Vorschlag zur Besteuerung von Menschen mit vielen Häusern und Grundstücken; Die Hauspreise werden aufgrund der Auswirkungen der Grundstückspreisliste um 15-20 % steigen
Das Finanzministerium hat vorgeschlagen, die Pacht für Grundstücke um maximal 4.000 Milliarden VND zu senken. Hanoi wird den Höchstbietenden öffentlich bekannt geben und dann die Kaution für das Auktionsland stornieren. Ho-Chi-Minh-Stadt wird neue Regelungen zu Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung erlassen.
Hier ist eine Zusammenfassung der herausragenden Immobilieninformationen der Woche.
Das Bauministerium und das Finanzministerium werden die Möglichkeit prüfen, Personen zu besteuern, die viele Häuser und Grundstücke besitzen.
Auf der regulären Pressekonferenz zum dritten Quartal 2024 sagte der stellvertretende Finanzminister Nguyen Duc Chi, dass das Finanzministerium dem Vorschlag des Bauministeriums, Eigentümer vieler Häuser und Grundstücke zu besteuern, voll und ganz zustimme.
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| Spekulative Gruppen und Verbände „surfen“ auf versteigertem Land. Foto: Thanh Vu |
Der stellvertretende Minister betonte jedoch auch, dass das Ziel, Spekulationen einzuschränken und den Markt zu stabilisieren, nur schwer zu erreichen sei, wenn man sich allein auf die Steuerpolitik verlasse. Stattdessen müsse das politische System eine Abstimmung zwischen den Regelungen zu Grundstücken, Planung usw. ermöglichen.
Zuvor hatte das Bauministerium in einem an das Regierungsbüro gesandten Bericht eine Steuerpolitik für den Besitz und die Nutzung vieler Häuser und Grundstücke vorgeschlagen, um Spekulationen und gewinnbringende Käufe und Verkäufe in kurzer Zeit einzuschränken.
Laut Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnamesischen Immobilienvereinigung (VARS), sieht das derzeitige Rechtssystem keine Sanktionen vor, um Grundstücksspekulation und Hamsterkäufe zur Preissteigerung zu kontrollieren und zu verhindern. Gleichzeitig ist unkontrolliertes Kaufen und Verkaufen vielerorts die Hauptursache für die „Grundstückssucht“.
Bauministerium: Die Immobilienpreise werden aufgrund der Auswirkungen der Grundstückspreisliste um 15-20% steigen
In einem an das Regierungsbüro gesendeten Bericht über Immobilienpreise erklärte das Bauministerium, dass bei Anwendung der Grundstückspreisliste 2024 die Landnutzungskosten für Immobilienprojekte im Vergleich zu zuvor steigen werden. Dies wird direkt zu einem Anstieg der Immobilienpreise um etwa 15-20 % führen.
Laut dem Bauministerium machen die Grundstückskosten 7 bis 20 Prozent der Gesamtkosten eines Hochhausprojekts aus. Selbst bei Villen- und Reihenhausprojekten liegt dieser Anteil bei 25 bis 50 Prozent. Die Entschädigungskosten für Grundstückseigentum machen hingegen oft nur einen kleinen Teil der Bauinvestitionskosten aus, nämlich nur etwa zwei Prozent.
Das Ministerium erklärte unter Berufung auf tatsächliche Beweise, dass sich im Wohngebiet des Investors GP Invest die auf Basis des Verkaufspreises einer 1 m² großen Wohnung berechnete Grundgebühr nach Anwendung der neuen Grundstückspreisliste auf 22 Mio. VND/36 Mio. VND (ca. 60 %) erhöhen wird. Derzeit liegt dieser Satz bei ca. 42 %, was 15 Mio. VND/36 Mio. VND entspricht.
Dieser Trend ist auch beim Stadtvillenprojekt Chanh My (Binh Duong) zu beobachten: Von 16,3 % auf rund 50 %. Auch beim Projekt Thanh Lam – Dai Thinh 2 (Hanoi) steigen die Landnutzungsgebühren von 15 % auf 33 % des Verkaufspreises.
