzungsrechtszertifikaten für unbestritten genutztes Land hinzufügen, auch die Grundstückspreise erhöhen, wenn die Anforderungen an Grundstücke mit klarem Rechtsstatus zunehmend betont und in den Mittelpunkt gerückt werden.

Nicht nur die Grundstückspreise steigen, sondern auch die Preise für Primärimmobilien, da die Kosten für die Räumung mit den Grundstückspreisen steigen. Darüber hinaus werden Vorschriften zu Umsiedlungsverfahren die Preise für Primärimmobilien in die Höhe treiben, wenn Investoren im Projekt Umsiedlungswohnungen organisieren müssen, die vor der Rekultivierung und Räumung umgesetzt werden.

Die Bedingungen für die Umsiedlungsunterkünfte sind ebenfalls klar und streng: Sie müssen mindestens gleichwertig oder besser sein als die bisherigen Unterkünfte der Menschen. Das Umsiedlungsgebiet muss über eine vollständige Infrastruktur verfügen. Herr Quoc Anh sagte, dass die Preise für Zweitwohnungen aufgrund der gestiegenen Preise für Erstwohnungen ebenfalls steigen werden.

Insbesondere für jeden Typ steigen die Preise für Privathäuser entsprechend den Grundstückspreisen, der Markt expandiert. Die Grundstückspreise steigen auch, wenn das Angebot an parzellierten Grundstücken knapper wird und die Preise eng miteinander verzahnt sind. Städtische Wohnprojekte werden beliebter sein als Grundstücksprojekte, und mit Investitionen in Infrastruktur und Versorgungseinrichtungen setzen städtische Wohnprojekte auch neue Preise.

Hanoi erhöht offiziell die Mindestfläche für die Grundstücksunterteilung

Das Volkskomitee von Hanoi hat gerade die Entscheidung Nr. 61 erlassen, die wichtige Inhalte im Zusammenhang mit der Landverwaltung und -nutzung in der Stadt regelt.

Einer der bemerkenswerten Punkte dieser Entscheidung sind die Bedingungen und die Mindestfläche für die Landaufteilung und -konsolidierung.

Bei der Abtrennung von Wohngrundstücken in Bezirken und Städten darf die Fläche außerhalb von Verkehrswegen, technischen Infrastrukturanlagen und öffentlichen Plätzen nach der Abtrennung nicht weniger als 50 m² betragen, die Länge muss über 4 m liegen und die Breite neben Verkehrswegen muss 4 m oder mehr betragen.

Für Gemeinden im Flachland beträgt die Mindestfläche nach der Parzellierung 80 m2, für Gemeinden im Mittelland 100 m2 und für Gemeinden im Berggebiet mindestens 150 m2.

Für nicht landwirtschaftliche Flächen gilt die Regelung für Grundstücke, die nicht vom Staat für die Projektumsetzung zugeteilt oder gepachtet wurden. In Bezirken und Städten müssen gewerbliche Dienstleistungsflächen neben Verkehrsstraßen eine Breite von mindestens 10 m und eine Mindestfläche von 400 m² aufweisen. Für andere Arten nicht landwirtschaftlicher Flächen muss das Grundstück über 20 m breit sein und eine Mindestfläche von 1.000 m² aufweisen.

In Gemeinden müssen gewerbliche Dienstleistungsflächen eine Fläche von mindestens 800 m² und sonstige nicht landwirtschaftliche Flächen eine Fläche von mindestens 2.000 m² aufweisen.

Bei landwirtschaftlichen Flächen beträgt die Mindestfläche für einjährige Nutzpflanzen in Bezirken und Städten 300 m² und in Gemeinden 500 m²; für mehrjährige Nutzpflanzen und Aquakulturflächen beträgt sie in Bezirken und Städten 500 m² und in Gemeinden 1.000 m². Produktionswaldflächen werden in Parzellen aufgeteilt, wenn ihre Fläche 5.000 m² nicht unterschreitet.

Derzeit wird die Landaufteilung in Hanoi gemäß Beschluss Nr. 20 aus dem Jahr 2017 durchgeführt. Demnach muss das Grundstück nach der Aufteilung eine Mindestfläche von 30 m² für Bezirke und Städte und nicht weniger als 50 % der neuen Landzuteilungsgrenze (Minimum) für die verbleibenden Gebiete aufweisen.

