Ausländische Giganten konkurrieren um vietnamesische Immobilienprojekte

Experten gehen davon aus, dass die M&A-Deals ausländischer Investoren im Immobiliensektor Ende dieses und im nächsten Jahr stark zunehmen werden.

Seit Jahresbeginn haben ausländische Immobilienriesen zahlreiche Akquisitionen getätigt und Kapital in Projekte in Vietnam investiert. Im Juli gab Keppel Land bekannt, dass es für mehr als 1 Milliarde VND 65 % der Anteile an einem Unternehmen erwerben werde, das ein Einkaufszentrum in Hanoi besitzt, das voraussichtlich 2025 in Betrieb gehen wird. Zwei Monate zuvor hatte sich der singapurische Riese für mehr als 3 Milliarden VND in zwei Wohnbauprojekte von Khang Dien in Thu Duc City investiert.

Gamuda investierte außerdem fast 7,3 Milliarden VND in den Kauf eines 3,7 Hektar großen Projekts im Bezirk An Phu in der Stadt Thu Duc von der Tam Luc Real Estate Joint Stock Company. Dieses Projekt wurde 2021 für Investitionen genehmigt. Es umfasst sechs Türme mit fast 2.000 Wohnungen. Die rechtlichen Probleme wurden seit Jahresbeginn gelöst. An der Außenwand des Projekts prangt derzeit das Markenzeichen eines malaysischen Unternehmens.

Auch im Tourismus- und Resortsektor gab es einige sensationelle Deals, wie etwa das Resortprojekt Nam Hoi An (Hoiana) mit einer Gesamtinvestition von rund 4 Milliarden USD, das in die Hände der Familie Cheng fiel, der drittreichsten Familie Hongkongs.

Mitte des Jahres wechselten zudem zwei Hotels in Ho-Chi-Minh-Stadt erfolgreich den Besitzer, darunter das 3-Sterne-Hotel Ibis Saigon South und das 4-Sterne-Hotel Capri by Frasers, beide im Distrikt 7 gelegen.

Ein fertiggestellter Teil des Hoiana South Resort-Projekts. Foto: Ricons

JLL schätzt, dass Vietnam trotz des Abschwungs auf dem Immobilienmarkt weiterhin die Aufmerksamkeit ausländischer Unternehmen und Investmentfonds auf sich zieht. „Die jüngsten großen Fusionen und Übernahmen spiegeln teilweise das Vertrauen der Investoren in die vietnamesische Wirtschaft im Allgemeinen und den Immobilienmarkt im Besonderen wider“, so die Einheit.

Ende August zitierte JLL Statistiken von Real Capital Analytics – einer auf die Datenanalyse von Immobilieninvestitionen und -transaktionen weltweit spezialisierten Organisation –, aus denen hervorgeht, dass der Gesamtwert der im Jahr 2022 in Vietnam offiziell angekündigten M&A-Deals bei etwa 1,5 Milliarden USD lag – dem höchsten Stand seit 2018. In den ersten sechs Monaten des Jahres 2023 erreichte der Wert dieser Deals mehr als 500 Millionen USD, ein Anstieg von über 40 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum vor der Pandemie im Jahr 2019.

Einige Experten und Organisationen prognostizieren, dass die inländische M&A-Welle im Immobiliensektor ab Ende dieses Jahres weiter anziehen wird, da viele Immobilienunternehmen weiterhin Vermögenswerte und Projekte verkaufen müssen, um Schulden zu tilgen. Tran Van Binh, Vizepräsident der Vietnam Association of Realtors (VARS), sagte, er beobachte seit August eine lebhaftere M&A-Welle für Projekte.

Laut VARS-Bericht kommen die an Fusionen und Übernahmen beteiligten Investoren überwiegend aus Ländern wie Korea, Japan, Singapur, Hongkong, Malaysia und Thailand. Nur wenige vietnamesische Unternehmen verfügen über das nötige Potenzial, um an diesem Spiel teilzunehmen. Das Investoreninteresse hielt während der gesamten ersten Jahreshälfte an und nahm gegen Jahresende allmählich zu. Ende des zweiten Quartals befanden sich viele Fusionen und Übernahmen jedoch noch in der Anfangsphase (Suche und Prüfung) und hatten die Verhandlungs- und Abschlussphase noch nicht erreicht.

