In seiner Antwort an VTC News bestätigte Herr Pham Duc Toan, Generaldirektor der EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), dass es sich bei Mini-Apartments derzeit um einen Konzeptaustausch einer gesetzlich nicht geregelten Wohnform handele.
Mini-Apartments haben keine rechtliche Grundlage, um als Wohnraum zum Verkauf anerkannt zu werden. Tatsächlich kaufen die meisten Privatpersonen selbst ein Grundstück, beantragen eine Baugenehmigung für einzelne Häuser und teilen diese anschließend in abgeschlossene Wohnungen zum Verkauf auf. Dies ist ein zivilrechtlicher Vertrag, kein Kaufvertrag, da es keine Regelungen für den Verkauf von Teilimmobilien gibt.
Herr Toan nannte das Beispiel einer Einzelperson mit einem Grundstück von etwa 200 bis 300 Quadratmetern. Beim Bau von Hochhäusern und beim Verkauf von Wohnungen werden den Eigentümern dieser Wohnungen keine separaten roten Bücher zugeteilt, sondern ihre Namen werden in Form von geteiltem Vermögen in einem roten Buch aufgeführt.
„ Wenn einem Mini-Apartmentgebäude ein Zertifikat erteilt wird, bedeutet das, dass es die Form eines normalen kommerziellen Apartmentprojekts hat, ein Projekt erstellen muss, eine Investitionspolitik haben muss, Landnutzungsgebühren zahlen muss … “, sagte Herr Toan.
Immobilienexperten sagen, dass es für Mini-Apartments keine rechtliche Grundlage gibt, um als Wohnraum zum Verkauf anerkannt zu werden. (Foto: Cong Hieu)
Herr Toan bemerkte außerdem, dass bis zu 95 % der heute auf dem Markt befindlichen Mini-Apartments ohne Genehmigung gebaut werden. Die Investoren haben zwar eine Lizenz zum Bau einzelner Häuser, verstoßen aber gegen das Gesetz. Denn wenn sie gemäß den Vorschriften handeln, erleiden sie Verluste, bevor sie überhaupt beginnen.
„ Wenn Sie ein 200 m2 großes Grundstück für 10 Milliarden kaufen, aber nur 5 Stockwerke bauen können und 70 % der Fläche, also 700 m2, bebauen, betragen die Kosten für Grundstück und Bau etwa 22 Millionen VND/m2. Wenn Sie jedoch 10 Stockwerke bauen und die Baufläche 1.400 m2 beträgt, betragen die Kosten pro Quadratmeter nur 14 Millionen VND. Wenn Sie es für 25 Millionen VND/m2 verkaufen, ist es klar, dass der Investor mit dem Bau von 5 Stockwerken keinen Gewinn erzielen wird, aber mit 10 Stockwerken einen riesigen Gewinn “, analysierte Herr Toan.
Wenn Sie jedoch eine Baugenehmigung für 10 Stockwerke beantragen, ist ein Brandschutz erforderlich. Die Kosten für den Brandschutz sind jedoch sehr hoch und es ist sehr schwierig, eine Genehmigung zu erhalten. Insbesondere wenn die Grundfläche 1.200 m2 überschreitet, muss der Investor gemäß den Vorschriften über einen Brandschutz verfügen. Daher umgehen Investoren das Gesetz und beantragen eine Genehmigung für weniger als 1.200 m2, um es als normales Haus zu betrachten, für das kein Brandschutz erforderlich ist.
„ Ich denke, dass die flächendeckende Entwicklung von Mini-Apartments in letzter Zeit auf die laxe Verwaltung durch die Behörden auf allen Ebenen zurückzuführen ist. Wie ich bereits sagte, gibt es bei bis zu 95 % der Mini-Apartments Verstöße, aber diese gibt es immer noch, weil die Behörden offensichtlich wegschauen. Das Bauordnungsmanagementteam in den Bezirken ist sehr streng. Sie brauchen nur Sandsäcke und Zementsäcke nach Hause zu bringen, und sofort kommt jemand herunter und fragt Sie, ganz zu schweigen von den Mini-Apartment-„Elefanten“, die in aller Ruhe bauen und arbeiten “, erklärte Herr Toan.
Viele Immobilienexperten merkten außerdem an, dass die Art der Mini-Apartments noch nicht speziell geregelt sei; beim Kauf von Mini-Apartments gebe es zwei Fälle.
Im ersten Fall handelt es sich bei den Produkten um in Betrieb genommene Wohnungen. Der Investor muss ein Projekt erstellen und die Bestimmungen des Gesetzes über Investitionen, Bau, Planung, Grundstücks- und Immobiliengeschäfte einhalten. Der Investor benötigt in der Regel 2 bis 5 Jahre, um das Projekt abzuschließen und zur Inbetriebnahme berechtigt zu sein.
