Umstrukturierung der Kosten von Wohnbauprojekten
Laut Herrn Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), kostet eine Mittelklassewohnung (2 Zimmer) derzeit etwa 2,5 Milliarden VND (35 Millionen VND/m2), also etwa 20-mal mehr als das Durchschnittseinkommen von Haushalten und Einzelpersonen, die etwa 100 Millionen VND/Jahr sparen können.
Bezahlbare Wohnungen mit einem Preis von etwa 2 Milliarden VND oder weniger (25-30 Millionen VND/m2) und Sozialwohnungen sind nur sehr begrenzt verfügbar, sodass sie in den letzten zwei Jahren auf dem Markt von Ho-Chi-Minh-Stadt praktisch nicht vorhanden waren.
Es ist notwendig, die Kosten- und Preiskalkulation kommerzieller Wohnbauprojekte neu zu strukturieren, um dem Wohnbedarf der Mehrheit der Menschen mit niedrigem Einkommen gerecht zu werden.
Der Vorsitzende von HoREA betonte, wie die Immobilienpreise gesenkt und der Bau von immer mehr erschwinglichen Gewerbewohnungen, vielen preiswerten Gewerbewohnungen und vielen Sozialwohnungen vorangetrieben werden könne, um den Wohnbedarf der Mehrheit der Mittelschicht zu decken. Gleichzeitig müsse die soziale Sicherheit im Wohnungsbau langfristig gewährleistet und der Immobilienmarkt transparent, gesund, stabil und nachhaltig entwickelt werden.
Die von HoREA vorgeschlagene Lösung besteht in der Neustrukturierung der Kosten und der Berechnung der Verkaufspreise gewerblicher Wohnbauprojekte.
Zu den Hauptkosten gewerblicher Wohnungsbauprojekte zählen Gebühren für die Einrichtung eines Grundstücksfonds, Baukosten, Finanzierungskosten und Verwaltungskosten.
Im Hinblick auf die Kosten der Einrichtung von Landfonds ist es laut HoREA notwendig, die Art und Weise der Erhebung von Landnutzungsgebühren zu ändern und diese in eine Steuer auf „die Änderung der Landnutzung von landwirtschaftlichen Flächen, nichtlandwirtschaftlichen Flächen zu Wohngrundstücken“ umzuwandeln, mit einem transparenten Steuersatz (der etwa 15–20 % des Grundstückspreises in der Grundstückspreisliste betragen kann).
Dadurch werden der „Bitten-Geben“-Mechanismus und die Schikanen abgeschafft und die Grundgebühr im Vergleich zur derzeitigen Methode gesenkt, was zur Senkung der Wohnkosten beiträgt und somit die Voraussetzungen für sinkende Immobilienpreise schafft.
Es besteht auch kein Grund zur Sorge, wenn Investoren ihre Häuser weiterhin zu einem zu hohen Preis verkaufen, da sie dann mehr Körperschaftssteuer zahlen müssen und die Preise grundsätzlich vom Markt bestimmt werden. Verkaufen sie ihre Häuser zu einem zu hohen Preis, könnten sie von Käufern abgewiesen und boykottiert werden.
Darüber hinaus ist der Anstieg der Immobilienpreise auch auf stagnierende und langwierige Projekte zurückzuführen, die die Baukosten erhöhen. Die Ursache liegt in „rechtlichen institutionellen Engpässen“, die dazu führen, dass kein standardisiertes, vernünftiges „Verwaltungsverfahren“ geschaffen werden kann, was zu Negativität und Schikanen führt.
Bezüglich der Verwaltungskosten und Kapazitäten von Investoren im Wohnungsbau. Projekte verzögern sich nicht nur aufgrund von Problemen bei Bauinvestitionsprozessen und langwierigen Verwaltungsverfahren, sondern die Verzögerung kann auch auf mangelnde Managementkapazitäten oder fehlende finanzielle Ressourcen der Investoren zurückzuführen sein. Dies erhöht die Verwaltungskosten, die Finanzierungskosten, die Vertriebskosten, die After-Sales-Kosten, die Kosten und die Immobilienpreise und kann sogar die Qualität der Projektarbeiten beeinträchtigen.