Während die Grundstückspreise weiterhin in die Höhe schnellen, schwankten andere Kosten wie Bauinvestitionen, Kreditkosten, Verkäufe, Steuern usw. nach Einschätzung des Bauministeriums kaum. Die Kreditkosten seien sogar gesunken, da sich die Zinssätze allmählich abgekühlt hätten.
Finanzministerium schlägt Senkung der Grundpacht um bis zu 4.000 Milliarden VND vor
Im Entwurf des Regierungserlasses zur Senkung der Grundpacht im Jahr 2024, der derzeit beraten wird, schlägt das Finanzministerium zwei Optionen vor: eine Senkung der im Jahr 2024 zu zahlenden Grundpacht um 15 % oder 30 %, abzüglich Schulden aus den Vorjahren und Verzugsgebühren. Wird der Vorschlag angenommen, könnten die dem Haushalt zufließenden Grundpachteinnahmen um etwa 2.000 bis 4.000 Milliarden VND sinken.
Gegenstand dieser Politik sind Organisationen, Einheiten, Haushalte und Einzelpersonen, die Land direkt vom Staat in Form einer jährlichen Pachtzahlung pachten. Auch Pächter, die eine reduzierte Pacht erhalten, erhalten Anreize.
Um eine Ermäßigung zu erhalten, muss der Grundstückspächter einen Antrag gemäß dem Formular stellen, für die Ehrlichkeit und Genauigkeit der Angaben rechtlich verantwortlich sein und sicherstellen, dass der Betreff richtig ist.
Das Ministerium geht davon aus, dass die Senkung der Grundrente im Rahmen dieser Politik die Gesamteinnahmen des Staatshaushalts nicht wesentlich beeinträchtigen wird. Im Gegenteil: Die Senkung der Grundsteuer wird sich erheblich auf die Produktion und die Geschäftstätigkeit von Unternehmen und Bürgern auswirken und so dem Haushalt zu höheren Steuereinnahmen verhelfen, die die Senkung der Grundrente ausgleichen.
Hanoi regelt die Aufteilung und Konsolidierung von Land für jede Art von Land.
Kürzlich erließ das Volkskomitee von Hanoi den Beschluss Nr. 61/2024/QD-UBND vom 27. September 2024, der eine Reihe von Regelungen im Bereich Land in Hanoi enthält. Insbesondere gibt es Vorschriften zu den Bedingungen für die Landaufteilung und -konsolidierung sowie zu den Mindestflächen und -größen für die Aufteilung für jede Art von Land. Die Verordnung tritt am 7. Oktober 2024 in Kraft.
Demnach darf bei Wohngrundstücken in Bezirken und Städten die Grundstücksfläche außerhalb der roten Linie nicht weniger als 50 m² betragen. Die Breite neben der Verkehrsstraße oder dem Gehweg muss ebenfalls mindestens 4 m betragen.
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| Regelungen zur Grundstücksaufteilung für Wohnbauland. |
In den Flachlandgemeinden beträgt die Mindestfläche für die Grundstücksaufteilung 80 m² und die Breite muss mindestens 5 m betragen. In den Mittellandgemeinden beträgt die Mindestfläche für die Grundstücksaufteilung 100 m² und die Breite muss ebenfalls mindestens 5 m betragen. In den Berggemeinden beträgt die vorgeschriebene Fläche nicht weniger als 150 m² und die Breite muss mindestens 6 m betragen.
Für alle genannten Flächen gilt eine vorgeschriebene Länge bei der Grundstücksteilung von 4 m oder mehr.
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| Regelungen zur Grundstücksaufteilung für Gewerbe-, Dienstleistungs- und Nichtlandwirtschaftsflächen. |
Für gewerbliche Dienstleistungsflächen beträgt die Mindestfläche für die Grundstücksaufteilung in Bezirke, Städte und Gemeinden 400 m² bzw. 800 m². Die vorgeschriebene Breite beträgt 10 m bzw. 20 m. Die Länge beträgt mindestens 4 m.