Im zweiten Fall errichtet der Investor eine Mini-Wohnung, erfüllt aber nicht die gesetzlichen Anforderungen an Bau, Brandschutz und Brandbekämpfung usw. und erhält daher keine Lizenz. In diesem Fall kann der Käufer der Mini-Wohnung zusammen mit dem Investor und anderen in das Rote Buch eingetragen werden.
Viele Menschen kaufen und verkaufen jedoch handschriftlich, ohne dass ihr Name im Grundbuch eingetragen ist. Manche Menschen wohnen bereits seit fast zehn Jahren dort, haben aber immer noch keinen Grundbucheintrag. Dies kann im Streitfall leicht zu Risiken führen.
Derzeit können Käufer von Mini-Apartments gesetzlich ihre Eigentumsrechte für jede Wohnung im Haus vom Staat anerkennen lassen. Um jedoch ein Red Book zu erhalten und sich davon zu trennen, müssen Mini-Apartments strenge gesetzliche Regelungen einhalten.
Mittlerweile erfüllen die meisten Mini-Apartments in Hanoi diese Vorschriften nicht und haben daher keinen Anspruch auf separate Zertifikate für jedes Apartment.
In Großstädten schießen überall Mini-Apartments aus dem Boden. (Foto: Cong Hieu)
Aus rechtlicher Sicht erklärte Rechtsanwältin Nguyen Thi Minh Thu von der Anwaltskanzlei Hop Nhat der Anwaltskammer Hanoi, dass das geltende Gesetz kein Konzept für Mini-Apartments vorsehe. Da diese Form nicht als gewerbliches Wohnbauprojekt dokumentiert sei, würden Mini-Apartments als individuelle Häuser betrachtet.
Gemäß den Bestimmungen in Absatz 2, Artikel 6 des Dekrets Nr. 99/2015/ND-CP der Regierung zur detaillierten Regelung und Umsetzung einer Reihe von Artikeln des Wohnungsgesetzes 2014 erhalten Organisationen und einzelne Haushalte mit rechtmäßig errichteten Häusern, einschließlich mehrstöckigen und mehrstöckigen Einzelhäusern mit vielen Wohnungen, einer Mindestfläche von 30 m² oder mehr, die in geschlossener Bauweise konzipiert sind und die Anforderungen an Mehrfamilienhäuser erfüllen, von einer zuständigen staatlichen Behörde eine Eigentumsbescheinigung für den Eigentümer jeder Wohnung, um die Rechte und berechtigten Interessen der Eigentümer zu gewährleisten.
Falls der Eigentümer eine Wohnung in diesem Haus an eine andere Organisation, einen Haushalt oder eine Einzelperson verkauft, vermietet, schenkt oder erbt, die in Vietnam Anspruch auf Wohnraum hat, gehört das Nutzungsrecht an dem zu diesem Haus gehörenden Grundstück zur gemeinsamen Nutzung der Personen, die die Wohnung gekauft, gemietet, geschenkt bekommen oder geerbt haben.
„ So wird beispielsweise für den Typ Mini-Apartment – Einzelwohnungen –, sofern die vorgeschriebenen Bedingungen erfüllt sind, für jede Wohnung ein Zertifikat ausgestellt. Erfüllt das Mini-Apartment die vorgeschriebenen Bedingungen nicht, wird nur ein Zertifikat für das gesamte Gebäude ausgestellt, das die Namen der Miteigentümer enthalten kann“, sagte Rechtsanwalt Thu.
Laut Rechtsanwalt Minh Thu müssen Mini-Apartments, obwohl sie als Einfamilienhäuser errichtet werden, dennoch den gesetzlichen Vorschriften entsprechen, um sicherzustellen, dass die Bauweise den Planungs- und Brandschutzbestimmungen entspricht. Verstößt der Bau gegen Brandschutzbestimmungen und führt dies zu schwerwiegenden Personen- und Sachschäden, haftet der Verkäufer/Vermieter der Wohnung für die dadurch verursachten Personen- und Sachschäden.
Im Jahr 2020 forderte das Bauministerium die Kommunen in einer offiziellen Mitteilung auf, die Verwaltung mehrstöckiger Einfamilienhäuser zu verschärfen. Es wies auf die Folgen hin, wie z. B. hohe Brand- und Explosionsgefahr, erhöhte Bevölkerungsdichte und damit verbundene Verkehrsstaus, mangelnde Berücksichtigung der Umwelthygiene und der städtebaulichen Ästhetik. Ohne konkrete Sanktionen und Vorschriften ist die Verwaltung jedoch weiterhin schwierig. Es entstehen weiterhin zahlreiche neue Mini-Apartments.
Chau Anh
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