يشهد السوق "مفارقة" مثيرة للاهتمام، حيث تم "بيع" العديد من مشاريع الشقق، وسوف تختفي شريحة الأسعار البالغة 50 مليون دونج/م2

وشهد السوق "مفارقة" مثيرة للاهتمام، حيث تم تداول مشاريع الشقق في هانوي بشكل جيد، بل وحتى "بيعت بالكامل"، كما تم وضع لوائح لتسجيل رسوم استخدام الأراضي عند إصدار الكتب الحمراء... هذه هي أحدث أخبار العقارات.

يقول الخبراء إن الشقق الجديدة التي يقل سعرها عن 50 مليون دونج للمتر المربع في هانوي على وشك الاختفاء. (صورة: لينه آن)

الشقق ذات الأسعار المعقولة "تختفي" تدريجيا

يشهد قطاع الإسكان الميسور طلبًا كبيرًا في السوق، إلا أن العرض يشهد نقصًا حادًا. في عام ٢٠٢٤، ستكون حوالي ٦٧٪ من الشقق الجديدة في سوق هانوي ضمن فئة الشقق الفاخرة والراقية.

من المتوقع أن يختفي القطاع العقاري الرئيسي الذي يبلغ سعره 50 مليون دونج للمتر المربع بحلول عام 2025. ويعتقد الخبراء أن الشقق الجديدة التي يقل سعرها عن 50 مليون دونج للمتر المربع في هانوي ستختفي قريبًا. ومن المتوقع أن يُعيد قطاع الإسكان التجاري الميسور التوازن بين العرض والطلب في السوق، إلا أنه أصبح الآن بعيدًا بشكل متزايد.

تشير إحصاءات جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS) إلى أن مؤشر أسعار الشقق في هانوي ارتفع بنسبة 64% في الربع الثالث من عام 2024 مقارنةً بالربع الثاني من عام 2019، أي ضعف الزيادة في مدينة هو تشي منه . ويقترب متوسط ​​سعر البيع الأولي من 60 مليون دونج/متر مربع.

أشار السيد نجوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية، إلى تزايد انتقال ذوي الدخل المتوسط ​​في هانوي إلى المناطق النائية، حيث لم يُستكمل بعدُ نظام البنية التحتية الواصلة، لشراء المنازل. وسيتكرر هذا الوضع في مناطق حضرية أخرى قريبًا إذا لم تُعدّل آلية ترخيص المشاريع. إلا أن أسعار الشقق في هذه المناطق لم تعد عند مستوى "مناسب".

أشار مدير موقع Batdongsan.com.vn في الجنوب، السيد دينه مينه توان، إلى أن عام 2024 شهد "مفارقة" مثيرة للاهتمام، فعلى الرغم من ارتفاع أسعار الشقق في السوق الأولية في كل من هانوي ومدينة هو تشي منه، إلا أن القدرة الشرائية لا تزال جيدة. وأفاد ما يصل إلى 70% من الوسطاء بأن مشاريع الشقق في هانوي شهدت حجم معاملات إيجابيًا، حتى أنها "بيعت بالكامل" في عام 2024. وبالمثل، تجاوزت هذه النسبة 40% في مدينة هو تشي منه.

يُظهر هذا جاذبية قطاع الشقق، وخاصةً المشاريع التي تُلبي احتياجات السكن الحقيقية على نحوٍ جيد. وتُعدّ الشقق دائمًا رائدةً في دورات انتعاش السوق، لأنها تُلبي احتياجات السكن الحقيقية، وهي حاجةٌ قائمةٌ دائمًا ومستدامة. ويتركز الارتفاع الحاد في المعاملات في الشقق ذات المساحات الصغيرة والأسعار المعقولة. إضافةً إلى ذلك، غالبًا ما تكون المشاريع التي يختارها المشترون مُكتملة، ذات بنية تحتية متكاملة، وكثافة بناء منخفضة، ومستثمرين ذوي سمعة طيبة، وسرعة سداد جيدة، وسياسات أسعار فائدة تفضيلية، وغيرها، وفقًا للسيد توان.

على الرغم من أن قطاع الشقق ذات الأسعار المعقولة والمتوسطة يشهد انكماشًا في المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هو تشي منه، إلا أن هذا القطاع لا يزال هو القطاع الرئيسي، ويجذب اهتمامًا كبيرًا من المشترين الحقيقيين، مع الحاجة إلى امتلاك منزل للاستقرار.

انطلاقًا من هذا الواقع، لا يزال تطوير المساكن التجارية بأسعار معقولة حاجةً ملحة، لا سيما في المدن الكبرى. وصرح السيد دانج هونغ فو، نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة السابق، بضرورة طرح مبادرة لبحث وتطوير قطاع المساكن التجارية بأسعار معقولة، لما لذلك من دور مهم في استقرار سوق العقارات واستدامته.

