Am Morgen des 13. November diskutiertedie Nationalversammlung in Gruppen den Resolutionsentwurf zur Pilotierung der Umsetzung kommerzieller Wohnungsbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt bzw. Besitz von Landnutzungsrechten.
Gruppe 15 umfasst die Delegationen der Nationalversammlung der Provinzen Quang Tri, Yen Bai, Binh Phuoc und Binh Thuan. Der stellvertretende Leiter der Delegation der Nationalversammlung der Provinz Binh Thuan, Nguyen Huu Thong, leitete die Diskussionsrunde.
Beseitigung der Engpässe beim Landzugang
Nachdem er den Abgeordneten der Nationalversammlung zugehört hatte, die über die Vervollständigung des Resolutionsentwurfs zur Pilotierung der Umsetzung kommerzieller Wohnungsbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt bzw. Besitz von Landnutzungsrechten diskutierten und Ideen einbrachten, ergriff der Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, Do Duc Duy, das Wort und erläuterte und klärte einige für die Abgeordneten besorgniserregende Punkte.
Minister Do Duc Duy betonte, dass die Veröffentlichung dieses Pilot-Resolutionsentwurfs sehr notwendig sei. Der Zweck des Resolutionsentwurfs bestehe darin, eine Methode für den Landzugang bei der Umsetzung kommerzieller Wohnungsbauprojekte zu ergänzen. Zuvor gab es gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes von 2003 und des Wohnungsbaugesetzes von 2005 für die Umsetzung kommerzieller Wohnungsbauprojekte zwei Mechanismen zur Übertragung von Landnutzungsrechten: den Mechanismus der obligatorischen Übertragung und den Mechanismus der freiwilligen Übertragung.
Der obligatorische Übertragungsmechanismus sieht vor, dass der Staat Land zurückfordert und es durch Auktionen oder Ausschreibungen von Landnutzungsgebühren an Investoren vergibt, um Investitionsprojekte auf dem Land umzusetzen. Der freiwillige Übertragungsmechanismus besteht darin, dass Investoren mit den derzeitigen Landnutzern verhandeln, um über Landmittel für gewerbliche Wohnbauprojekte zu verfügen. Alternativ können Investoren, die derzeit Land nutzen, die zuständigen staatlichen Stellen um Erlaubnis bitten, die Landnutzung für gewerbliche Wohnbauprojekte zu ändern. Somit gibt es zwei Übertragungsmechanismen über vier Formen des Landzugangs.
Das Wohnungsbaugesetz von 2010 und das Bodengesetz von 2013 erlaubten weiterhin alle vier Formen des Landzugangs zur Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte, wie dies bereits im Bodengesetz von 2003 und im Wohnungsbaugesetz von 2005 der Fall war. Mit der Verabschiedung des Wohnungsbaugesetzes von 2014 durch die Nationalversammlung wurden jedoch die Formen der Übertragung von Landnutzungsrechten und der Änderung der Landnutzung eingeschränkt. Insbesondere schreibt das Wohnungsbaugesetz von 2014 vor, dass im Falle einer Übertragung nur Wohngrundstücke übertragen werden dürfen; und wenn der Staat eine Änderung der Landnutzung beantragt und Landnutzungsrechte besitzt, muss dieses Gebiet einen Teil der Wohnfläche umfassen.
„Dies schränkt die Fälle des Landzugangs in Form der Übertragung von Landnutzungsrechten sowie des Besitzes von Landnutzungsrechten im Vergleich zum Bodengesetz von 2003 und dem Wohnungsbaugesetz von 2005 ein“, betonte der Minister und sagte, dass das Bodengesetz von 2013 Fälle, in denen der Staat Land zurückfordert, um es Investoren durch Ausschreibungen zur Auswahl von Investoren oder durch Versteigerung von Landnutzungsrechten zu übergeben, nicht regelt oder kontrolliert. Das heißt, der Umfang des Projekts kann groß oder klein sein, obwohl es im Vergleich zur vorherigen Phase nicht in Richtung des Erhalts von Landnutzungsrechten oder des Besitzes von Landnutzungsrechten durch Investoren geht, sondern der Staat kann Land mit Projekten zurückfordern, die hinsichtlich des Flächenumfangs nicht begrenzt sind.
