Wohnungen sind in Hanoi weniger knapp, aber warum sind die Preise dort immer noch astronomisch hoch?

(Dan Tri) – Experten zufolge steigen die laufenden Kosten für Grundsteuer, Bau, Investitionen usw., was einen Preisrückgang bei Wohnungen erschwert. Gleichzeitig erwarten Investoren aufgrund der hohen Investitionskosten höhere Gewinne.

Wohnungspreise steigen weiter

Laut Daten eines Marktforschungsinstituts erreichte das Gesamtangebot an neu gebauten Wohnungen in Hanoi allein in den letzten neun Monaten mehr als 19.000 Einheiten und übertraf damit das Gesamtangebot für das gesamte Jahr 2023. Dank dieses üppigen Angebots könnte dieses Jahr der Kreislauf der Wohnungsknappheit in Hanoi, der sich in den letzten vier Jahren abgezeichnet hatte, beendet werden. Es wird erwartet, dass das gesamte Land in diesem Jahr über ein Angebot von fast 30.000 Wohnungen verfügen wird.

Trotz des gestiegenen Wohnungsangebots verzeichnet das Verkaufspreisniveau in Hanoi sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt weiterhin einen Aufwärtstrend. Auf dem Primärmarkt erreichte der durchschnittliche Verkaufspreis 64 Millionen VND/m² (ohne Mehrwertsteuer und Instandhaltungsgebühren) und lag damit 3 % unter dem Wert in Ho-Chi-Minh-Stadt.

Auf dem Sekundärmarkt stieg der durchschnittliche Verkaufspreis gegenüber dem Vorquartal weiter an und erreichte 46 Mio. VND/m² (ohne Mehrwertsteuer und Instandhaltungsgebühren). Dies entspricht einem Anstieg von 5,5 % gegenüber dem Vorquartal und von fast 26 % gegenüber dem Vorjahr. Der Anstieg der Sekundärverkaufspreise zeigt keine Anzeichen eines Abflauens und liegt derzeit nur etwa 2 Mio. VND/m² unter dem Preis für Sekundärwohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt.

Bei vielen Wohnungen sind die Verkaufspreise bereits nach einem Monat um Hunderte Millionen Dong gestiegen (Abbildung: Duong Tam).

Einer Umfrage von Reportern von Dan Tri zufolge sind die Wohnungspreise in Hanoi im vergangenen Monat weiter gestiegen und zeigen keine Anzeichen einer Abkühlung.

Konkret wurde Mitte September ein 64 m² großes Haus mit zwei Schlafzimmern im Vinhomes Smart City-Projekt für rund 4,2 Milliarden VND zum Verkauf angeboten. Bisher wird dasselbe Haus zu Preisen zwischen 4,5 und 4,7 Milliarden VND angeboten.

Oder beim Projekt Thang Long Number One: Ende September wurde eine 87 m² große Wohnung mit zwei Schlafzimmern für 5,7 Milliarden VND zum Verkauf angeboten. Der Preis für diese Wohnung wurde inzwischen jedoch auf 6 Milliarden VND erhöht.

Herr Nguyen Van Ngu (aus Nam Dinh ) möchte ein Haus kaufen. Seine Familie habe sich in den letzten drei Monaten kontinuierlich viele Wohnungen in den Bezirken Nam Tu Liem und Ha Dong angesehen, sagte er. Mit einem Budget von etwa 3 Milliarden VND plant Herr Ngu den Kauf einer 65–70 m² großen Wohnung mit zwei Schlafzimmern.

„Je länger ich suche, desto höher wird der Preis, den der Eigentümer bietet. Beispielsweise wurde im August ein 68 Quadratmeter großes Haus in My Dinh (Nam Tu Liem, Hanoi) für rund 3,3 Milliarden VND zum Verkauf angeboten. Der Eigentümer bietet dasselbe Haus für 3,7 Milliarden VND zum Verkauf an“, sagte er.

Warum ist es schwierig, die Wohnungspreise zu senken?

