"الاتجاه" المتناقض المتمثل في البحث عن الأراضي والمنازل في ظل قيود التخطيط لاستثمار الأموال

وفقًا للوائح، لا يجوز نقل ملكية الأراضي قيد التخطيط التي صدر قرار باستردادها مقابل حقوق الانتفاع بها (بيعها). ومع ذلك، في حالة الأراضي قيد التخطيط دون قرار باستردادها، قد تُقيّد بعض حقوق الانتفاع بمالكها، مع إمكانية بيعها، وذلك حسب كل حالة. في السوق، غالبًا ما تُباع الأراضي قيد التخطيط بسعر أقل.

«تصفح» المنازل المتضررة من التخطيط لتحقيق الربح

شاركت السيدة نجوين نغوك آنه ( نام دينه ) أنها بعد العديد من عمليات البحث، اختارت شراء قطعة أرض مساحتها 40 مترًا مربعًا في شارع دونغ ثين (حي فينه هونغ، مقاطعة هوانغ ماي، هانوي). تبلغ مساحة قطعة الأرض 5 أمتار مربعة، ويبلغ عرض ممر السيارات أمام المنزل أكثر من 4 أمتار، ويبيعها المالك مقابل 3 مليارات دونج فيتنامي، أي ما يعادل حوالي 75 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. وبالمقارنة مع قطع أراضي أخرى في نفس الموقع بسعر حوالي 100 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، فإن هذه القطعة من الأرض أقل بمليار دونج فيتنامي. ولكن تجدر الإشارة إلى أنها 100٪ في خطة توسيع الطريق.

غالبًا ما يخشى الناس من إشراك الأراضي في التخطيط، لكنني أفكر بشكل مختلف. قطع الأراضي الواقعة على الطرق الرئيسية معرضة بشدة لخطر الإزالة. ولكن مع وجود قطع أراضي في عمق الأزقة، ووجود التخطيط منذ ما يقرب من عشر سنوات دون تنفيذه، أصبح التخطيط معلقًا وقد يتعين إلغاؤه. في ذلك الوقت، ستحقق قطعة أرضي ربحًا كبيرًا. حاليًا، مع التخطيط 1/2000، لا يزال بإمكان الناس بناء منازل عادية ،" أوضحت السيدة نغوك آنه.

ذكرت السيدة نغوك آنه أن والديها يعيشان في منزلٍ بلا سجلٍّ أحمر في شارع باخ دانج (حي هاي با ترونغ، هانوي ) منذ 30 عامًا. المنزل مُشاركٌ أيضًا في مشروع بناء طريق، لكن المشروع لم يُنفَّذ منذ عقود، لذا لم يُؤثِّر على مكان إقامتهما.

" شراء منزل خاضع للتخطيط أم لا يعتمد على وجهة نظر كل شخص. أسعار العقارات مرتفعة للغاية الآن، فقط قطع الأراضي الخاضعة للتخطيط رخيصة ومناسبة لدخل عائلتي"، شاركت السيدة نغوك آنه.

يسعى العديد من الأشخاص إلى شراء المنازل والأراضي المتأثرة بالتخطيط. (صورة توضيحية: نغوك في).

وقال العديد من سماسرة العقارات للصحفيين إن الأشخاص الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية في الآونة الأخيرة، ليس فقط الأشخاص الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية، ولكن أيضًا المستثمرين، يميلون إلى شراء الأراضي التي بها مشاكل تخطيطية وانتظار التعويض وشراء الأراضي التي تنتظر إزالة التخطيط.

قال السيد فام فان هو، وهو مستثمر متخصص في البحث عن الأراضي العالقة في التخطيط، إنه ليس من الصعب بيع جميع الأراضي العالقة في التخطيط ولن تجد مشترين. إذا كانت جميع الأراضي العالقة في التخطيط، فلا يزال من الممكن شراء الأراضي الواقعة على طريق رئيسي أو في منطقة سكنية يسكنها سكان دائمون للسكن فيها أو لبناء منازل ضمن قطع أراضي معروضة للبيع. أما إذا كانت الأرض عالقة في التخطيط 1/2000، فلا يزال من الممكن بناء منازل عليها، فلا مشكلة. أما الأراضي العالقة في التخطيط 1/500، فننصحك بالابتعاد عنها تمامًا.

قال إنه سيظل يجني مليارات الدولارات في عام ٢٠٢٢ بفضل تجارة العقارات في المناطق المتأثرة بالتخطيط. وتحديدًا، اشترى ثلاث شقق في دينه كونغ (حي هوانغ ماي، هانوي)، مساحة كل منها ٣٥ مترًا مربعًا، مبنية بخمسة طوابق جديدة كليًا، لكن سعر الشقة الواحدة لم يتجاوز ٤.٦ مليار دونج نظرًا لاكتمال التخطيط. في الوقت نفسه، بلغت تكلفة قطع الأراضي في الموقع نفسه حوالي ١٥٠ مليون دونج للمتر المربع، أي ما يعادل حوالي ٥.٣ مليار دونج للشقة.