هل يجب علي الاستثمار في الشقق الفندقية للإيجار؟

في ورشة عمل "إمكانات الشقق للإيجار" التي عُقدت بعد ظهر يوم 23 ديسمبر، أشار الدكتور نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، إلى أن أسعار العقارات في المنطقة المركزية تشهد ارتفاعًا ملحوظًا. وقد تضاعف متوسط ​​سعر الشقق في الأحياء المركزية الأربع في هانوي مقارنةً ببداية عام 2019، بزيادة قدرها 30% عن متوسط ​​الزيادة في هانوي بأكملها.

على سبيل المثال، سجّلت منطقتا هاي با ترونغ ودونغ دا أفضل معدل نمو في الأسعار خلال السنوات الخمس الماضية، بفضل مستوى الأسعار الجيد نسبيًا مقارنةً بالمشاريع الجديدة في الضواحي. وشهدت المشاريع الجديدة خلال السنوات الثلاث الماضية تعديلات مستمرة في أسعارها، بنسبة تقارب 10% بعد كل مرحلة افتتاح. ومن المقرر طرح مشاريع الشقق الجديدة للبيع في عام 2024 بأسعار تبدأ من 125 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. بينما يبلغ سعر الشقق الفندقية حوالي 88 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع (باستثناء ضريبة القيمة المضافة ورسوم الصيانة).

في ظل ارتفاع أسعار الشقق، إذا كان لديك أكثر من 5 مليارات دونج نقدًا، هل يجب عليك تحويل استثمارك إلى شقق فندقية للإيجار؟

وقال السيد لي دينه تشونغ، المدير العام لشركة SGO Home، إن العديد من المستثمرين يميلون إلى البحث عن العقارات ذات مصادر الربح المزدوجة عندما يكون هناك دخل مستقر من الإيجار وأرباح من نمو الأصول.

لذلك، إذا كان لديك 5.5 مليار دونج، يقترح السيد تشونغ أن يتمكن المستثمرون من إيجاد عقار مرن يُدرّ تدفقًا نقديًا، ويمكن استخدامه للسكن أو الإيجار. مع هذا العقار المرن، لن يكون من الصعب بيعه لاحقًا.

وبحسب السيد تشونغ، فقد حظيت الشقق الفندقية في وسط المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هو تشي منه باهتمام كبير في السنوات الأخيرة بسبب دخلها المستقر من الضيوف طويلي الأمد والخبراء والمجتمع الأجنبي.

علاوة على ذلك، فإن أسعار الشقق الفندقية أقل بنسبة 35-70% من أسعار السوق في نفس القطاع، إلا أن سعر إيجارها أعلى بنسبة 25-50% من سعر إيجار الشقق طويلة الأجل. وهذا يدل على أن الشقق الفندقية للإيجار تُعدّ منتجًا عقاريًا يحقق كفاءة استثمارية عالية.

مشروع المنطقة السياحية في بينه دينه بقيمة 2500 مليار دونج لديه مستثمر.

في 23 ديسمبر، ذكرت الأخبار من مكتب اللجنة الشعبية لمقاطعة بينه دينه: وقع نائب رئيس اللجنة الشعبية للمقاطعة نجوين تو كونغ هوانغ القرار رقم 4428 / QD-UBND بالموافقة على نتائج مزاد حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ مشروع النقطة رقم 2 (2-2)، منطقة السياحة الشاطئية نون لي - كات تيان.

هذا مشروع برأس مال استثماري إجمالي يقدر بما لا يقل عن 2215.57 مليار دونج (باستثناء أموال الفوز بالمزاد لحقوق استخدام الأراضي)، ويتم تنفيذه في بلدية كات تشانه، مقاطعة فو كات، المنطقة الاقتصادية نون هوي، مقاطعة بينه دينه.

وبناء على ذلك، فإن المستثمر المختار هو شركة Phu Gia Infrastructure Development Investment Joint Stock Company (التي يقع مقرها الرئيسي في مدينة Quy Nhon، Binh Dinh) بسعر العرض الفائز البالغ 368.823 مليار دونج، وهو فارق يبلغ نحو 21 مليار دونج (20.877 مليار دونج) مقارنة بالسعر الابتدائي البالغ 347.946 مليار دونج.

