فرض ضريبة على مبيعات العقارات بناء على مدة الحيازة: هل يمكن الحد من المضاربة؟

والسبب هو أنه وفقًا لوزارة المالية ، فإن سياسة ضريبة الدخل الشخصي الحالية في فيتنام لا تفرق وفقًا لفترة حيازة العقار للمحول.

ضروري ولكن بحذر

بحسب الخبراء، في حال الموافقة عليه، قد يُحفّز هذا المقترح الأفراد على امتلاك العقارات على المدى الطويل، بدلاً من المضاربة لتحقيق أرباح قصيرة الأجل. وهذا من شأنه أن يُسهم في استقرار سوق العقارات، ويُقلّل من خطر نشوء فقاعة عقارية، ويضمن استدامة المعروض السكني.

وبالإضافة إلى ذلك، يمكن زيادة الإيرادات الضريبية من المعاملات قصيرة الأجل، وخاصة في سياق سوق العقارات المزدهرة، مما يساهم في ميزانية الدولة.

قال رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، السيد نجوين فان دينه، إن فرض ضرائب على الدخل الشخصي من المعاملات العقارية على أساس وقت الملكية سيكون حلاً لمنع المضاربة، ويساعد في تنظيم سوق العقارات، وبالتالي جعل أسعار المساكن أكثر استقرارًا، خاصة في المدن الكبرى مثل هانوي أو مدينة هوشي منه.

لا يمكن تجاهل ضريبة العقارات، إذ يصعب تحقيق الاستقرار في سوق العقارات. وتستهدف الضرائب بالأساس أولئك الذين يجمعون الثروات، بدلاً من أولئك الذين يشترون العقارات لأغراض السكن أو الإنتاج أو الأعمال، مما يُسهم في زيادة إيرادات الميزانية وتنظيم السوق، كما قال السيد دينه.

علاوةً على ذلك، يرى السيد دينه أن ظاهرة المضاربة واحتكار السلع في ظل ندرة المعروض، انتظارًا لارتفاع الأسعار وتحقيق أرباح طائلة، ظاهرة شائعة جدًا. لذا، يُعدّ فرض ضرائب على العقارات أمرًا منطقيًا.

ومع ذلك، يؤكد الخبراء أيضًا أن التنفيذ يحتاج أيضًا إلى أخذ العديد من العوامل في الاعتبار.

على وجه التحديد، ووفقًا لسافيلز فيتنام، يتطلب تطبيق ضريبة العقارات بناءً على مدة الحيازة العديد من الحلول التقنية، مثل: حساب تكاليف الاستثمار في البنية التحتية التقنية، وأدوات حساب الضرائب، وخاصةً الشفافية ورقمنة جميع بيانات العقارات السكنية. تُشكل هذه العوامل عوائق رئيسية، وتتطلب موارد مالية ضخمة، وتصميمًا من الجهات المعنية، وتنسيقًا طويل الأمد.

يقول الخبراء إن فرض الضرائب على شراء المنازل بناءً على فترة الملكية يجب أن يأخذ في الاعتبار العديد من العوامل. (صورة توضيحية: مينه دوك)

وفقاً للسيد دينه، يجب أن تتضمن الضرائب العديد من الجوانب الفنية التي يجب دراستها بدقة. على سبيل المثال، إذا اشترى شخص منزلاً ولكنه يحتاج إلى رأس مال لبيعه فوراً، فيجب أن يكون الأمر مختلفاً عن شرائه وبيعه فوراً لتحقيق ربح.

أكد السيد دينه على ضرورة وضوح بيانات المعلومات وشفافيتها لضمان سهولة وعدالة عملية فرض الضرائب. يضطر العديد من مشتري المنازل إلى اللجوء إلى قروض مصرفية، وعند نقل الملكية، تُضاف فوائد القرض إلى سعر البيع والعديد من التكاليف الأخرى.

وقال "إن القوانين الضريبية يجب أن تخضع لتنظيم كامل لتجنب التسبب في أضرار للناس، وخاصة أولئك الذين لا ينوون المضاربة أو رفع أسعار السوق ".

وشاطر السيد فام دوك توان، الرئيس التنفيذي لشركة EZ Property، الرأي نفسه، قائلاً إن فرض ضرائب على الأفراد الذين ينقلون عقاراتهم بناءً على سنة الملكية بهدف زيادة إيرادات الميزانية أمر صحيح. ومع ذلك، فإن تطبيق هذا التنظيم بتوقع خفض أسعار العقارات "أمرٌ صعب التحقيق".

عند نقل الملكية، يُضيف المالك جميع التكاليف إلى سعر البيع النهائي. ونتيجةً لذلك، يبقى المشتري هو المتضرر الأكبر، كما صرّح الرئيس التنفيذي لشركة EZ Property.

