أسعار الشقق في الجنوب "في حالة اضطراب"

ويقال إن أسعار الشقق القديمة آخذة في الانخفاض، في حين أن أسعار المشاريع الجديدة ترتفع باستمرار من خلال المبيعات، مما يتسبب في اضطرابات في السوق.

ويقال إن أسعار الشقق القديمة آخذة في الانخفاض، في حين أن أسعار المشاريع الجديدة ترتفع باستمرار من خلال المبيعات، مما يتسبب في اضطرابات في السوق.

أسعار الشقق القديمة والجديدة تتحرك في اتجاهين متعاكسين

في أوائل نوفمبر 2024، قرر السيد هوانغ فان نغوك، المقيم في المنطقة 12 (مدينة هو تشي منه)، شراء شقة بغرفتي نوم بمساحة 58 مترًا مربعًا في مشروع بيكيتي هاي بارك، على أن يتم تسليمها في نهاية عام 2023. وصرح السيد نغوك بأن سعر شراء هذه الشقة بلغ 2.7 مليار دونج، باستثناء رسوم التسجيل العقاري البالغة 5%. وأضاف السيد نغوك أنه اشترى هذه الشقة من المستثمر السابق، بنفس السعر المبين في العقد الذي اشتراه مالك المنزل السابق.

لم يحقق المالك السابق ربحًا من البيع نظرًا لكثرة المشاريع المطروحة في السوق في الوقت نفسه، مما صعّب على المستثمرين البيع. ولم يجدوا مشترٍ إلا بالبيع بسعر الاستثمار الأصلي. في الواقع، تكبّد المالك السابق خسارة فادحة لأنه اقترض من البنك واضطر لدفع أصل الدين والفوائد لبضع سنوات، كما قال السيد نغوك.

صرحت السيدة لي ثي هين، وسيطة عقارية في مشروع بيكيتي هاي بارك، بأن أسعار المنازل في هذا المشروع لم تشهد ارتفاعًا كبيرًا مقارنةً بالسابق. فقط الشقق ذات الحديقة التي سُلّمت عام ٢٠٢٢ سجلت سعرًا أعلى من سعرها عند الشراء لأول مرة عام ٢٠١٩.

في مشروع "هيم لام فو آن" (مدينة ثو دوك، مدينة هو تشي منه)، الذي سُلِّمَ عامي ٢٠١٨ و٢٠١٩، تراوح سعر الشقة المكونة من غرفتي نوم بمساحة ٦٨ مترًا مربعًا بين ٢.٧ و٢.٩ مليار دونج فيتنامي في عام ٢٠٢٢. ومع ذلك، انخفض سعر الشقة في أوائل عام ٢٠٢٣ إلى ما بين ٢ و٢.٦ مليار دونج فيتنامي. حاليًا، ورغم نمو السوق، لا يتجاوز سعر الشقة المتداولة ٢.٥ و٢.٧ مليار دونج فيتنامي.

بالإضافة إلى ذلك، تتراوح أسعار مشاريع شقق مجموعة نوفالاند في منطقة شارعي فو كوانغ وهونغ ها (منطقة تان بينه، مدينة هو تشي منه) بين 40 و42 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. وهذا السعر أقل مما كان عليه في عام 2022، حيث كان سعر المتر المربع يبدأ من 45 مليون دونغ فيتنامي أو أكثر.

تُظهر بيانات موقع Batdongsan.com.vn أن متوسط سعر الطلب على الشقق القديمة في مدينة هو تشي منه قد انخفض بنسبة 4% و11% على التوالي مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي. كما انخفض مستوى الاهتمام بهذا القطاع في السوق بنسبة 3% و26% على التوالي.

في غضون ذلك، ارتفعت أسعار المشاريع الجديدة بنسبة 10% إلى 20%. على سبيل المثال، في مشروع "كينغ كراون إنفينيتي" في مدينة ثو دوك (مدينة هو تشي منه)، تراوح سعر البيع في عام 2023 بين 110 و130 مليون دونج للمتر المربع، ولكن حتى الآن، مع بدء بناء الطوابق العليا من المبنى، ارتفع سعر البيع إلى 120-160 مليون دونج للمتر المربع.

