صفقة أم مجرد خدعة؟

[إعلان 1]

الحقيقة حول خدعة بيع الشقق بخسارة

في مشروع فاخر بمنطقة هاي با ترونغ، يبيع بعض أصحاب المنازل شققهم بخسارة تتراوح بين 300 و800 مليون دونج. على سبيل المثال، بلغت تكلفة شقة مفروشة بالكامل بمساحة 100 متر مربع وثلاث غرف نوم في هذا المشروع، في بداية عام 2022، أكثر من 5 مليارات دونج، لكن الآن وافق صاحب المنزل على تخفيض الخسارة بمقدار 500 مليون دونج إلى 4.5 مليار دونج، أي بسعر حوالي 45 مليون دونج للمتر المربع.

وفي هذا المشروع أيضًا، كان سعر بيع شقة بغرفة نوم واحدة ومساحة 48 مترًا مربعًا في السابق 3 مليارات دونج، ولكن الآن وافق "مالك المنزل" على خفضه إلى 2.5 - 2.7 مليار دونج.

الشقة قيمتها 800 مليون دونج، هل هي مجرد وهم؟ — يقبل العديد من "أصحاب المنازل" خسائر تصل إلى 300-400 مليون دونج للوحدة، بل إن بعضهم "يغامر" ويخفض خسائره إلى 800 مليون دونج. (صورة: BDS)

في حديثه لمراسلي صحيفة "الصحفي والرأي العام"، قال السيد دو كين هونغ، مدير قاعة تداول العقارات في منطقة ثانه شوان: منذ عام ٢٠٢٠، برزت ظاهرة "تخفيض الخسائر" في سوق الشقق بشكل مستمر. هناك أيضًا بعض الحالات التي شهدت "تخفيض خسائر" حقيقية، لكن معظمها مجرد حيل من سماسرة العقارات.

وأوضح السيد هونغ أنه في سياق انخفاض المعروض من الشقق تدريجياً على مر السنين، وخاصة منتجات الشقق بأسعار معقولة، والتي يقل سعرها عن 25 مليون دونج/م2 والتي تختفي تقريباً في هانوي ، لا يوجد شيء مثل خفض الخسائر في الشقق.

وقال السيد هونج: "إن معظم الشقق التي يقل سعرها عن 35 مليون دونج/م2 في هانوي تشهد ارتفاعًا في الأسعار في كل من السوقين الأولية والثانوية".

على سبيل المثال، في السوق الأولية، وهو مشروع حضري في منطقة نام تو ليم، في يونيو/حزيران من العام الماضي، تذبذب سعر بيع الشقق في هذا المشروع بين 41 - 42 مليون دونج/م2، لكنه ارتفع الآن إلى 45 - 47 مليون دونج/م2، اعتمادًا على الموقع.

أو، كان سعر البيع لمشروع حضري آخر في جيا لام، في يونيو 2022، يتراوح بين 30 إلى 32 مليون دونج/م2، ولكن الآن أدرج المستثمر أيضًا سعرًا جديدًا يتجاوز 35 مليون دونج/م2.

في الوقت نفسه، في السوق الثانوية، سُلِّم مشروع جديد عام ٢٠٢٠، يقع في شارع كوانغ ترونغ (حي ها دونغ)، وكان سعره عند طرحه للبيع يتراوح بين ٢٦ و٢٩ مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، حسب الموقع، لكن مالكيه يبيعونه الآن بأكثر من ٤٠ مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. وهكذا، ارتفعت قيمة هذا المشروع بنسبة ٤٠٪ تقريبًا في غضون ثلاث سنوات فقط.

"وبالتالي، في ظل السياق الحالي من النقص الحاد في العرض، فإن أسعار الشقق ترتفع بسهولة، ولكن من الصعب خفضها"، كما قال السيد هونج.

أظهر تقرير الربع الأول لشركة Batdongsan.com.vn هذا العام أن 43% من الأشخاص الذين لديهم احتياجات عقارية ما زالوا ينتظرون انخفاض أسعار العقارات.

ومع ذلك، علق السيد نجوين كووك آنه، نائب المدير العام لشركة Batdongsan.com.vn، بأن أسعار الشقق في الفترة المقبلة لن تنخفض بشكل كبير لأن أنواع العقارات التي تخدم احتياجات الإسكان الحقيقية لا تزال تشكل النقطة المضيئة في سوق العقارات.