Minister Do Duc Duy zufolge ist in den Artikeln 79 und 127 des Bodengesetzes von 2024 jedoch festgelegt, dass der Staat Land nur für Stadtentwicklungsprojekte zurückgewinnen wird, bei denen technische und soziale Infrastruktur sowie Wohnraum gleichzeitig vorhanden sind. Nach dem aktuellen Städtebaugesetz liegt die Größenordnung also normalerweise bei 20 Hektar oder mehr, und in Fällen mit kleineren Flächen und ohne Gewährleistung synchroner städtischer Elemente nimmt der Staat kein Land zurück. Die Methode, bei der der Staat Land zurückgewinnt, um es an Investoren zu übergeben, wird also nicht umgesetzt. Gleichzeitig werden die Bestimmungen für Fälle, in denen der Staat Investoren den Erhalt von Landnutzungsrechten gestattet oder Investoren, die bereits Landnutzungsrechte besitzen, ebenso kontrolliert und eingeschränkt wie im Wohnungsbaugesetz von 2014. Das heißt, es gilt nur für Fälle, in denen bei Erhalt der Landnutzungsrechte 100 % der erhaltenen Fläche Wohnland sein müssen bzw. wenn Landnutzungsrechte vorliegen, ein Teil davon Wohnland sein muss.
Dies führt zu Projekten in städtischen Gebieten. Wenn es sich bei dem Grundstück nicht um Wohnbauland handelt, ist der Zugang zu diesem Grundstück nicht möglich, da dies weder im Falle einer staatlichen Landrückgewinnung noch im Falle einer staatlichen Nutzungsüberlassung oder einer Nutzungsänderung des Grundstücks durch den Staat möglich ist. Dies führt zu Schwierigkeiten für Orte mit wenigen Großprojekten. Daher zielt diese Pilotresolution, die der Nationalversammlung zur Verkündung vorgelegt wurde, darauf ab, diese Schwierigkeiten zu beseitigen und den Engpass bei der Landbeschaffung für gewerbliche Wohnbauprojekte zu beheben“, so der Minister.
Name und Dauer des Piloten sind angemessen.
Ein weiterer Punkt betrifft den Namen. Der Abgeordnete Hoang Sy Dong sagte, wir sollten die Meinung einiger Abgeordneter der Nationalversammlung im Inspektionsbericht des Wirtschaftsausschusses akzeptieren, in dem es um die „Erprobung der Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte durch die Übertragung von Landnutzungsrechten oder das Recht zur Nutzung von Grundstücken, die keine Wohngrundstücke sind,“ geht. Minister Do Duc Duy sagte, der ursprüngliche Name bei der Registrierung der Regierung bei der Nationalversammlung sei korrekt gewesen. Bei der Ausarbeitung der Resolution wurde jedoch festgestellt, dass eine solche Regelung nicht alle Fälle abdecken würde. Denn es gibt Situationen, in denen Investoren die Übertragung von Landnutzungsrechten erhalten und die erhaltenen Grundstücke sowohl Wohngrundstücke als auch Nicht-Wohngrundstücke umfassen. Wenn wir in den Namen der Resolution sofort aufnehmen, dass nur Fälle, in denen keine Wohngrundstücke sind, die Übertragung von Rechten erhalten können, wird es Probleme geben.
Laut dem Minister gibt es auch Meinungen, dass sich der Name in der vorliegenden Fassung mit dem Bodengesetz überschneiden könnte. Denn auch das Bodengesetz sieht Fälle vor, in denen die Übertragung von Rechten zulässig ist. Im Resolutionsentwurf hat die Regierung jedoch einen zusätzlichen Absatz 5, Artikel 1, vorgesehen, um Projekte auszuschließen, denen nach dem Bodengesetz, insbesondere dem Bodengesetz von 2024, die Übertragung von Landnutzungsrechten gestattet wurde oder die bereits über Landnutzungsrechte verfügen. Sollte ein Fall durch das Bodengesetz geregelt sein, ist er vom Regelungsumfang dieser Resolution ausgenommen. Somit ist der Name weiterhin umfassend und stellt sicher, dass er sich nicht mit dem Bodengesetz von 2024 überschneidet, dessen Umsetzung gestattet wurde.
Zu den Kriterien für die Umsetzung des Pilotprojekts erklärte Minister Do Duc Duy, der Resolutionsentwurf sehe vor, dass während des Planungszeitraums nicht mehr als 30 % zusätzliche Wohnfläche im Vergleich zur bestehenden Wohnfläche geschaffen werden dürfe. Diese Bestimmung beruht auf der Resolution 18 des Zentralkomitees, die vorsieht, dass Landzuteilung und -verpachtung hauptsächlich über Auktionen von Landnutzungsrechten und Ausschreibungen für Projekte, bei denen Land genutzt wird, erfolgen soll. Die Resolution des Zentralkomitees sieht also Auktionen oder Ausschreibungen als Hauptoptionen vor. Die dritte Möglichkeit ist der Erhalt der Rechteübertragung, die vierte die Änderung des Nutzungszwecks von Land mit Nutzungsrecht. Wenn wir diese Möglichkeit umsetzen, wird sie nicht die wichtigste sein. Die Regierung schlägt daher maximal 30 % vor. Die restlichen 70 % werden im Sinne der Resolution 18 durch Ausschreibungen oder Auktionen umgesetzt.