Ho-Chi-Minh-Stadt wird vor dem 15. Oktober eine angepasste Grundstückspreisliste herausgeben

In Bezug auf das Verfahren zur Anpassung der Grundstückspreisliste im Jahr 2020 hat das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt (HCMC) dem Volksrat der Stadt gerade den Fortschritt und den Umsetzungsinhalt mitgeteilt.

Laut dem Volkskomitee der Stadt enthält das Bodengesetz von 2024 eine Reihe neuer Punkte, wie etwa die Vervollkommnung des Mechanismus zur Bestimmung der Bodenpreise nach Marktprinzipien und die Aufhebung von Vorschriften zu Bodenpreisrahmen.

Darüber hinaus wird der Grundstückspreiskatalog nach dem neuen Gesetz marktgerecht entwickelt und ab dem 1. Januar eines jeden Jahres angewendet und dient als Grundlage für die Ermittlung von 12 finanziellen Verpflichtungen für 2 Grundstücksnutzungsgruppen.

Die derzeit in Ho-Chi-Minh-Stadt geltende Preisliste für 2020 weist drei Mängel auf: Die Preisliste wird durch den Preisrahmen bestimmt, sodass der Höchstpreis für Wohngrundstücke nur 162 Millionen VND/m2 beträgt und damit stark vom Marktpreis abweicht; die Preise für Umsiedlungsland wurden nicht aktualisiert; es gibt einen Engpass bei der Preisgestaltung von Grundstücken mit einem Wert von weniger als 30 Milliarden VND gemäß der Preisliste.

Angesichts der Notwendigkeit, die Grundstückspreise anzupassen, hat das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt (TN-MT) beauftragt, nach vereinfachten Verfahren einen Entwurf auszuarbeiten, der am 1. August veröffentlicht werden soll.

Nach Einholung schriftlicher Stellungnahmen und Durchführung von Überprüfungskonferenzen legte das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt am 30. Juli dem Bewertungsausschuss für die Grundstückspreisliste von Ho-Chi-Minh-Stadt die Entscheidung zur Anpassung der Preisliste für 2020 vor. Anschließend legte das Ministerium weitere Auswirkungen der angepassten Preisliste vor.

Bei der Sitzung am 20. September machte die Arbeitsgruppe des Rates einige Anmerkungen zum Entwurf der angepassten Grundstückspreisliste, und das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt nahm diese an und nahm sie in den Entwurf auf.

Was den Fortschritt der angepassten Grundstückspreisliste in der kommenden Zeit betrifft, wird das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt die Vorlage an den Rat am 30. September abschließen. Es wird erwartet, dass der Rat vor dem 10. Oktober zur Überprüfung zusammentritt. Dem Plan zufolge wird die angepasste Grundstückspreisliste vor dem 15. Oktober vom Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt herausgegeben.

Für die Zeit, in der die angepasste Preisliste nicht verfügbar ist, hat das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt am 21. September den Abteilungen, Zweigstellen, dem Volkskomitee der Stadt Thu Duc und den Bezirken die Genehmigung erteilt, die aktuelle Grundstückspreisliste und den Grundstückspreisanpassungskoeffizienten zur Bestimmung der finanziellen Verpflichtungen und Steuern anzuwenden.

Welche Rechte haben Landnutzer ohne rote Bücher?

Wenn ein Grundstück als „Rotes Buch“ gekennzeichnet ist, stehen den Nutzern alle Rechte der Landnutzer zu, wie Übertragung, Schenkung und Entschädigung. Allerdings ist nicht jedem bekannt, welche Rechte Landnutzer ohne „Rotes Buch“ haben. Lesen Sie bitte den folgenden Artikel, um mehr über diese Rechte zu erfahren.

1. Entschädigung für Grundstücke

a) Fälle, in denen die Voraussetzungen für die Erteilung eines Zertifikats erfüllt sind, dieses aber nicht erteilt wurde

Punkt a, Klausel 1 und Klausel 2, Artikel 95 des Bodengesetzes Nr. 31/2024/QH15 legen fest, dass Haushalte und Einzelpersonen, die anderes Land als gepachtetes Land mit jährlicher Pachtzahlung nutzen, für den Landerwerb eine Entschädigung erhalten, wenn der Staat Land für Zwecke der nationalen Verteidigung und Sicherheit bzw. der sozioökonomischen Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse zurückerhält, sofern sie eine der folgenden Bedingungen erfüllen:

- Habe ein Zertifikat.

- Es liegt eine Entscheidung einer zuständigen Behörde über die Zuteilung oder Verpachtung von Grundstücken oder eine Entscheidung über die Genehmigung zur Änderung des Nutzungszwecks des Grundstücks vor.

