منع نقل مشاريع الإسكان التجاري

ونتيجة للاختناقات في تقييم الأراضي، فإن العديد من مشاريع الإسكان التجاري لم تحدد بعد رسوم استخدام الأراضي اللازمة للوفاء بالالتزامات المالية تجاه الدولة، وبالتالي لا يمكن إجراء معاملات نقل الملكية.

ونتيجة للاختناقات في تقييم الأراضي، فإن العديد من مشاريع الإسكان التجاري لم تحدد بعد رسوم استخدام الأراضي اللازمة للوفاء بالالتزامات المالية تجاه الدولة، وبالتالي لا يمكن إجراء معاملات نقل الملكية.

لا يمكن نقل ملكية العديد من مشاريع الإسكان التجاري في مدينة هوشي منه بسبب مشاكل رسوم استخدام الأراضي.

عالقون في قضايا رسوم استخدام الأراضي

في حديثه لمراسلي صحيفة داو تو، أفاد المدير العام لشركة عقارية في مدينة هو تشي منه أن شركته تمتلك عددًا من المشاريع المحتملة، ولكن نظرًا لصعوبة التدفق النقدي، اضطرت للبحث عن شريك لنقل مشروع في المنطقة السابعة (مدينة هو تشي منه) لإعادة هيكلة مواردها المالية. الشريك جاهز، لكن صفقة نقل المشروع لم تُنفَّذ بعد بسبب عوائق قانونية، ومن أبرزها رسوم استخدام الأراضي.

وفقًا للوائح، يجب على المستثمر، لنقل ملكية مشروع، الوفاء بالتزاماته المالية تجاه الدولة، بما في ذلك رسوم استخدام الأراضي. ناهيك عن أن الشركات التي تواجه صعوبات مالية لا تستطيع الوفاء بالتزاماتها المالية المتعلقة بالأرض، حتى لو وافق الشريك على تقديم مبلغ مالي لحل هذه المشكلة، فإن الشركة لا تزال غير قادرة على سداد رسوم استخدام الأرض للمشروع بسبب عوائق تقييم الأراضي.

مئات المشاريع العقارية المتوقفة حاليا لم تف بالتزاماتها المالية تجاه الدولة.

ليست هذه الشركة المذكورة الحالة الوحيدة. ففي عام ٢٠٢٤، أشارت العديد من الشركات في مدينة هو تشي منه إلى رغبتها في إيجاد شركاء لنقل المشروع، ولكن حتى الآن لم تُكتب النجاح لأي صفقة.

وتظهر معلومات من إدارة البناء في مدينة هوشي منه أيضًا أنه في عام 2024، لن يتم نقل أي مشاريع سكنية تجارية في المدينة، على الرغم من أن العديد من المستثمرين الأجانب حريصون على تنفيذ صفقات الدمج والاستحواذ، إلا أنهم جميعًا يواجهون صعوبات في الإجراءات القانونية.

التعديل المقترح على اللوائح

واعترف السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، بأن حقيقة عدم نقل أي مشاريع سكنية تجارية لمدة عام كامل تُظهر أن أنشطة الدمج والاستحواذ راكدة، في حين أن هذه هي الحاجة الفعلية للعديد من الشركات لإعادة هيكلة الاستثمارات للتغلب على الصعوبات وخلق التدفق النقدي.

وفقًا للسيد تشاو، تنص المادة 39 من قانون الأعمال العقارية (2023) على مبدأ صارم للغاية: بعد إتمام نقل ملكية المشروع العقاري كليًا أو جزئيًا، يرث المُنْتَقِل إليه حقوق والتزامات المستثمر المُنْتَقِل. إلا أن هذا القانون ينص أيضًا على أن شرط نقل الملكية هو استيفاء الالتزامات المالية المتعلقة بأرض المشروع، بما في ذلك رسوم الانتفاع، وإيجارات وضرائب الأراضي، والرسوم والتكاليف المتعلقة بالأرض (إن وجدت).

قال السيد تشاو إن هذه اللوائح ليست متسقة تمامًا ولا تتطابق مع الواقع، لأن مستثمري مشاريع العقارات والإسكان التجاري لا يلتزمون بالتزاماتهم المالية ويدفعون رسوم استخدام الأراضي للدولة إلا مرة واحدة، إلا في الحالات التي تؤدي فيها تعديلات المشروع إلى التزامات مالية إضافية.

لذلك اقترحت غرفة تجارة وصناعة عمان أن تنظر وزارة الإنشاءات في رفع لائحة إلى رئيس مجلس الوزراء والجهات المختصة للنظر فيها واستكمالها تنص على أنه في حال قيام المستثمر بنقل كل أو جزء من مشروع عقاري دون الوفاء بالتزاماته المالية المتعلقة بالأرض فإن المؤسسة التي تتلقى التحويل تكون مسؤولة عن تنفيذ هذا الالتزام نيابة عن المستثمر القديم.

وبحسب HoREA، يهدف هذا التعديل إلى إزالة الاختناقات في عمليات الدمج والاستحواذ، سواء لإزالة الصعوبات التي تواجه الشركات أو لإزالة العوائق أمام أنشطة نقل المشاريع، وبالتالي تعزيز تعافي سوق العقارات، والتنمية الآمنة والصحية والمستدامة، مع المساهمة في زيادة إيرادات ميزانية الدولة.

علاوة على ذلك، لم تف مئات المشاريع العقارية المتعثرة حاليًا بالتزاماتها المالية تجاه الدولة. في حال نقل ملكية هذه المشاريع، عادةً ما يكون المُحوَّل إليه جهةً مؤهلةً ماليًا وإداريًا، قادرةً على إعادة تشغيل المشروع، أو إعادة هيكلته وتعديله بما يتناسب مع طلب السوق، مما يُنشئ التزامات مالية إضافية ويزيد إيرادات موازنة الدولة.

وأضاف تشاو أنه "إذا لم يتم تعديل اللائحة المذكورة أعلاه، فلا يزال بإمكان الشركات "التهرب" منها عن طريق نقل الأسهم أو بيع الأعمال، وهو ما يعني في الأساس نقل مشاريع عقارية".

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/tac-chuyen-nhuong-du-an-nha-o-thuong-mai-d249825.html