Einige Delegierte schlugen vor, das Verfahren auf ländliche Gebiete auszuweiten und nicht nur auf städtische Gebiete zu beschränken. Minister Do Duc Duy erklärte, dass der Staat gemäß Artikel 79 Klausel 27 des Bodengesetzes derzeit berechtigt sei, Land für Projekte mit synchronem städtischem Ausmaß zurückzufordern und Land für Projekte zur Entwicklung ländlicher Wohngebiete zurückzufordern. In ländlichen Wohngebieten gibt es also bereits ein Verfahren für den Staat zur Landrückgewinnung, und die Gemeinden setzen dieses weiterhin normal um. Daher ist es nicht notwendig, in ländlichen Gebieten eine weitere Vertragsform hinzuzufügen. Es muss sichergestellt werden, dass es keine Überschneidungen mit den Fällen gibt, die im Rahmen des Bodengesetzes von 2024 umgesetzt werden können.
Der Delegierte war der Ansicht, dass die Kriterien die Nutzung verschiedener Landtypen vorsahen. Welche Mechanismen und Sanktionen müssten entwickelt oder eingeführt werden, um die Ernährungssicherheit zu gewährleisten, die Stabilität der 3,5 Millionen Hektar Reisanbaufläche zu erhalten und eine durchschnittliche Waldbedeckung von 42 % zu gewährleisten? Der Minister erklärte, dass dieser Aspekt bereits in der Phase der Flächennutzungsplanung, der Stadtplanung und der Bauplanung umgesetzt und streng kontrolliert werde. Im Planungszeitraum müsse festgelegt werden, wie viel landwirtschaftliche Flächen in nichtlandwirtschaftliche umgewandelt und wie viel Wohnbauland während des Planungszeitraums genutzt werde, um die Stabilität der 3,5 Millionen Hektar Reisanbaufläche zu gewährleisten und eine stabile Waldbedeckung von 42 % zu gewährleisten. In diesem Schritt werde geplant, welche Gebiete innerhalb des geplanten Gebiets für gewerbliche Wohnbebauung dem Verfahren des staatlichen Landerwerbs und welche Gebiete dem Verfahren der Übertragung von Landnutzungsrechten an Investoren unterliegen. Dies gelte jedoch nur innerhalb des genehmigten Planungsgebiets.
Die Abgeordneten der Nationalversammlung erwähnten außerdem, dass der Umsetzungszeitraum des Pilotprojekts fünf Jahre beträgt, es aber auch Sanktionen geben soll, falls der Investor Schwierigkeiten hat, die Übertragung der Rechte zu erhalten, oder die Übertragungsfrist verlängert wird. Minister Do Duc Duy erklärte, dass das Bodengesetz von 2024 derzeit sehr genaue Vorschriften für die Handhabung von Fällen enthält, in denen Investoren die Übertragung von Landnutzungsrechten erhalten, und wie die Verlängerung der Verlängerungsfrist erfolgen kann. Auch für den Fall, dass die Verlängerungsfrist ohne erfolgreiche Einigung für das gesamte Gebiet abläuft, gibt es einen Handhabungsmechanismus. Im Resolutionsentwurf heißt es daher, dass die Umsetzung der Vereinbarung zum Erhalt von Landnutzungsrechten gemäß dem Bodengesetz von 2024 erfolgt, was die Handhabung aller Verlängerungsfälle beinhaltet. Viele Fälle werden nicht erfolgreich umgesetzt, sodass diese Resolution keine weiteren Vorschriften enthält.
Bezüglich der Verfahren erklärte der Minister, dass das Bodengesetz zwar Verfahren für die Erteilung von Landnutzungsrechten zur Umsetzung von Investitionsprojekten im Allgemeinen, einschließlich Wohnungsbauprojekten, vorschreibe, einige Abgeordnete der Nationalversammlung jedoch fordern, dass für Projekte, die auf diese Weise Landzugang gewähren, spezifische und detaillierte Regelungen gelten. Die Regierung hat dies akzeptiert, und der Resolutionsentwurf sieht eine Bestimmung vor, wonach die Nationalversammlung die Regierung beauftragt, die Verfahren für Projekte zur Umsetzung des Pilotmechanismus sowie für Projekte zur Umsetzung des Pilotmechanismus, die sich auf Land beziehen, das aus dem Bereich der nationalen Verteidigung und Sicherheit stammt, festzulegen.
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Quelle: https://baotainguyenmoitruong.vn/bo-truong-do-duc-duy-lam-ro-quy-dinh-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-thong-qua-thoa-thuan-ve-nhan-quyen-su-dung-dat-383055.html
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