- Besitzen Sie eines der Dokumente zu Landnutzungsrechten, um ein Zertifikat ausstellen zu können.

- Die Übertragung der Landnutzungsrechte wurde gemäß den gesetzlichen Bestimmungen erhalten, das Verfahren zur Grundbucheintragung ist jedoch noch nicht abgeschlossen.

- Verwenden Sie ein Grundstück mit Hypothekenvertrag zur Schuldentilgung; dokumentieren Sie die Auktionsergebnisse, mit denen die finanziellen Verpflichtungen erfüllt wurden.

Auch wenn kein Zertifikat erteilt wurde, die Voraussetzungen für die Erteilung aber erfüllt sind und eines der oben genannten Dokumente vorliegt, werden Haushalte und Einzelpersonen dennoch für Land entschädigt, sofern es sich nicht um gepachtetes Land mit jährlicher Pachtzahlung handelt.

b. Kein Anspruch auf Zertifikatsausstellung

Gemäß Absatz 3, Artikel 98 des Landgesetzes von 2024 erhalten Haushalte und Einzelpersonen, die direkt in der landwirtschaftlichen Produktion tätig sind, auch dann eine Entschädigung für Land, wenn sie die Bedingungen für die Erteilung eines Zertifikats nicht erfüllen, sofern das landwirtschaftliche Land vor dem 1. Juli 2004 genutzt wurde.

2. Entschädigung für an Grundstücke gebundenes Eigentum

Absatz 3, Artikel 91 des Landgesetzes von 2024 legt die Grundsätze der Entschädigung für Sachschäden beim Erwerb von Grundstücken durch den Staat wie folgt fest:

„Eigentümer, die einen zivilrechtlichen Sachschaden erleiden, sollen für den Schaden entschädigt werden; Eigentümer von Produktions- und Gewerbebetrieben, die ihre Produktion und ihr Gewerbe aufgrund einer Landenteignung durch den Staat einstellen müssen, sollen für eine Unterstützung in Betracht gezogen werden.“

Somit wird der rechtmäßige Eigentümer des mit dem Grundstück verbundenen Eigentums auch ohne Zertifikat entschädigt, wenn durch den Grundstückserwerb ein Schaden entsteht.

3. Ausübung von Landnutzungsrechten

Gemäß Punkt a, Satz 1, Artikel 45 des Landgesetzes 2024 gibt es 2 Fälle, in denen Landnutzungsrechte auch ohne Zertifikat übertragen oder verschenkt werden können:

Fall 1: Bei der Vererbung von Landnutzungsrechten, der Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen bei Grundstückszusammenlegungen, dem Tausch von Grundstücken oder der Schenkung von Landnutzungsrechten an den Staat oder die Gemeinde.

Fall 2 (Punkt a, Klausel 4, Artikel 127 des Landgesetzes von 2024): Haushalte und Einzelpersonen, denen kein Zertifikat erteilt wurde, die aber Anspruch auf ein Zertifikat haben, dürfen Landnutzungsrechte übertragen, Landnutzungsrechte pachten, unterpachten und unter Verwendung von Landnutzungsrechten Kapital zur Umsetzung von Projekten einbringen.

4. Erteilung der Baugenehmigung

Auch wenn kein Zertifikat vorliegt, aber eines der in Artikel 3 des Dekrets 53/2017/ND-CP vorgeschriebenen Rechtsdokumente für das Grundstück vorhanden ist, wird dennoch eine Baugenehmigung erteilt.

Hinweis: Häuser können nur auf Wohngrundstücken gebaut werden.

5. Vorübergehende Nutzung bis zur Wiederherstellung des Landes

Klausel 8, Artikel 138 des Landgesetzes von 2024 legt fest:

„Haushalte und Einzelpersonen, die in den in den Absätzen 1, 2, 3, 4, 5 und 6 dieses Artikels genannten Fällen Land nutzen, aber die Bedingungen für die Erteilung eines Zertifikats über Landnutzungsrechte und Eigentumsrechte an mit dem Land verbundenen Vermögenswerten nicht erfüllen, dürfen das Land vorübergehend in seinem gegenwärtigen Zustand nutzen, bis der Staat das Land zurückerhält, und müssen das Land gemäß den Vorschriften deklarieren und registrieren.“

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-du-bao-xu-huong-gia-nha-dat-tphcm-sap-ban-hanh-bang-gia-dat-dieu-chinh-khong-co-so-do-co-quyen-loi-gi-288312.html