Erwägen Sie, die Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung nicht aufzugeben

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Auf der Grundlage der Meinungen von Unternehmen und Verbänden hat der vietnamesische Handels- und Industrieverband (VCCI) schriftlich auf die offizielle Mitteilung Nr. 5080/BTNMT-QHPTTND des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt geantwortet. Es ging um die Bitte um Kommentare zum Entwurf eines Dekrets zur Änderung und Ergänzung des Dekrets 44/2014/ND-CP vom 15. Mai 2014 der Regierung zur Regulierung der Grundstückspreise und zum Entwurf eines Rundschreibens zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln des Rundschreibens Nr. 36/2014/TT-BTNMT vom 30. Juni 2014 des Ministers für natürliche Ressourcen und Umwelt zur detaillierten Beschreibung von Methoden zur Grundstücksbewertung; Entwicklung und Anpassung von Grundstückspreislisten; spezifischer Grundstücksbewertung und Beratung zur Grundstücksbewertung (nachfolgend „Entwurf“ genannt).

Verfahren zur Grundstücksbewertung

Im Vergleich zu den geltenden Vorschriften wurden die Methoden zur Grundstücksbewertung im Verordnungsentwurf und im Rundschreibenentwurf angepasst. Demnach gibt es bei der Grundstücksbewertung nur noch drei Methoden: Vergleichsmethode, Ertragswertmethode und Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten. Das bedeutet, dass bei der Grundstücksbewertung weder die Überschussmethode noch die Abzugsmethode mehr angewendet werden.

Einige Unternehmen sind der Ansicht, dass man zu einem bestimmten Zeitpunkt über die Abschaffung der Überschussmethode aus der Grundstücksbewertung nachdenken sollte.

Erstens verursacht es Schwierigkeiten bei der Grundstücksbewertung.

Derzeit gehen Unternehmen davon aus, dass bei einer Abkehr von der Überschussmethode die verbleibenden Methoden bei der Grundstücksbewertung in vielen Fällen auf einige Einschränkungen stoßen werden. So ist beispielsweise die Überschussmethode eine Methode zur Bestimmung des Grundstückspreises auf Grundlage des Nutzungszwecks mit Potenzial für zukünftige Entwicklung und nicht auf Grundlage des aktuellen Nutzungszwecks wie die Vergleichsmethode oder die Ertragswertmethode.

Für diese Art von Grundstücken mit Entwicklungspotenzial gibt es im Allgemeinen keine vergleichbaren oder gleichartigen Vermögenswerte, die erfolgreich auf dem Markt gehandelt wurden, um die Vergleichsmethode anzuwenden (unter der Voraussetzung, dass mindestens drei vergleichbare Grundstücke auf dem Markt übertragen wurden oder bei der Auktion für Landnutzungsrechte den Zuschlag erhalten haben).

Die Vergleichsmethode ist hinsichtlich der Vergleichsdaten begrenzt, da sich Transaktionsinformationen oft nur schwer mit der zu bewertenden Immobilie abgleichen lassen. Es sind viele klare und genaue Transaktionsinformationen erforderlich, während in der Realität der Transaktionspreis auf dem Papier in vielen Fällen nicht mit dem tatsächlichen Transaktionspreis übereinstimmt.

Die Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten wird angewendet, indem der Bodenpreis in der Bodenpreistabelle mit dem Bodenpreisanpassungskoeffizienten multipliziert wird. Der Bodenpreisanpassungskoeffizient wird vom Volkskomitee der Provinz durch Analyse und Vergleich des Bodenpreises in der Bodenpreistabelle mit dem üblichen Bodenpreis auf dem Markt ermittelt. Da die Bestimmung des Anpassungskoeffizienten ebenfalls auf Vergleichsdaten basiert, weist sie wie die Vergleichsmethode Mängel hinsichtlich der Informations- und Eingabedaten auf.

Derzeit spiegelt die Grundstücksdatenbank unseres Landes die Marktrealität nicht wirklich wider. Daher kann die Anwendung von nur drei Bewertungsmethoden wie im Entwurf aufgrund der oben genannten Mängel zu Schwierigkeiten im Umsetzungsprozess führen.

Die Residualmethode hingegen basiert auf der Theorie, dass der Barwert der Immobilie der Restwert ist, der sich aus der Schätzung der angenommenen Entwicklung abzüglich aller für die Entwicklung angefallenen Kosten ergibt. Der Kern dieser Methode besteht darin, den Grundstückspreis rückwärts zu berechnen, d. h. ausgehend vom Verkaufserlös der fertiggestellten Entwicklungsprodukte in der Zukunft abzüglich der für die Entwicklung notwendigen Entwicklungskosten. Grundstücke mit Entwicklungspotenzial werden nach dieser Methode bewertet, während andere Bewertungsmethoden nicht anwendbar sind.

Zweitens: Konsistenz zwischen den Vorschriften zur Immobilienbewertung.

Die Überschussmethode ist eine Methode zur Immobilienbewertung, die von professionellen Bewertungsorganisationen angewendet wird. Sie gilt als eine der Bewertungsmethoden für Immobilien mit Entwicklungspotenzial (unbebaute Brachflächen oder bebaute Grundstücke, die renoviert oder abgerissen werden können, um neue Gebäude optimal und effektiv zu nutzen). Die Überschussmethode ist im vietnamesischen Bewertungsstandard Nr. 11 festgelegt, der mit dem Rundschreiben 145/2016/TT-BTC herausgegeben wurde.