تبلغ مساحة المشروع المخطط له أكثر من 40 هكتارًا؛ منها أكثر من 14.4 هكتارًا من أراضي الخدمات السياحية (أراضي الفلل السياحية، وأراضي المنتجعات السياحية، وأراضي الفنادق، والأراضي المربعة، وأراضي الخدمات التجارية، وأراضي المسابح)، و15.3 هكتارًا من الأراضي الخضراء، و5.6 هكتارات تقريبًا من أراضي البنية التحتية المرورية والتقنية (أراضي المرور، وأراضي البنية التحتية التقنية، ومواقف السيارات)، و4.8 هكتارات من أراضي الشاطئ والمسطحات المائية. ويتم استخدام الأراضي من خلال استئجارها من قبل الدولة، وتحصيل إيجارها مرة واحدة طوال مدة الإيجار من خلال مزاد حقوق استخدام الأراضي.

بعد اكتمال المشروع، سيكون في بينه دينه المزيد من مشاريع المنتجعات الراقية مثل: الفلل السياحية والفنادق ومشاريع خدمات المنتجعات ومشاريع الخدمات التجارية (المطاعم ومحلات بيع الهدايا التذكارية والكاريوكي والأعمال العامة) للبيع والإيجار والإيجار مع الشراء وغيرها من الأنشطة التجارية وفقًا للوائح لتلبية احتياجات الإقامة والمنتجع والترفيه والمتعة للسياح.

ويعد هذا المشروع أيضًا بتوفير المزيد من الزخم لتنمية السياحة المحلية، مع بناء العديد من العناصر المهمة مثل: الفنادق والفيلات المنتجعية والساحات والخدمات التجارية.

وفقًا لقادة مقاطعة بينه دينه، تتمتع هذه المنطقة بإمكانيات هائلة، لكنها لم تُستغل جيدًا. وقد اعتمدت مقاطعة بينه دينه سياساتٍ عديدة لجذب الاستثمارات وتشجيعها، مما ساهم في تهيئة الظروف المناسبة للمستثمرين ذوي القدرة والخبرة الكافية للاستثمار في المنطقة وتطويرها وفقًا لتوجيهات مجلس الشعب الإقليمي في كل فترة.

لائحة تسجيل ديون رسوم الانتفاع بالأراضي عند إصدار الكتاب الأحمر

يجب الإشارة إلى اللوائح الخاصة بتسجيل ديون رسوم استخدام الأراضي عند منح شهادة حق استخدام الأراضي (الكتاب الأحمر)، وملكية الأصول المرتبطة بالأرض.

تنص المادة 11، المادة 18 من المرسوم 101/2024/ND-CP على دين رسوم استخدام الأراضي عند منح شهادات حقوق استخدام الأراضي وملكية الأصول المرتبطة بالأرض (المعروفة باسم الكتب الحمراء)، والتي يتم تنفيذها على النحو التالي:

أ) الأشخاص المؤهلون للحصول على دين رسوم استخدام الأراضي عند إصدار أول شهادة لحقوق استخدام الأراضي وملكية الأصول المرتبطة بالأرض هم الأفراد والأسر التي تستخدم الأراضي حاليًا والذين لديهم حاجة إلى تسجيل ديونهم والورثة وفقًا لأحكام القانون والذين لديهم حاجة إلى تسجيل ديونهم، وسوف يستمر تسجيل ديونهم؛

ب) يكون مبلغ رسم الانتفاع بالأرض المسجل في الدين في الحالة المحددة في الفقرة (أ) من هذه المادة هو إجمالي مبلغ رسم الانتفاع بالأرض المستحق الدفع وقت إصدار شهادة حقوق الانتفاع بالأرض وملكية الأصول الملحقة بالأرض؛

ج) يتم تنفيذ ترتيب وإجراءات تسجيل ودفع وتسوية ديون رسوم استخدام الأراضي وفترة دين رسوم استخدام الأراضي للأسر والأفراد المستحقين لديون رسوم استخدام الأراضي على النحو المنصوص عليه في هذه الفقرة وفقًا لأحكام قانون رسوم استخدام الأراضي وتحصيل إيجار الأراضي؛

د) في حالة تخصيص أرض لإعادة التوطين للشخص، يتم تسجيل دين رسوم الانتفاع بالأرض وفقاً لأحكام مرسوم التعويض والدعم وإعادة التوطين عند استرداد الدولة للأرض؛

د) يتم تسجيل ديون رسوم استخدام الأراضي للموضوعات المحددة في الفقرة (أ) من هذه المادة اعتبارًا من 1 أغسطس 2024 إلى 31 يوليو 2029. ويتم سداد وإلغاء ديون رسوم استخدام الأراضي وفقًا لأحكام قانون تحصيل رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-kien-nghich-ly-thu-vi-nhieu-du-an-chung-cu-chay-hang-phan-khuc-gia-50-trieu-dongm2-se-bien-mat-298500.html