ตลาดไม่มีการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจน
ตามรายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เผยแพร่เมื่อเร็วๆ นี้โดย DKRA Group ในเดือนกรกฎาคม 2023 โปรเจ็กต์อสังหาริมทรัพย์ตากอากาศหลายแห่งไม่สามารถบรรลุสภาพคล่องตามที่คาดไว้ จึงเลื่อนเวลาการขายออกไป ด้วยเหตุนี้ ในเดือนกรกฎาคม จึงมีโครงการใหม่เพียง 1 โครงการที่เปิดขายโดยมีผลิตภัณฑ์ 40 รายการนำออกสู่ตลาด ซึ่งลดลง 88% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน
ที่น่าสังเกตคือความต้องการของตลาดนี้ยังคงต่ำมาก โดยมีการทำธุรกรรมสำเร็จเพียง 1 ครั้ง ซึ่งลดลง 99% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน DKRA Group ให้ความเห็นว่าราคาเสนอขายผลิตภัณฑ์เหล่านี้ค่อนข้างสูง ประกอบกับจิตวิทยาที่ระมัดระวังของนักลงทุน ทำให้สภาพคล่องยังคงเงียบอยู่ ไม่ต้องพูดถึงปัจจัยอื่นๆ เช่น ความถูกต้องตามกฎหมาย อัตราดอกเบี้ย และการฟื้นตัวที่ไม่มากของอุตสาหกรรม การท่องเที่ยว ที่ส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องของอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ท
ในเดือนกรกฎาคม 2566 จะมีการขายวิลล่ารีสอร์ทเพียง 1 หลังเท่านั้น (ภาพ: DKRA Group)
ในเดือนถัดมา DKRA เชื่อว่าอุปทานและอุปสงค์ในตลาดเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับเดือนกรกฎาคม แต่ไม่มีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ ในกลุ่มทาวน์เฮาส์/อาคารพาณิชย์ อุปทานใหม่ในเดือนกรกฎาคมเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับ 6 เดือนแรกของปี แต่มีเพียง 2 โครงการเท่านั้นที่เสนอขายในช่วงการขายครั้งต่อไป อุปทานในกลุ่มนี้ลดลง 75% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน อัตราการดูดซับอยู่ที่เพียง 1%
ส่วนคอนโดมิเนียมมีอุปทานเพิ่มขึ้นประมาณ 52% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีโครงการเปิดขาย 3 โครงการ คิดเป็น 405 ยูนิต ตัวเลขนี้มากกว่าจำนวนยูนิตเปิดขายใหม่ทั้งหมดในไตรมาส 2 ปี 2566 ซึ่งอยู่ที่ 378 ยูนิต อย่างไรก็ตาม สินค้าใหม่ทั้งหมดกระจุกตัวอยู่ในภาคกลาง
คอนโดเทลเป็นกลุ่มที่มีการทำธุรกรรมมากที่สุดในตลาดนี้ โดยมีการทำธุรกรรมสำเร็จ 113 รายการในเดือนกรกฎาคม อย่างไรก็ตาม ปริมาณการทำธุรกรรมยังคงกระจุกตัวอยู่ในโครงการเดียว ส่วนโครงการที่เหลือมีอัตราการบริโภคที่ไม่มากนัก โครงการเหล่านี้มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน ดำเนินการโดยแบรนด์ใหญ่ และมีราคาขายต่ำกว่า 50 ล้านดองต่อตารางเมตร
DKRA ยังคาดการณ์อีกว่าในเดือนหน้า อุปทานและอุปสงค์ของตลาดจะยังคงฟื้นตัว แต่ไม่น่าจะมีความผันผวนรุนแรงในระยะสั้น
อสังหารีสอร์ทไม่น่าจะมีความก้าวหน้าในระยะสั้น
สำหรับราคาขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท คาดว่าตลาดหลักจะไม่ผันผวนมากนักเมื่อเทียบกับเดือนที่แล้ว นักลงทุนที่นำผลิตภัณฑ์ไปใช้งานยังคงรักษาโปรแกรมสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย ส่วนลดสูงสุดถึง 50% สำหรับลูกค้าที่ชำระเงินเร็ว ระยะปลอดการชำระต้นเงิน ฯลฯ ด้วยการรักษาแรงจูงใจ คาดว่าอุปทานและอุปสงค์จะฟื้นตัวเล็กน้อย โดยส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในบิ่ญดิ่ญและ เกียนซาง
ตามรายงานล่าสุดของ กระทรวงก่อสร้าง ในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 โรงแรมและรีสอร์ทแห่งใหม่ทั่วประเทศจะได้รับการเสริมด้วยโครงการที่เปิดดำเนินการเพียงไม่กี่โครงการเท่านั้น มีโครงการท่องเที่ยวรีสอร์ทที่ได้รับใบอนุญาตใหม่เพียงโครงการเดียว คือ พื้นที่ท่องเที่ยวตามธีมและรีสอร์ทบนยอดเขาบ๋าเด็น (เตยนิญ)
จะกอบกู้อสังหารีสอร์ทอย่างไร?