Für nicht landwirtschaftlich genutzte Grundstücke beträgt die Mindestfläche für die Parzellenaufteilung in Bezirken, Städten und Gemeinden 1.000 m² bzw. 2.000 m². Die vorgeschriebene Breite beträgt 20 m bzw. 40 m. Die Länge beträgt stets mindestens 5 m.
Bei landwirtschaftlichen Flächen beträgt die Mindestfläche für die Parzellierung im Falle von Flächen für einjährige Kulturpflanzen 300 m2 für Bezirke und Städte und 500 m2 für Gemeinden.
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| Vorschriften zur Aufteilung landwirtschaftlicher Flächen. |
Für Flächen für mehrjährige Kulturen beträgt die Mindestparzellierungsfläche in Bezirken und Städten 500 m², in Gemeinden 1.000 m². Auch für Aquakulturflächen gelten ähnliche Flächenbestimmungen wie für Flächen für mehrjährige Kulturen.
Bei Produktionswaldflächen beträgt die Mindestgrundstücksfläche für Bezirke, Städte und Gemeinden 5.000 m².
Pham Duc Toan, CEO von EZ Property, hatte zuvor einem Reporter der Zeitung Dau Tu geantwortet, dass die Immobilienpreise steigen könnten, wenn Hanoi die Mindestfläche für Grundstücksteilungen auf 50 m2 erhöht. Denn Investoren, die sich auf Grundstücksteilungen spezialisiert haben, müssten nun mehr Geld für den Kauf großer Grundstücke ausgeben, was die Grundstücke nach der Teilung teurer mache.
Darüber hinaus steigen mit der Erhöhung der Mindestfläche für die Grundstücksaufteilung auf 50 m2 auch die Kosten für den Wohnungsbau. Dies kann den finanziellen Druck auf diejenigen mit echtem Wohnungsbedarf erhöhen.
Hanoi wird den Höchstbietenden öffentlich bekannt geben und dann die Auktion stornieren
Das Volkskomitee von Hanoi hat kürzlich eine Richtlinie zu Grundstücksversteigerungen in der Region erlassen. Die Stadtführung forderte die Volkskomitees auf Bezirksebene auf, eine Liste von Fällen zu erstellen, in denen Personen, die mehr als den Marktpreis bezahlt hatten, um die Auktion zu gewinnen, nicht den Vorschriften entsprechend zahlten und so zu Marktstörungen führten.
Diese Liste wird auf der Informationsseite des Bezirks und des Department of Natural Resources and Environment (DONRE) veröffentlicht.
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| Verbände und Gruppen verkaufen offen Land zu höheren Preisen und schöpfen versteigertes Land ab. Foto: Thanh Vu |
Darüber hinaus forderten die Stadtoberhäupter die Polizei auf, professionelle Maßnahmen zu ergreifen, um Verstöße bei der Versteigerung von Landnutzungsrechten umgehend aufzudecken. Außerdem sollten sie die Volkskomitees der Bezirke und Städte anweisen, Maßnahmen zu ergreifen, um Verstöße gegen die Auktionsvorschriften zu verhindern und eine weitere Teilnahme an Auktionen zu verhindern.
Neben den oben genannten Informationen ist ein weiterer wichtiger Punkt des Dokuments, dass Hanoi von den Kommunen verlangt, die Durchführung von Auktionen zur Vergabe von Grundstücken an Privatpersonen zum Bau eigener Häuser zu beschränken. Stattdessen sollen vorrangig Organisationen, die Investitionsprojekte umsetzen und über ausreichende Kapazitäten zur effektiven Umsetzung und Nutzung von Grundstücken verfügen, Landnutzungsrechte versteigert werden.