في مشروع Urban Green على الطريق السريع الوطني 13 (مدينة ثو دوك)، والذي هو في مرحلة البناء النهائية، فإن سعر البيع الحالي الذي يقدمه المستثمر هو 2.5 - 2.8 مليار دونج/وحدة، مقارنة بـ 2.3 مليار دونج/وحدة في عام 2023.

صرح السيد نجوين فان تونغ، المدير العام لشركة DKRS للعقارات، بأن زيادة سعر المشروع لكل عملية بيع هي في الواقع من حساب المستثمر، إذ يجب أن تزيد كل عملية بيع بنسبة تتراوح بين 3% و10%، حسب رغبة العميل. وتهدف هذه الزيادة في السعر إلى ضمان تحقيق الربح للعملاء الأوائل، ورؤية العملاء التاليين أن المشروع يحقق زيادة سعرية جيدة للاستثمار.

هل بدأ السوق يبرد؟

قال السيد نجوين كوك آنه، نائب المدير العام لموقع Batdongsan.com.vn، إنه مع النمو القوي الذي شهده سوق الشقق على مدار عام تقريبًا، فإن نهاية العام هي الوقت المناسب لنقل العديد من المستثمرين لأصولهم. ومع ذلك، فإن ارتفاع أسعار الأراضي، وانخفاض هوامش الربح، والزيادة المستمرة في المعروض الجديد، أدت إلى تراجع ثقة المشترين مقارنةً ببداية العام.

بدأ عدد المعاملات الناجحة من نوفمبر 2024 إلى الآن في التباطؤ مقارنة بالأشهر السابقة، ويرجع ذلك جزئيًا إلى فتح العديد من المشاريع الجديدة للبيع، وجزئيًا بسبب ارتفاع الأسعار.

وبالإضافة إلى ذلك، قال السيد كوك آنه أيضًا أنه وفقًا لمسح أجرته Batdongsan.com.vn، فإن ما يصل إلى 86٪ من مشتري المنازل الحاليين يهدفون إلى تحقيق الربح من خلال ركوب الموجة، مما يعني أنهم يشترون شقة ثم ينتظرون ارتفاع السعر أو ينتظرون تسليم المنزل وارتفاع السعر قبل البيع.

مع ذلك، أشار العديد من شركات الوساطة والمستثمرين أنفسهم إلى أن عدد الصفقات الناجحة من نوفمبر 2024 حتى الآن بدأ يتباطأ مقارنةً بالأشهر السابقة، ويعود ذلك جزئيًا إلى طرح العديد من المشاريع الجديدة للبيع، وجزئيًا إلى ارتفاع الأسعار. إضافةً إلى ذلك، فإن عملاء الاستثمار عالقون في مشاريع لم تُطرح بعد، وبالتالي فإن التدفق النقدي لا يكفي لمواصلة الاستثمار في مشاريع جديدة.

من ناحية أخرى، هناك عدد لا بأس به من العملاء المتخصصين في الاستثمار العقاري، والذين ينتمون إلى فئة الديون المعدومة لدى البنك. استثمر هؤلاء العملاء في شراء مشاريع عقارية سياحية في السنوات السابقة، والتزموا بدفع فوائد البنك من قبل المستثمر، ولكن بعد ذلك لم يدفع المستثمر الفوائد البنكية للعملاء، مما أدى إلى انتقالهم إلى فئة الديون المعدومة. لذلك، لا تستطيع هذه الفئة من العملاء شراء منازل بقروض بنكية، وبالتالي فقد السوق الكثير من هؤلاء العملاء المتخصصين في الاستثمار،" صرّح السيد نجوين فان هاو، المدير العام لشركة آسيان هولدينغز العقارية المساهمة.

وفقًا للسيد هاو، فإن مستوى اهتمام العملاء بمنتجات الشقق حاليًا ليس جيدًا تمامًا. خاصةً في المشاريع التي فُتحت للبيع في منتصف العام وما زالت معروضة للبيع، حيث بدأ العملاء يُبدون اهتمامًا أقل. بدلًا من ذلك، يُركزون أكثر على المشاريع الجديدة. إضافةً إلى ذلك، ينتظر العملاء حاليًا انخفاض الأسعار أو سياسات جيدة لشراء المنازل، مما يُؤدي إلى تباطؤ السوق.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-chung-cu-phia-nam-dang-loan-nhip-d232357.html