صرح السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، بأن أسعار المساكن في هانوي تشهد انخفاضًا، ولكن في الواقع، هذا ليس صحيحًا. إضافةً إلى ذلك، فإن أسعار المساكن الحالية أعلى بكثير مما كانت عليه عند بدء المستثمر في تنفيذ المشروع، لذا تُعتبر الخصومات الكبيرة استراتيجية عمل للمستثمر.

وقال السيد دينه "هذا العام، سوف يحظى قطاع الشقق في سوق هانوي باهتمام أكبر من المنتجات منخفضة الارتفاع، لأن أسعار المنتجات منخفضة الارتفاع مرتفعة".

وبالإضافة إلى ذلك، ووفقاً للسيد دينه والعديد من الخبراء، فإن الرأي نفسه هو أن أزمة العرض في السوق لا يمكن حلها على المدى القصير ووفقاً لقواعد السوق، عندما يكون الطلب مرتفعاً ولكن المنتجات تصبح نادرة، فمن الطبيعي أن ترتفع الأسعار ولا يمكن أن تنخفض.

هناك حالات حقيقية لخفض الخسائر.

كما أشار السيد هونغ، هناك أيضًا بعض حالات خفض الخسائر الحقيقية، ولكنها نادرة. على سبيل المثال، يكون صاحب المنزل في مشروع خاسر ويحتاج إلى المال بشكل عاجل، فيقبل البيع بخسارة لاستعادة رأس المال.

مع الركود الاقتصادي ، كثرت الحالات التي يضطر فيها رجال الأعمال لبيع منازلهم وسياراتهم لتوفير المال اللازم لإعالة شركاتهم. هناك حالات مماثلة، ولكنها ليست كثيرة. معظم أصحاب المنازل يبيعونها لمعارفهم بسعر جيد، كما قال السيد هونغ.

الشقة قيمتها ٨٠٠ مليون دونج، هل هي مجرد تمثيل؟ الصورة ٢ — هناك بعض الحالات الحقيقية لـ"تقليص الخسائر"، لكن معظمها مجرد حيل من سماسرة العقارات. (صورة: MD)

ثانياً، المشاريع التي تحتوي على "فضائح"، مثل الشقق التي لا تتناسب جودتها مع سعرها، أو المشاريع التي تحتوي على الكثير من المخالفات في البناء والتصميم، والتي تؤدي إلى عدم استيفاء معايير منح "الكتب الحمراء" أو "الكتب الوردية" للسكان، تجعل الكثيرين أيضاً يقبلون "تقليص الخسائر" للبحث عن مشاريع أخرى.

في هانوي، لا يوجد نقص في مشاريع الشقق المخالفة للبناء والتصميم. لم يحصل العديد من مشتري المنازل على شهاداتهم الائتمانية لعقود. في هذه الحالة، سيُقلل الكثيرون خسائرهم ويبحثون عن مشاريع أخرى، كما قال السيد هونغ.

ثالثا، هناك حالات يشتري فيها أصحاب المنازل شققا بعقد ملكية لمدة 50 عاما، وبعد حوالي 10 إلى 15 عاما يقبلون "تقليص الخسائر" للعثور على مشروع آخر.

هذه الحالة ليست شائعة، ولكنها تحدث. لأن مشاريع الشقق ذات الملكية طويلة الأجل أو الدائمة ستكون أسعارها أعلى من الشقق ذات الملكية لمدة 50 عامًا. خلال عملية الاستخدام، سيتم خصم الاستهلاك من سعر البيع، مما يُقلل الخسائر، كما قال السيد هونغ.

وأخيرا، فإن الحالة الأكثر وضوحا هي مشاريع الشقق الراقية ذات الأسعار المرتفعة للغاية والتي "لم تبع" ولا يمكن بيعها، وبالتالي يتعين عليها "خفض" الخسائر لدفع البضائع إلى الخارج بسرعة.

يعاني قطاع الشقق في فيتنام من نقص حاد في المنتجات ذات الأسعار المعقولة، مع وجود فائض من الشقق الفاخرة. وبسبب تفوق العرض على الطلب، يضطر أصحاب المنازل إلى تقبّل الخسائر عند الانتقال، كما أشار السيد هونغ.

[إعلان 2]
مصدر