هل ينتظر المستثمرون تغير الآلية؟

"الركض" لإكمال مشروع بناء مليون شقة سكنية اجتماعية على الأقل

وافقت الحكومة مؤخرًا على مشروع بناء ما لا يقل عن مليون شقة سكنية اجتماعية للأشخاص ذوي الدخل المنخفض والعاملين في المناطق الصناعية في الفترة 2021-2030.

ينقسم المشروع إلى مرحلتين: المرحلة الأولى (٢٠٢١-٢٠٢٥) ستكمل بناء حوالي ٤٢٨ ألف وحدة سكنية. أما المرحلة الثانية (٢٠٢٥-٢٠٣٠) فتهدف إلى استكمال بناء حوالي ٦٣٤,٢٠٠ وحدة سكنية اجتماعية.

ومع ذلك، يُظهر تقرير صادر عن وزارة الإنشاءات أنه من عام ٢٠٢١ إلى منتصف مايو ٢٠٢٣، أنجزت الدولة ٤١ مشروعًا للإسكان الاجتماعي في المناطق الحضرية، مع تسليم ما يُقدر بأكثر من ١٩,٥٠٠ شقة. ومن المتوقع أنه من الآن وحتى عام ٢٠٢٥، وهو نهاية المرحلة الأولى من المشروع، سيكون هناك حوالي ٢٩٤ مشروعًا مُنجزًا، مع تسليم ما يقرب من ٢٨٨,٥٠٠ شقة.

إذا أُنجزت هذه المشاريع في موعدها المحدد، فسيبلغ إجمالي المعروض من وحدات الإسكان الاجتماعي في المرحلة الأولى حوالي 308,000 شقة، أي ما يعادل 30.8%. وهذا الرقم لا يغطي الإنفاق الحكومي في المرحلة الأولى.

وهكذا، في المرحلة الثانية، الممتدة من عام ٢٠١٥ إلى عام ٢٠٣٠، سيتعين على المحليات الإسراع في تنفيذ ٦٩.٢٪ المتبقية من الشقق، أي ما يعادل ٦٩٢ ألف شقة. هذا ناهيك عن حالات تأخر المشاريع عن مواعيدها المحددة، وعدم تنفيذها عمدًا وفقًا للأنظمة، مما يزيد من صعوبة تنفيذ مهام المشروع.

هناك العديد من المشاكل في بناء المساكن الاجتماعية في المناطق الحضرية

وبحسب توضيح وزارة الإنشاءات، فإن هناك العديد من الصعوبات والتحديات التي تواجه تنفيذ هذا المشروع، مثل محدودية مصادر رأس المال، وعدم ترتيب صندوق الأراضي، وأن الآليات والسياسات الرامية إلى تشجيع تطوير الإسكان الاجتماعي ليست جذابة على الإطلاق،...

ومع ذلك، هناك بعض الصعوبات في المرسوم الحكومي رقم 49 الصادر في عام 2021، والمتعلق بمسألة إلزام المستثمرين في بناء المساكن التجارية والمناطق الحضرية بتخصيص 20٪ من صندوق الأراضي للاستثمار في بناء المساكن الاجتماعية.

ينص المرسوم رقم 49 تحديدًا على أن مشاريع الإسكان التجاري في المناطق الحضرية الخاصة التي تبلغ مساحة أراضيها هكتارين فأكثر يجب أن تخصص 20% من أموال أراضيها لبناء المساكن الاجتماعية. أما في المناطق الحضرية الأصغر، فيجب أن تتقدم مشاريع المناطق الحضرية التي تبلغ مساحة أراضيها أكثر من 5 هكتارات بطلب للحصول على تمويل.

وبحسب لجنة الشعب في هانوي ، فإن المدينة لديها حاليا العديد من مشاريع الإسكان التجاري بمساحة تزيد عن 2 هكتار في المناطق الضواحي، وفي المناطق النائية مثل با في، وأونغ هوا، ومي دوك،... وبالتالي، فإن تطوير الإسكان الاجتماعي على أكثر من 20٪ من صندوق الأراضي في هذه المشاريع أمر غير مناسب.

وبالإضافة إلى ذلك، يتعين على مشاريع الإسكان التجاري التي يزيد حجمها عن 2 هكتار ولكن بمساحة أرض بناء سكنية صغيرة، وفقًا للوائح، أن تخصص 20٪ من إجمالي مساحة الأراضي السكنية المستثمرة في بناء البنية التحتية التقنية لبناء المساكن الاجتماعية.

لذلك، يُعدّ تنظيم صندوق الأراضي لبناء المساكن الاجتماعية في المشروع غير مناسب ومُجزّأ. ومع ذلك، ووفقًا للوائح، يُشترط تقديم تقرير إلى رئيس الوزراء بشأن عدم تنظيم صندوق الأراضي لبناء المساكن الاجتماعية في هذه المشاريع.

في غضون ذلك، ووفقًا للجنة الشعبية لمقاطعة دونغ ناي، هناك حالةٌ لمستثمرٍ أنجز مشروعًا سكنيًا تجاريًا (مشروع المستوى الأول)، ويرغب الآن في مواصلة الاستثمار في الإسكان الاجتماعي باستخدام نسبة 20% من صندوق الأرض الخاص بهذا المشروع السكني التجاري (مشروع المستوى الثاني). مع ذلك، لا يُسمح للمستثمر بفصل نسبة 20% من صندوق الأرض إلى مشروع سكني اجتماعي مستقل، بل يجب عليه تعديل سياسة الاستثمار ومواصلة التقدم.

ومع ذلك، في كثير من الحالات، لا يمكن تنفيذ الاعتبارات المتعلقة بالسماح بتمديد تقدم مشاريع المستوى الأول لأن بعض مشاريع المستوى الأول انتهت فترة استثمارها التي تزيد على 24 شهراً.