Daher müssen sich Unternehmen auf die Erhöhung der finanziellen Ressourcen, die Verbesserung der Qualität der Unternehmensführung, Innovation, den Einsatz von Informationstechnologie, Digitalisierung, künstlicher Intelligenz (KI) und Projektmanagement nach wissenschaftlichen Verfahren (BIM) konzentrieren, um Produktivität, Qualität und Effizienz zu verbessern und Risiken zu kontrollieren, wie Professor Dr. Paul Krugman (Nobelpreis für Wirtschaftswissenschaften 2008) feststellte: „Arbeitsproduktivität ist nicht alles. Aber auf lange Sicht ist sie fast alles.“
Und es gibt auch „unbenannte“ Kosten im Prozess der Investitionsvorbereitung und Projektumsetzung. Laut HoREA hängen diese „unbenannten“ Kosten, ob sie mehr oder weniger, steigen oder sinken, von den Ergebnissen ab, die der Staat durch die Schaffung eines zunehmend transparenten, nachvollziehbaren und rechenschaftspflichtigen Geschäftsumfelds gemäß internationalen Standards erzielt.
Lösungen zur Erhöhung des Angebots an kostengünstigem Gewerberaum
Eine weitere wirksame Methode besteht laut HoREA darin, das Angebot an Sozialwohnungen und kostengünstigem Gewerberaum zu erhöhen, und zwar auf der Grundlage des Aufbaus und der Perfektionierung wirksamer Mechanismen zur Förderungspolitik.
HoREA schlug vor, dass die Regierung bald eine Resolution verabschiedet, um Unternehmen zu Investitionen in gewerbliche Wohnbauprojekte zu ermutigen, wobei die Wohnungspreise in den Provinzen 20 Millionen VND/m2 und in Klasse-I- und besonderen städtischen Gebieten 22 bis 25 Millionen VND/m2 nicht übersteigen dürfen.
HoREA schlug außerdem vor, dass die Regierung und das Bauministerium die Mechanismen und Richtlinien für den sozialen Wohnungsbau, insbesondere für Sozialwohnungen zur Miete und zum Mietkauf, optimieren, mehr Unternehmen zur Teilnahme bewegen und die für den sozialen Wohnungsbau vorgesehenen Landfonds effektiver nutzen sollten, um das Angebot an Sozialwohnungen zu erhöhen und so die enorme Nachfrage der Begünstigten der Sozialwohnungspolitik zu decken und so zur Senkung der Gewerbewohnungspreise beizutragen.
Darüber hinaus schlug HoREA vor, „Rekapitalisierungsquellen aus dem Staatshaushalt“ und „Zinsausgleich“ für die Social Policy Bank und vier (von der Staatsbank benannte) Geschäftsbanken bereitzustellen, um in den nächsten fünf Jahren Kreditanreize für Begünstigte der Sozialwohnungspolitik umzusetzen.
Bezüglich der Erhöhung des Angebots an kostengünstigem Gewerbewohnungsbau erklärte HoREA, dass das Bodengesetz keine Befreiung oder Reduzierung der Landnutzungsgebühren für gewerbliche Wohnungsbauprojekte vorsehe, das Steuergesetz lediglich eine Reduzierung der Mehrwertsteuer und der Körperschaftssteuersätze um 50 % für soziale Wohnungsbauprojekte vorsehe und das Wohnungsbaugesetz ebenfalls keine Mechanismen und Richtlinien zur Unterstützung kostengünstiger Gewerbewohnungsprojekte vorsehe.
Tatsächlich gibt es bei kommerziellen Wohnbauprojekten viele verschiedene Stufen, wie z. B. Luxuswohnungen, Mittelklassewohnungen, Mittelklassewohnungen und kostengünstige kommerzielle Wohnbauprojekte. Selbst wenn der Preis eines kostengünstigen kommerziellen Wohnbauprojekts dem Preis einer Sozialwohnung entspricht, wird es nicht bevorzugt behandelt.
Doch die Realität des Vorzugskreditpakets in Höhe von 30.000 Milliarden VND (2013-2016) zeigt, dass es eine Art von gewerblichem Wohnraum gibt, dessen Preis dem Preis von Sozialwohnungen entspricht und 1,05 Milliarden VND/Einheit nicht übersteigt.
HoREA schlug vor, dass die Regierung bald eine Resolution zur Umsetzung des „Projekts zur Entwicklung kostengünstigen gewerblichen Wohnraums“ mit Vorzugsmechanismen und -richtlinien für Landnutzungsgebühren, Steuern und Kredite verabschiedet, um Unternehmen zu Investitionen in gewerbliche Wohnprojekte zu ermutigen, wobei die Wohnungspreise in den Provinzen 20 Millionen VND/m2 und in Klasse-I- und besonderen städtischen Gebieten 22-25 Millionen VND/m2 nicht übersteigen dürfen.
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