أشار السيد لي شوان نغيا، عضو المجلس الاستشاري الوطني للسياسة النقدية والمالية، إلى أن سعر الشقة حاليًا يتراوح بين 60 و70 مليون دونج للمتر المربع، وهو سعر مرتفع جدًا مقارنةً بدخل الكثيرين. في الوقت نفسه، يشتري الكثيرون المنازل بغرض التأجير لا للسكن، لذا لا يمكن اعتبار ذلك مضاربة. من الواضح أن فرض ضرائب على العقارات الثانوية أو تحديد مدة الحيازة ليس حلاً مناسبًا للسوق الحالية.

وفقاً للسيد نغيا، عند تطبيق الضرائب، من الضروري حساب ما إذا كانت الإيرادات الضريبية قادرة على تغطية التكاليف أم لا. لمنع المضاربة، يجب زيادة الخدمات العامة والتكاليف الأخرى لضمان العدالة للمواطنين، مما يؤدي إلى ارتفاع تكلفة تحصيل الضرائب مقارنةً بتحصيلها.

إن حالة "التصفح" شائعة جدًا.

في الواقع، يُعدّ بيع وشراء العقارات، أو ما يُعرف بـ"تصفح" السوق، أمرًا شائعًا جدًا في فيتنام. وقد أظهر تقرير حديث صادر عن PropertyGuru Vietnam أنه في عام ٢٠٢٣، احتفظ ١٥٪ من المستثمرين بعقارات اشتروها ثم باعواها خلال ٣ أشهر، بينما احتفظ ٣٦٪ منهم بها لمدة تتراوح بين ٣ و٦ أشهر، و٣٥٪ لمدة تتراوح بين ٦ و١٢ شهرًا.

هذا يعني أن 16% فقط من المستثمرين في فيتنام يحتفظون بعقاراتهم لمدة تتراوح بين سنة وسنتين أو أكثر. أما في أوروبا، فتتراوح مدة الاحتفاظ بالعقارات قبل البيع بين 7% و3%، و23% و33% و5 و10 سنوات، و38% لأكثر من 10 سنوات.

يمكن أن تنجم ظاهرة "الشراء السريع والبيع السريع" عن أسباب عديدة، ولكن بشكل رئيسي عن "مستثمري التصفّح". ومن أسباب هذه المشكلة انخفاض ضريبة الدخل على أنشطة نقل وتأجير العقارات في فيتنام حاليًا.

وبشكل عام، يتعين على المستثمرين دفع ضريبة دخل بنسبة 2% فقط عند نقل العقارات، ويعادل الدخل من تأجير العقارات 5% من الإيرادات (يتم تطبيقها على الإيرادات التي تزيد عن 100 مليون دونج).

ولذلك، ووفقاً لوزارة المالية، لجأت بعض دول العالم، بهدف الحد من المضاربة العقارية، إلى استخدام أدوات ضريبية لزيادة تكلفة السلوك المضاربي وتقليل جاذبية المضاربة العقارية في الاقتصاد ، بما في ذلك ضريبة الدخل الشخصي.

إضافةً إلى ذلك، تُطبّق بعض الدول ضرائب على أرباح معاملات العقارات وفقًا لتواتر المعاملات وتوقيت شراء العقارات وإعادة بيعها. فإذا تسارعت وتيرة هذه المعاملات، ارتفع معدل الضريبة، وانخفض معدلها إذا بطأ.

ذكرت وزارة المالية أمثلةً، ففي سنغافورة، تُفرض ضريبة بنسبة 100% على الأراضي المشتراة والمباعة في السنة الأولى على فرق القيمة بين الشراء والبيع؛ وبعد عامين، يصبح معدل الضريبة 50%؛ وبعد ثلاث سنوات، يصبح 25%. وفي تايوان (الصين)، تُطبق ضريبة بنسبة 45% على معاملات العقارات التي تُجرى في أول عامين بعد الشراء؛ وفي الفترة من سنتين إلى خمس سنوات، يكون معدل الضريبة 35%؛ وفي الفترة من خمس إلى عشر سنوات، يكون معدل الضريبة 20%؛ وفي الفترة من عشر سنوات، يكون معدل الضريبة 15%.

" وللحصول على مستوى معقول من التنظيم وتجنب المضاربة وفقاعات العقارات، من الممكن دراسة تطبيق تحصيل الضرائب على الدخل الشخصي من تحويلات العقارات على أساس فترة الحيازة كما حدث في بعض الدول "، بحسب وزارة المالية.

فيما يتعلق بمعدل الضريبة المحدد، ترى وزارة المالية ضرورة دراسته وتحديده بشكل مناسب، بما يعكس واقع سوق العقارات. وفي الوقت نفسه، ينبغي أن يتزامن تطبيق سياسة ضريبة الدخل الشخصي على تحويلات العقارات بناءً على مدة الحيازة مع عملية تطوير السياسات المتعلقة بالأراضي والإسكان، بالإضافة إلى تزامن وجاهزية البنية التحتية لتكنولوجيا المعلومات لتسجيل الأراضي والعقارات.

تشاو آنه

مصدر: https://vtcnews.vn/danh-thue-mua-ban-nha-dat-theo-thoi-gian-nam-giu-co-han-che-duoc-dau-co-ar912328.html