بطء تنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي على أكثر من 20% من أراضي صندوق التنمية الحضرية

حاليًا، يُؤخّر العديد من المستثمرين عمدًا بناء المساكن الاجتماعية على أكثر من 20% من مساحة الأراضي الحضرية، بانتظار تغيير الآلية و "التهرب" من اللوائح. ولا سيما في المناطق الحضرية الخاصة، مثل هانوي أو مدينة هو تشي منه، حيث أسعار الأراضي مرتفعة للغاية، فإنّ قلة من المستثمرين يلتزمون بهذه اللوائح.

في وقت سابق، في نهاية عام ٢٠٢٢، اقترحت وزارة البناء إلغاء اللائحة التي تُلزم المستثمرين في بناء المساكن التجارية والمناطق الحضرية بتخصيص ٢٠٪ من أموال الأراضي للاستثمار في بناء المساكن الاجتماعية. وبدلاً من ذلك، طلبت وزارة البناء إضافة لوائح تنص على أن تخصيص أموال الأراضي لتطوير المساكن الاجتماعية من مسؤولية اللجنة الشعبية للمقاطعة.

وفي حديثه لمراسلي صحيفة "الصحفي والرأي العام"، قال الخبير العقاري نجوين ترونغ توان: بسبب هذا الاقتراح، هناك ظاهرة تتمثل في "المماطلة" المتعمدة من جانب المستثمرين في انتظار تغييرات في السياسة.

في المناطق الحضرية الخاصة، تُعدّ نسبة 20% من مساحة الأرض البالغة هكتارين ذات قيمة عالية. لذلك، يُعدّ بناء مساكن اجتماعية على هذه الأرض إهدارًا لبعض المستثمرين، نظرًا لمحدودية أرباح مشاريع الإسكان الاجتماعي. في غضون ذلك، عند تغيير الآلية وإلغاء هذه اللائحة، يُمكنهم بناء مشاريع سكنية تجارية أخرى ذات أرباح أعلى، كما قال السيد توان.

بناءً على هذا الرأي، صرّحت اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه: "توجد في المدينة العديد من مشاريع الإسكان الحضري والتجاري بمساحات أراضي شاسعة تتجاوز هكتارين، بل وحتى مشاريع تتجاوز عشرة هكتارات. وقد خصّصت هذه المشاريع 20% من مساحة الأراضي لبناء المساكن الاجتماعية، إلا أن مستثمري المشاريع بطيئون في تنفيذ التعويضات وتطهير الموقع، أو لم يستثمروا في بناء البنية التحتية التقنية، ولذلك لم يستثمروا بعد في بناء المساكن الاجتماعية".

وفي مواجهة هذا الوضع، ستقوم لجنة الشعب في مدينة هوشي منه بمراجعة وتنفيذ اللوائح الخاصة بتخصيص 20٪ من صندوق الأراضي السكنية المستثمر في البنية التحتية الفنية في مشاريع الإسكان التجاري والمناطق الحضرية للاستثمار في تطوير الإسكان الاجتماعي وفقًا لقانون الإسكان.

ستعمل لجنة الشعب في مدينة هوشي منه على تعزيز التفتيش والفحص والإشراف والتعامل مع انتهاكات القانون في تطوير الإسكان الاجتماعي وإسكان العمال في المنطقة، بما في ذلك تخصيص أموال أراضي الإسكان الاجتماعي في مشاريع الإسكان التجاري والمناطق الحضرية.

وفي الوقت نفسه، حث مستثمري مشاريع الإسكان التجاري والمناطق الحضرية على الاستثمار في بناء المساكن الاجتماعية على 20% من مساحة أراضي هذه المشاريع وفقاً للجدول الزمني المعتمد.

وأكد رئيس بلدية مدينة هو تشي منه أنه "في حال عدم تنفيذ المستثمر لطلباته، فإن لجنة الشعب في المدينة ستنظر في استعادة 20% من صندوق الأراضي لاختيارها وتخصيصها لمستثمرين آخرين" .

كما تحدث السيد نجوين ثانه نغي - وزير البناء مؤخرًا أيضًا لطلب أن تولي شركات العقارات الكبرى والمؤسسات، بالإضافة إلى تطوير المشاريع الحضرية والإسكان، المزيد من الاهتمام للاستثمار في تطوير المساكن الاجتماعية للأشخاص ذوي الدخل المنخفض والعاملين في المناطق الصناعية في المحليات لضمان الأمن الاجتماعي وتحقيق الأهداف المنصوص عليها في المشروع.

كما طلبت وزارة البناء من الشركات تنفيذ مسؤولياتها بشكل صارم في الاستثمار في السكن الاجتماعي على 20٪ من صندوق الأراضي في مشاريع الإسكان التجاري والمناطق الحضرية التي تستثمر فيها الشركات.

وستعمل وزارة البناء والمحليات خلال الفترة المقبلة على تعزيز التفتيش والفحص والرقابة ومعالجة المخالفات القانونية في مجال تطوير السكن الاجتماعي وسكن العمال في المنطقة.

وعلى وجه الخصوص، سيتم مراجعة وتنفيذ اللوائح بشكل صارم بشأن تخصيص 20٪ من صندوق الأراضي السكنية المستثمر في البنية التحتية التقنية في مشاريع الإسكان التجاري والمناطق الحضرية للاستثمار في تطوير الإسكان الاجتماعي وفقًا لقوانين الإسكان.

وأكد وزير البناء "دعوة مستثمري مشاريع الإسكان التجاري إلى الاستثمار في بناء مساكن اجتماعية على أرض الصندوق هذه وفق الجدول الزمني المعتمد".

دينه تران

مصدر