Die Aufgabe des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt besteht darin, weiterhin den Vorsitz zu führen und sich mit den entsprechenden Einheiten abzustimmen, um die Aktualisierung und Anpassung der Grundstückspreisliste zu beschleunigen und diese dem Volkskomitee der Stadt zur Entscheidung über die Anpassung der Grundstückspreisliste gemäß den Vorschriften vorzulegen. Außerdem ist es für die Volkskomitees der Bezirke zuständig, diese umgehend zu aktualisieren, abzustimmen und anzuleiten, um Schwierigkeiten und Hindernisse bei der Festlegung der Grundstückspreise zu beseitigen.
In Bezug auf die Durchführung und Organisation von Auktionen verlangt Hanoi gemäß den Vorschriften Öffentlichkeitsarbeit und Transparenz bei der Bereitstellung von Informationen über Auktionen in den zentralen, städtischen und lokalen Informationssystemen.
Bezirke, Städte und Gemeinden organisieren Auktionen für Landnutzungsrechte, um Land mit Nutzungsgebühren zuzuteilen und Land gemäß vorgeschriebenen Verfahren zu pachten. Es wird überlegt, Preisstufen und Auktionsformen (obligatorische Auktionen mit mehreren Runden) zu regulieren, um Wettbewerbsfähigkeit und Marktnähe zu gewährleisten.
Die Wohnungspreise in der Nähe der U-Bahnlinie Cau Giay – Nhon stiegen innerhalb eines Jahres um über 40 %
Laut Savills ist der Durchschnittspreis für Wohnungen im Bezirk Cau Giay im Umkreis von 500 m um die Stationen der U-Bahn-Linie Cau Giay – Nhon (Hanoi) im Vergleich zum dritten Quartal 2023 um mehr als 40 % gestiegen.
In anderen Teilen der Hauptstadt beträgt der durchschnittliche Preisanstieg dagegen nur etwa 25 bis 35 Prozent. Das zeigt, dass die Vorteile des U-Bahn-Systems dazu geführt haben, dass die Immobilienpreise in den umliegenden Gebieten um 5 bis 15 Prozent über das allgemeine Niveau gestiegen sind.
Auch in Ho-Chi-Minh-Stadt sind die Wohnungspreise entlang der U-Bahn-Linie im Vergleich zum Zeitpunkt der Verkaufsfreigabe kontinuierlich um 35–70 % gestiegen, bei einigen Projekten haben sie sich im Zeitraum 2015–2023 sogar verdoppelt.
Beispielsweise liegt das Projekt Masteri Thao Dien direkt an der U-Bahn-Linie, die das Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt mit Thu Duc City verbindet. Zum Zeitpunkt der Verkaufseröffnung Ende 2014 schwankte der Wohnungspreis zwischen 35 und 39 Millionen VND/m². Auf dem Sekundärmarkt liegt der Preis mittlerweile bei 69 bis 75 Millionen VND/m².
„Die U-Bahn-Linie wird den Wert der Immobilien entlang ihrer Strecke steigern. Noch wichtiger ist, dass das U-Bahn-System das soziale Leben der Menschen deutlich verbessert. Dieses öffentliche Verkehrsmittel reduziert nicht nur Verkehrsunfälle und Staus, sondern trägt auch zur Verringerung der Umweltverschmutzung und zur Einsparung von Fahrtkosten bei“, sagte Nguyen Thi Hong Van, stellvertretende Direktorin von Savills Valuation and Consulting.
Ho-Chi-Minh-Stadt erlässt neue Vorschriften zu Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung
Vor Kurzem hat das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt den Beschluss Nr. 68/2024/QD-UBND über Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung erlassen, wenn der Staat Land in der Stadt erwirbt. Dieser Beschluss gilt ab dem 25. September 2024.
Die Stadt wird vorübergehenden Wohnraum bereitstellen oder die Miete unterstützen. Personen, deren Grundstücke in Innenstadtbezirken zurückgewonnen werden, erhalten eine Unterstützung von maximal 24 Millionen VND pro Haushalt und Monat. In anderen Gebieten übersteigt die Unterstützung maximal 21 Millionen VND pro Haushalt und Monat.