จากการสำรวจแหล่งท่องเที่ยวที่มีชื่อเสียงทั่วประเทศ พบว่าโครงการวิลล่าร้าง บ้านพักตากอากาศ คอนโดเทล และออฟฟิศเทลที่ไม่มีลูกค้าเกิดขึ้นบ่อยครั้ง นักลงทุนรายย่อยจำนวนมากประสบปัญหาในการรับมือกับแรงกดดันทางการเงินเนื่องจากใช้เลเวอเรจ ไม่สามารถหาประโยชน์จากกระแสเงินสดจากผลิตภัณฑ์ได้ จึงยอมขายผลิตภัณฑ์ของตนในราคาที่ "แพงหูฉีก" ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา
ผลการศึกษาตลาดหลายแห่งยังแสดงให้เห็นว่าอัตรากำไรของอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทในปัจจุบันยังต่ำมาก โดยอยู่ที่เพียง 1% เท่านั้น มีเพียงไม่กี่โครงการเท่านั้นที่ทำได้ 4-5% หรือมากกว่านั้น โครงการจำนวนมากเมื่อเปิดขายและตั้งเป้ากำไรไว้ที่ 8-12% ยังไม่สามารถทำการดำเนินการได้
ด้วยลักษณะเฉพาะของอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ท การฟื้นตัวเช่นเดียวกับส่วนอื่นๆ ของตลาดที่มีการกำจัดอัตราดอกเบี้ยและอุปสรรคทางกฎหมายดูเหมือนจะไม่เพียงพอ ปัญหาที่เหลืออยู่ของอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทก็คืออุปทานที่เกินความต้องการในภาครีสอร์ทและการท่องเที่ยว
การเพิ่มขึ้นของอุปทานผลิตภัณฑ์แต่การขาดการพัฒนาที่เหมาะสมของนักท่องเที่ยวที่มีศักยภาพทำให้เกิดช่องว่างขนาดใหญ่ระหว่างอุปทานและอุปสงค์
จากข้อมูลของกรมการท่องเที่ยว ระบุว่าในช่วง 6 เดือนแรกของปี เวียดนามต้อนรับนักท่องเที่ยวเกือบ 70 ล้านคน ซึ่งรวมถึงนักท่องเที่ยวต่างชาติ 5.6 ล้านคนและนักท่องเที่ยวในประเทศเกือบ 64 ล้านคน จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติมีเพียง 66% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2562 ขณะที่จำนวนนักท่องเที่ยวในประเทศเพิ่มขึ้น 1.4 เท่า รายได้รวมจากการท่องเที่ยวอยู่ที่ประมาณ 343,100 ล้านดอง เพิ่มขึ้น 1.45% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2562 ที่ 338,200 ล้านดอง
เนื่องจากจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติยังไม่ฟื้นตัว อุปทานของอสังหาริมทรัพย์สำหรับรีสอร์ทจึงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง วิกฤตอุปทานล้นตลาดทำให้ผลิตภัณฑ์รีสอร์ทหลายแห่งไม่ได้รับการใช้งานในช่วงเวลาที่ผ่านมา ความเห็นจำนวนมากระบุว่าหากจำนวนนักท่องเที่ยวที่มีศักยภาพไม่ฟื้นตัวหรือต้องเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับรีสอร์ทจะยังคงหยุดชะงักต่อไป สิ่งนี้สร้างวงจร ตลาดที่หยุดชะงักทำให้บริการไม่พัฒนาและนำไปสู่ความยากลำบากในการดึงดูดนักท่องเที่ยวที่มีศักยภาพ
ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า การกอบกู้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ทด้วยโซลูชั่นทางกฎหมายและอัตราดอกเบี้ยนั้นเป็นเพียงการแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้นบนพื้นผิวเท่านั้น การดำเนินการดังกล่าวช่วยให้เจ้าของโครงการและนักลงทุนกลับมามีความเชื่อมั่นอีกครั้งในช่วงเวลาปัจจุบัน อย่างไรก็ตาม การส่งเสริมมูลค่าและเพิ่มสภาพคล่องของประเภทนี้อย่างแท้จริง สิ่งสำคัญยังคงอยู่ที่ปัญหาของอุปสงค์ที่แท้จริง
ดังนั้นนอกจากจะเน้นการขายแล้ว นักลงทุนยังต้องดำเนินการให้บริการเสริมและเน้นส่งเสริมภาพลักษณ์ควบคู่กับตลาดการท่องเที่ยวเพื่อดึงดูดลูกค้าที่มีศักยภาพ ซึ่งทำให้ผู้ลงทุนสนใจสินค้าของตลาดนี้มากขึ้นและเลือกที่จะลงทุนต่อไป นักวิเคราะห์มองว่าปัญหานี้ไม่สามารถปรับปรุงได้ในชั่วข้ามคืน ดังนั้นหากต้องการเห็นการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ท เรายังคงต้องรอจนถึงสิ้นปี 2024 หรือต้นปี 2025
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)