Immobilienexperte Tran Quang Trung sagte, dass viele Menschen immer noch auf sinkende Wohnungspreise warten, doch dieses Warten scheine unmöglich. Denn sämtliche Inputfaktoren der Projektentwicklungsunternehmen, wie etwa die Grundsteuerkosten gemäß der neuen Preisliste, die Baukosten, Investitionen in Produktdesign usw., steigen deutlich an.

Angesichts zunehmend knapper werdender Grundstücksfonds müssen Unternehmen hohe Summen investieren, um eine attraktive Lage, insbesondere im Zentrum, zu besitzen. Bei hohen Grundstückspreisen verlieren Investoren, die ein beliebtes Produkt herstellen, mit Sicherheit Geld. Bei attraktiven Standorten müssen Projektentwickler Produkte entwickeln, die dem Standort angemessen sind. Niedrige Preise sind daher nicht möglich.

Ein Apartmentprojekt in Hanoi (Foto: Duong Tam).

Frau Nguyen Hoai An, Senior Director von CBRE Vietnam, erklärte, dass sich die meisten der neu gestarteten Projekte in bestehenden städtischen Gebieten mit hohen Preisen befinden. Die hohen Verkaufspreise seien zudem teilweise auf die große Investitionsnachfrage zurückzuführen, und der Cashflow floss weiterhin in Produkte, die den tatsächlichen Wohnbedarf im Zentrum decken. Daher bleibe die Marktliquidität weiterhin positiv.

Bei der Einführung neuer Produkte kalkulieren Investoren sorgfältig die Korrelation der Verkaufspreise mit der Region, sodass Neubauten wahrscheinlich nicht günstiger ausfallen werden als die vorherige Phase oder umliegende Projekte. Dies soll den erwarteten Gewinn des Investors angesichts steigender Materialkosten sicherstellen.

Laut Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Association of Realtors (VARS), ist das Wohnungsangebot in Hanoi in letzter Zeit zwar gestiegen, kann aber den Bedarf der Bevölkerung noch immer nicht decken. Zudem werden die meisten Neubauten nach wie vor mit hohen Investitions- und Grundstückskosten errichtet.

Angesichts der aktuell hohen Investitionskosten erwarten Investoren auch höhere Gewinne als zuvor. Daher ist es sehr schwierig, das Preisniveau für Erstwohnungen zu senken. Die hohen Wohnungspreise auf dem Primärmarkt haben zu einem plötzlichen Preisanstieg auf dem Sekundärmarkt geführt.

Als Erklärung für die Zunahme des Immobilienangebots, jedoch nicht für die Preissenkung, erklärte Herr Vuong Duy Dung, stellvertretender Direktor der Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktmanagement (Bauministerium), auf einer Pressekonferenz des Bauministeriums , dass das Immobilienangebot nur einer der Gründe für den Anstieg der Immobilienpreise in einigen Gebieten und Ortschaften in jüngster Zeit sei.

Ihm zufolge ist der Anstieg der Immobilienpreise teilweise auf die jüngsten Schwankungen der Grundstückskosten sowie auf die Auswirkungen der Anwendung neuer Berechnungsmethoden und Grundstückspreislisten zurückzuführen. Darüber hinaus gibt es das Phänomen, dass sich viele Investoren zu Verbänden und Gruppen zusammenschließen, um an Auktionen teilzunehmen. Sie zahlen Grundstückspreise, die um ein Vielfaches über dem Startpreis liegen, und geben nach dem Gewinn der Grundstücksauktion möglicherweise ihre Anzahlungen auf, um ein virtuelles Preisniveau in der Region zu etablieren und so Gewinne zu erzielen.

„Die Versteigerung von Landnutzungsrechten, bei der das erfolgreiche Gebot um ein Vielfaches höher ist als der Startpreis, wird zu einem Anstieg der Grundstücks-, Immobilien- und Wohnungspreise in der Umgebung führen. Gleichzeitig erhöht dies die Kosten für die Umsetzung von Wohnbauprojekten, was zu Schwierigkeiten für Unternehmen führt, das Angebot reduziert und sich negativ auf den Immobilienmarkt auswirkt“, sagte er.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-o-ha-noi-bot-khan-hiem-nhung-gia-rao-ban-van-cao-chot-vot-do-dau-20241024155319977.htm