Darüber hinaus ermöglicht die Umsiedlungspolitik den Menschen, deren Land zurückgewonnen wird, die Wahl zwischen der Entschädigung in Form von Wohngrundstücken, Wohnungen oder Bargeld. Bei Wohngrundstücken entspricht die Grundstücksfläche den Vorschriften über die vor Ort zulässige Mindestfläche für die Parzellierung. Bei einer Entschädigung in Form von Wohnungen beträgt die Mindestwohnfläche 30 m².
Die Entschädigungshöhe variiert je nach Art des Grundstücks. Reisfelder erhalten 40.000 VND/m², Dauerkulturflächen 50.000 VND/m², Aquakulturflächen 20.000–50.000 VND/m² und nicht landwirtschaftliche Flächen (kein Wohngrundstück) 50.000 VND/m².
Um den Menschen zu helfen, ihr Leben zu stabilisieren, gibt es in Ho-Chi-Minh-Stadt außerdem eine Politik der Unterstützung stabiler Produktion und Geschäfte mit bis zu 30 % des Durchschnittseinkommens der letzten drei Jahre für geeignete Subjekte.
Um Bürger und Unternehmen zur aktiven Mitarbeit beim Landerwerb zu ermutigen, bietet die Stadt außerdem Belohnungen für Haushalte und Organisationen, die frühzeitig Land abgeben. Haushalte, deren gesamte Häuser erworben werden, erhalten 15 Millionen VND, Organisationen 10.000 VND pro Quadratmeter Fabrikfläche.
Da Nang versteigert Hunderte von Wohngrundstücken und soll 720 Milliarden VND einbringen
Das Da Nang City Land Fund Development Center hat gerade die Auswahl einer Organisation für die Versteigerung von 123 unterteilten Wohngrundstücken in der Stadt bekannt gegeben.
Dementsprechend sind diese Grundstücke bereits vollständig geräumt, mit ihnen ist kein Vermögen verbunden und sie werden online versteigert.
Der Bezirk Ngu Hanh Son mit den meisten versteigerten Grundstücken ist mit 53 Grundstücken der Bezirk. Davon befinden sich sieben Grundstücke in der Vo Chi Cong Straße mit einer Fläche von knapp 100 m² und einem Startpreis von knapp 75 Millionen VND/m². 29 Grundstücke liegen an den beiden Straßenfronten Vo Chi Cong und Luu Dinh Chat mit einer Fläche von 105 m² und einem Startpreis von 47,3 Millionen VND/m².
Die restlichen Grundstücke gehören zum Umsiedlungsgebiet Khai Tay 2 (Erweiterung Ba Tung), Bezirk Hoa Quy, Fläche von über 406 m2/Grundstück, Anfangspreis von über 23 Millionen VND/m2.
Im Bezirk Son Tra werden 46 Grundstücke versteigert, darunter 10 Grundstücke in der Tran Thanh Ton Straße, Fläche 100 m2/Grundstück, Anfangspreis über 40,6 Millionen VND/m2; 14 Grundstücke in der Chu Huy Man Straße, Fläche über 127 m2/Grundstück, Anfangspreis knapp 46,7 Millionen VND/m2; 11 Grundstücke in der Ngo Cao Lang Straße, Fläche 100 m2/Grundstück, Preis über 52 Millionen VND/m2.
Die restlichen Grundstücke befinden sich an der Kreuzung der Straßen Pham Van Xao und Ho Si Phan, Pham Van Xao und Co Man 9 sowie Do Anh Han und Hoang Quoc Viet und haben Anfangspreise von 47,7 bis 61,5 Millionen VND/m².