Die Abschaffung der Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung durch den Entwurf führt dazu, dass die Vorschriften zur Immobilienbewertung in den einschlägigen Rechtsdokumenten nicht einheitlich sind.

Drittens: Ziele der Staatsverwaltung.

Einer der Gründe für die Abschaffung der Überschussmethode aus der Methode zur Grundstücksbewertung besteht darin, dass es sich dabei um eine Methode zur Immobilienbewertung handelt, die Managern als Berechnungsgrundlage für Investitionsentscheidungen dient (der Grundstückspreis muss im Voraus verfügbar sein) und nicht für die Aufgabe der Grundstücksbewertung geeignet ist, die der staatlichen Verwaltung von Grundstücken dient.

Wenn diese Methode ausschließlich zur Berechnung der Investitionseffizienz verwendet wird, bedeutet dies, dass der Grundstückswert so berechnet wurde, dass die bestmögliche und effektivste Nutzung erreicht wird und dieser Grundstückspreis den Marktprinzipien entspricht. Der Staat verwendet diese Bewertungsmethode daher, um die Arten von Grundstücken mit Entwicklungspotenzial zu bestimmen und den Grundstückspreis dem Marktpreis entsprechend festzulegen. Dadurch werden die finanziellen Verpflichtungen der Investoren gegenüber dem Staat bestimmt.

„Aufgrund der obigen Analyse schlagen die Unternehmen vor, dass der Redaktionsausschuss erwägt, die Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung nicht zu streichen“, sagte VCCI.

Ermitteln Sie die Preise für Gemeinschaftsgrundstücke auf dem Markt

Gemäß den Bestimmungen in Absatz 1, Artikel 1 des Entwurfs ist „der gängige Marktpreis für Grundstücke der Preis, der am häufigsten bei Transaktionen auf dem Markt auftritt, bei denen Auktionen für Landnutzungsrechte an Grundstücken mit demselben Nutzungszweck in einem Gebiet und innerhalb eines bestimmten Zeitraums gewonnen werden.“

Um den „häufigsten Preis“ zu ermitteln, muss der Grundstücksgutachter alle Transaktionspreise auf dem Markt in einem bestimmten Zeitraum erfassen. Diese Tätigkeit kann nur durch staatliche Stellen mit Informationsquellen wie Grundbuchämtern und Steuerbehörden synthetisiert werden.

Den Rückmeldungen zufolge wird es für Beratungsorganisationen (mit Ausnahme von öffentlichen Dienstleistungseinheiten, die zugewiesene Funktionen und Aufgaben erfüllen) schwierig sein, in vollem Umfang auf diese Informationsquelle zuzugreifen.

Um die Arbeit von Beratungsorganisationen zu erleichtern, empfiehlt VCCI dem Redaktionsausschuss, Vorschriften hinzuzufügen, die diesen Organisationen den Zugriff auf die oben genannten Informationsquellen ermöglichen.

Anwendung von Methoden zur Grundstücksbewertung

Die Bestimmungen im Entwurf sowie in der Verordnung 44/2014/ND-CP legen die Methode zur Grundstücksbewertung in folgenden Fällen nicht klar fest: „Grundstücke, nicht landwirtschaftlich genutzte Flächen sind Wohngrundstücke ohne ausreichende Mindestinformationen zu 3 Grundstücken.“ Dieser Fall erfüllt gemäß den Vorschriften weder die Bedingungen für die Anwendung der Vergleichsmethode gemäß Absatz 1, Artikel 5 (geändert), noch ist er ein Fall der Anwendung der Bestimmungen in Absatz 8, Artikel 5c, wenn nicht ausreichende Mindestinformationen zu 3 Grundstücken mit gleichem Nutzungszweck vorliegen, weil das Land nicht nicht landwirtschaftlich genutzt wird.

Im Falle eines Grundstücks oder einer Grundstücksfläche mit einem gemäß der Grundstückspreisliste berechneten Wert von über 200 Milliarden VND muss die Grundstückspacht in einer Pauschale für die gesamte Pachtdauer gezahlt werden. Dieser Fall fällt nicht unter die in Artikel 5 (geändert) festgelegten Fälle der Anwendung der Vergleichsmethode und der Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten.

Hinweise zur Anwendung von Bodenbewertungsverfahren

Gemäß den Bestimmungen in Artikel 5b des Verordnungsentwurfs sind Informationen zu Grundstückspreisen zur Anwendung der Vergleichsmethode und der Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten Informationen aus einem Zeitraum von höchstens 24 Monaten ab dem Zeitpunkt der Grundstücksbewertung und davor, die aus folgenden Quellen gesammelt wurden: Auf dem Markt übertragene Grundstückspreise bei Grundbuchämtern, Steuerbehörden, Volkskomitees auf Gemeindeebene; Zuschlagspreise bei Auktionen von Landnutzungsrechten bei Organisationen, die Auktionen von Landnutzungsrechten durchführen.
Die oben gesammelten Informationen scheinen nicht auszureichen, um genaue Informationen über die Grundstückspreise zu ermitteln. Derzeit gibt es bei Immobilientransaktionen auf dem Markt zwei Preise. Die im Vertrag über die Übertragung der Landnutzungsrechte angegebenen Preise (Informationen des Grundbuchamts und der Steuerbehörden) entsprechen möglicherweise nicht dem tatsächlichen Transaktionspreis.

Um genauere Informationen zu gewährleisten, empfiehlt VCCI dem Redaktionsausschuss, die Informationsquellen zu erweitern, beispielsweise: Transaktionspreise auf Immobilienbörsen; von Gutachtern durch Untersuchungen und Umfragen ermittelte Preise.

Weisheit

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