Herr Phan Xuan Can, Vorstandsvorsitzender von Sohovietnam – einem Unternehmen mit über zehn Jahren Erfahrung im Bereich der Projektberatung für Fusionen und Übernahmen – erklärte, dass Transaktionen mit ausländischen Investoren in der Regel zwischen sechs Monaten und einem Jahr dauern. „Nur sehr wenige Fusionen und Übernahmen können in drei Monaten abgeschlossen werden, da die Prüfungs-, Bewertungs- und Investitionsentscheidungsprozesse ausländischer Unternehmen sehr streng sind“, so Herr Can.

Laut diesem Experten sind ausländische Investoren mit starker Finanzkraft weiterhin sehr an inländischen Immobilienprojekten interessiert, da viele davon überzeugt sind, dass der vietnamesische Markt auch nach 10 bis 15 Jahren noch Entwicklungspotenzial hat und die Nachfrage der Bevölkerung nach Wohnraum noch immer sehr groß ist.

Ausländische Unternehmen legen derzeit den Schwerpunkt ihrer Fusionen und Übernahmen auf den Märkten von Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt. Als nächstes folgen die Provinzen und Städte, die an diese beiden Großstädte angrenzen, wie Bac Ninh, Bac Giang, Hung Yen und Hai Duong im Norden. Im Süden liegen Binh Duong, Dong Nai und Long An, da sie in der Nähe des Flughafens liegen und über viele Industrieparks verfügen. Darüber hinaus suchen ausländische Investoren laut Herrn Can auch nach Projekten in Wirtschaftszentren wie Hai Phong und Quang Ninh oder Touristenzentren wie Da Nang, Hoi An, Phu Quoc und Nha Trang.

Herr Can sagte jedoch, dass ausländische Investoren oft Projekte kaufen möchten, für die bereits rechtliche Dokumente vorliegen oder die Möglichkeit besteht, diese vollständig fertigzustellen. Gleichzeitig sind sie auch an der Räumung des Geländes interessiert. Daher verlangen ausländische Unternehmen oft vom Verkäufer, dass er alle rechtlichen Dokumente ausfüllt und das saubere Gelände übergibt.

Der Vorsitzende von Sohovietnam ist daher der Ansicht, dass Immobilieninvestoren nicht gezwungen werden, höhere Preise zu zahlen, und dass sie weiterhin zu Marktpreisen verhandeln können, da die Anzahl der Projekte mit verfügbaren Rechtsdokumenten sehr gering ist. Derzeit sind die Projekte, die verkauft werden müssen und für die weitere Unternehmen zur Zusammenarbeit auf dem Markt gefunden werden müssen, hauptsächlich im Tourismus- und Resortsektor angesiedelt.

Viele Experten gehen davon aus, dass sich der Immobilienmarkt zum Jahresende aufgrund niedrigerer Zinsen, einer besseren Stimmung unter den Anlegern und einer sich erwärmenden Marktliquidität – ähnlich wie Ende 2013 – positiver entwickeln wird. Auf dieser Grundlage wird auch prognostiziert, dass die M&A-Aktivitäten im Immobilienbereich im nächsten Jahr sowohl hinsichtlich der Anzahl als auch des Werts der Transaktionen lebhafter ausfallen werden.

JLL erwartet angesichts der anhaltenden finanziellen Schwierigkeiten vieler vietnamesischer Investoren in der kommenden Zeit mehr erfolgreiche Transaktionen. Die Abteilung geht davon aus, dass sich im Zeitraum 2014–2018 die meisten hochwertigen Vermögenswerte in den Händen vietnamesischer Investoren befanden, da diese in der Lage waren, Grundstücksfonds zu entwickeln, Projekte umzusetzen und gute Verkaufserfolge zu erzielen. JLL erklärte jedoch, dass die starken Veränderungen auf dem aktuellen Markt inländische Unternehmen dazu zwingen, ihre Produkte und Anlageportfolios neu zu strukturieren. Daher sind vietnamesische Investoren auch offener für Kooperationsmöglichkeiten mit ausländischen Unternehmen. Gleichzeitig bieten sich ausländischen Investoren in Vietnam mehr potenzielle Optionen.

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