Der Bezirk Hai Chau verfügt über drei Grundstücke: Grundstück B99 an der Kreuzung Nguyen Huu Dat – Huynh Man Dat, Grundstück 96 B1.1 an der Kreuzung Trinh Cong Son – Tien Son 9 und Grundstück 01 – B1.2 an der Kreuzung Trinh Cong Son – Tien Son 9. Diese Grundstücke haben eine Fläche von 109–115 m² und einen Startpreis von 98,6–100,7 Millionen VND/m². Dies ist das Gebiet mit dem höchsten Preis dieser Auktion.
Der Bezirk Thanh Khe versteigerte ein Grundstück an der Kreuzung der Straßen Ly Trien und Nguyen Phuoc Thai mit einer Fläche von über 122 m² und einem Startpreis von 58,2 Millionen VND.
Der Bezirk Cam Le verfügt über 9 Grundstücke. Diese Grundstücke befinden sich in den Straßen Lo Giang 2, Lo Giang 3, 29/3, Nguyen Quang Lam, Te Hanh, Do Doc Tuyet und Nguyen Kim. Die Fläche dieser Grundstücke beträgt 114 bis 245 m², der Anfangspreis liegt bei über 25 bis 51 Millionen VND/m².
In dieser Auktion gibt es auch zwei Grundstücke im Bezirk Lien Chieu und neun Grundstücke im Bezirk Hoa Vang. In diesen beiden Orten sind die Grundstückspreise niedriger als in anderen Orten und liegen zwischen 13 und 27 Millionen VND/m².
Nach Angaben des Da Nang City Land Fund Development Center beträgt der Gesamtwert der oben genannten 123 Grundstücke, berechnet zum Startpreis, mehr als 720 Milliarden VND.
Taseco Land „öffnet die Tür“, um Investor eines 3.200 Milliarden VND-Projekts in Me Linh zu werden
Nach Angaben des Planungs- und Investitionsministeriums von Hanoi ist Taseco Real Estate Investment JSC – Taseco Land der einzige registrierte Investor für die Umsetzung des Projekts zum Bau des neuen Stadtgebiets Me Linh in den Gemeinden Me Linh und Van Khe im Bezirk Me Linh.
Obwohl die Frist für die Einreichung von Unterlagen bereits abgelaufen ist (der Stichtag ist der 31. August), hat das Ministerium lediglich ein Unternehmen für die Umsetzung des Projekts registriert: Taseco Land. Dieses Unternehmen hat die Chance, Projektinvestor zu werden, daher sofort ergriffen.
Das neue Stadtgebiet Me Linh erstreckt sich über eine Fläche von knapp 41 Hektar und soll Wohnraum für rund 5.060 Menschen bieten. Nach Fertigstellung entstehen im Stadtgebiet rund 657 Flachbauten und ein Sozialwohnungsgebäude mit 809 Wohnungen. Darüber hinaus umfasst das Projekt zwei drei- bis neunstöckige Gewerbegebäude, Bildungs- und medizinische Einrichtungen, Kultur- und Sportzentren, Grünanlagen und Wasserflächen.
Das Gesamtinvestitionskapital des Projekts beträgt mehr als 3.200 Milliarden VND. Davon betragen die Kosten für die Projektumsetzung mehr als 2.900 Milliarden VND, der Rest sind Entschädigungskosten, Unterstützung bei der Standorträumung und Umsiedlung.
Die Laufzeit des Investitionsprojekts beträgt 50 Jahre, beginnend mit dem Erhalt der staatlichen Entscheidung des Investors über die Zuteilung, Verpachtung und Änderung der Landnutzung. Die Projektumsetzung dauert von 2024 bis 2028.
Dank der Nähe zum Flughafen Noi Bai und der Durchquerung der Ringstraße 4 wird der Bezirk Me Linh zum Ziel einer Reihe großer Immobilienprojekte. Beispiele hierfür sind Cienco 5 Me Linh, Diamond Park, HUD Me Linh, Ceo Me Linh, die Stadtgebiete Tien Phong Me Linh und Ha Phong.
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