وبعد ذلك باع السيد هو المنزل مرة أخرى بمبلغ 5 مليارات دونج، وحسب أنه حقق من المنازل الثلاثة ربحًا يزيد عن مليار دونج.

أضاف السيد هو أنه اشترى مؤخرًا قطعة أرض مساحتها 500 متر مربع مخصصة للحدائق في منطقة لونغ بين، ووفقًا للمخطط، ستُصبح هذه الأرض حديقة خضراء. وأوضح أن هذه المنطقة مُعتمدة للتخطيط منذ ما يقرب من 15 عامًا، ويجري حاليًا بناء العديد من المنازل فيها، لذا فإن إمكانية تحويلها إلى أرض سكنية كبيرة جدًا.

" إذا تم إزالة التخطيط وتحويله إلى أرض سكنية، يمكنني الحصول على ربح كبير "، شارك السيد هو.

احذر من المخاطر، خطر دفن رأس المال

قال السيد نجوين آنه توان - مدير شركة توان آنه للعقارات، إن اتجاه البحث عن المنازل والأراضي ذات مشاكل التخطيط كان مناسبًا منذ فترة طويلة للعديد من المستثمرين، ولكن في الآونة الأخيرة، وخاصة منذ بداية عام 2021، كان هناك اتجاه "محموم" واضح.

هناك العديد من مشاريع التخطيط المُعلّقة في هانوي، لذا يلجأ العملاء ذوو الدخل المحدود إلى هذا القطاع لشراء عقارات بأسعار معقولة. في الواقع، هناك مشاريع تخطيط تمتد لخمسين عامًا لم تُنفّذ بعد، بينما في نفس الموقع، قد يكون سعر الأرض المُخطّط لها نصف سعر الأرض غير المُشمولة بالتخطيط. إذا حالف الحظّ في إزالة التخطيط، فسيكون العملاء رابحين للغاية، كما قال السيد توان.

العديد من العقارات والأراضي المشمولة بالتخطيط تكون أسعارها رخيصة جدًا، ومناسبة لميزانيات الكثير من الناس. (صورة توضيحية).

علاوة على ذلك، ووفقًا للسيد توان، فقد سعى العديد من المستثمرين مؤخرًا إلى شراء المنازل والأراضي المشمولة جزئيًا بالتخطيط، نظرًا لرخص أسعارها مقارنةً بالأراضي في مواقع مماثلة. ويميلون إلى السكن فيها انتظارًا للتخطيط، مما يرفع أسعار الأراضي.

ومع ذلك، حذر السيد توان من أنه على الرغم من أن شراء الأراضي المخططة مربح، إلا أن المخاطر مرتفعة للغاية أيضًا.

حلل السيد توان أن التخطيط "المعلق" هو مصطلح يُستخدم للإشارة إلى حالة عدم التنفيذ أو التأخر في تنفيذ الخطط المتعلقة باستخدامات الأراضي. وبناءً على ذلك، فإن جميع العقارات في المنطقة التي أعلنت الجهة الحكومية استصلاحها لغرض معين، ولكن لم تُنفذ وفقًا للخطة، هي عقارات عالقة في التخطيط "المعلق".

إن المهلة الزمنية لتحديد ما إذا كان المشروع "معلقًا" أم لا منصوص عليها بوضوح في البند 8 من المادة 49 من قانون الأراضي لعام 2013، المعدل والمكمل في عام 2019. وتحديدًا، بعد الإعلان عن الإلغاء، بحد أقصى ثلاث سنوات، إذا لم يكن هناك قرار رسمي بإلغاء أو تغيير غرض الاستخدام، فسيتعين على السلطة المختصة بالموافقة تعديل أو إلغاء التخطيط.

لكن في الواقع، لا تتم هذه العملية في غضون أيام أو أسابيع قليلة. قد يضطر المشترون إلى الانتظار لسنوات لمعرفة مصير المشروع. إذا اختاروا الاستثمار في أرض مع توقف التخطيط، فهذا يعني إهدار رأس المال.

بالإضافة إلى ذلك، إذا قمت بشراء منزل أو أرض ذات تخطيط "معلق" ولديها خطة سنوية لاستخدام الأراضي من مستوى المنطقة، فسيكون المشتري مقيدًا في استغلال المنزل واستخدامه وبنائه وتجديده وإصلاحه.

علاوةً على ذلك، في حال الاستثمار في عقاراتٍ قيد التخطيط المُعلّق والرغبة في التخارج، سيواجه المشترون صعوباتٍ جمة في إيجاد شركاء نقل الملكية والمعاملات. فمن الناحية النفسية، لا يزال معظم العملاء يخشون التخطيط العقاري.

نغوك في

مصدر: https://vtc.vn/nguoc-doi-mot-san-lung-nha-dat-dinh-quy-hoach-de-xuong-tien-dau-tu-ar833066.html