เวียดนามรับโอกาสดีๆ จากสหรัฐและจีน อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมเฟื่องฟู?

เวียดนามมีโอกาสครั้งประวัติศาสตร์ที่จะก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำได้ เนื่องจากสหรัฐฯ และจีนแข่งขันกันสร้างอิทธิพลในภูมิภาคสำคัญ อสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมเป็นภาคส่วนแรกที่ได้รับประโยชน์

สัญญาณบวก ตลาดหุ้นยังคงมีแนวโน้มขาขึ้นในช่วงต้นปีใหม่ หุ้นอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมซื้อขายค่อนข้างคึกคักหลังจากที่ราคาพุ่งทะลุ 1 ปีในปี 2023 การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ในปี 2023 ก็เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเช่นกัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตอุตสาหกรรมของเวียดนามได้รับการประเมินว่าเป็นช่วงที่คึกคักและมีแนวโน้มสดใสกว่าที่เคยในบริบทของสองมหาอำนาจ คือ สหรัฐฯ และจีน ที่แข่งขันกันสร้างอิทธิพลในภูมิภาคสำคัญๆ รวมถึงเอเชียที่คาดว่าจะพุ่งทะลุ ซึ่งรวมถึงเวียดนามด้วย ความร่วมมือเชิงกลยุทธ์ที่ครอบคลุมระหว่างเวียดนามและสหรัฐฯ ได้รับการจัดตั้งขึ้นในเดือนกันยายน 2023 และนโยบายการสร้างประชาคมอนาคตร่วมกันระหว่างเวียดนามและจีนสัญญาว่าจะนำมาซึ่งโอกาสมากมายสำหรับการพัฒนา เศรษฐกิจ ในรายงานที่เพิ่งเผยแพร่ SSI Securities กล่าวว่าความต้องการเช่าที่ดินในเขตอุตสาหกรรม (IP) จะเป็นไปในเชิงบวกในปี 2024 ดังนั้น ความต้องการเช่าที่ดินใน IP ในภาคเหนือจึงคาดว่าจะเพิ่มขึ้นเนื่องจากแนวโน้มการย้ายสถานที่ผลิตจากจีนไปยังเวียดนาม โดยเฉพาะอย่างยิ่งในอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์และเซมิคอนดักเตอร์ ณ เดือนกันยายน 2023 จากข้อมูลของ CBRE Apple มีโรงงานผลิตอุปกรณ์เสียง 11 แห่งในเวียดนาม และซัพพลายเออร์ของ Apple เช่น Lux Share, Foxconn, Compal และ GoTek กำลังดำเนินการโรงงาน 32 แห่งในเวียดนาม ในขณะเดียวกัน IP ในภาคใต้อาจฟื้นตัวจากฐานต่ำในปี 2023 โดยผู้เช่าที่ดินหลักอยู่ในภาคการผลิต (สิ่งทอ ไม้ รองเท้า) โลจิสติกส์ และอาหารและเครื่องดื่ม SSI กล่าวว่านักลงทุนในนิคมอุตสาหกรรมหลายรายได้ลงนามในบันทึกข้อตกลง (MOU) เกี่ยวกับการเช่าที่ดินอุตสาหกรรมกับลูกค้ารายใหม่ในช่วงครึ่งหลังของปี 2023 มีแนวโน้มว่าสัญญา MOU เหล่านี้จะถูกแปลงเป็นสัญญาอย่างเป็นทางการและจะบันทึกรายได้ในปี 2024

อันที่จริง โอกาสจากข้อตกลงกับจีนมีอยู่หลังจากการเยือนของสีจิ้นผิงในช่วงปลายปี 2023 หนึ่งในประเด็นหลักที่กล่าวถึงในระหว่างการเยือนคือวิสาหกิจจีนที่ลงทุนในเวียดนาม นอกจากนี้ จีนมีทุนจำนวนมากและต้องการลงทุนในต่างประเทศภายใต้กรอบความคิดริเริ่มโครงสร้างพื้นฐานระดับโลก นี่ก็เป็นโอกาสเช่นกันหากเวียดนามรู้วิธีใช้อย่างมีประสิทธิภาพ ล่าสุด วิสาหกิจเวียดนามได้ใช้ประโยชน์จากโอกาสนี้ในการส่งเสริมวิสาหกิจจีนให้ลงทุนในนิคมอุตสาหกรรมในประเทศ ในเดือนกันยายน 2023 วิสาหกิจจำนวนมาก เช่น Hanaka Group, Videc, Phuc Loc, ... เข้าร่วมการประชุมในเซินเจิ้นเพื่อส่งเสริมการลงทุนทางการค้าระหว่างนิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ในเวียดนามและวิสาหกิจจีน สำหรับสหรัฐฯ ความร่วมมือเชิงกลยุทธ์ที่ครอบคลุมนำมาซึ่งโอกาสใหม่มากมาย พร้อมกับแนวโน้มการย้ายการผลิตออกจากจีน สหรัฐฯ กำลังกำหนดเป้าหมายเวียดนามในหลายสาขา เช่น อิเล็กทรอนิกส์เซมิคอนดักเตอร์ แร่ธาตุสำหรับเซมิคอนดักเตอร์ โครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล พลังงาน โครงสร้างพื้นฐานและโลจิสติกส์... วิสาหกิจอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมมีความน่าดึงดูด จะเห็นได้ว่าโอกาสในการดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) นั้นมีมาก ในขณะเดียวกัน อุปทานของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมมีจำกัด ซึ่งเป็นปัจจัยที่เอื้ออำนวยต่อธุรกิจในสาขานี้ โดยทั่วไปคือ Kinh Bac Urban Development Corporation (KBC) ของนาย Dang Thanh Tam ในปี 2023 KBC ได้ชำระหนี้พันธบัตรทั้งหมด และในขณะเดียวกันก็ส่งเสริมการขยายพื้นที่ดินเพื่อดึงดูดเงินทุนต่างชาติ บริษัทของนาย Dang Thanh Tam ยังได้ขยายกองทุนที่ดินในภาคเหนือเพื่อต้อนรับคลื่นการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) จากเกาหลีและจีน ในช่วงปลายปี 2023 KBC ได้รับการอนุมัติสำหรับการวางแผน 1/2000 ของ Trang Due 3 Industrial Park ( Hai Phong ) ในภาคใต้ KBC กำลังเตรียมที่จะลงทุนในเขตอุตสาหกรรมเพิ่มเติมใน Hau Giang โดยมีทุนรวมมากกว่า 5,500 พันล้านดอง

เช่นเดียวกับ KBC, Sonadezi Chau Duc (SZC), Idico Corporation (IDC), Viglacera (VGC) ... ก็บันทึกการพัฒนาในเชิงบวกมากมายเช่นกัน กำไรและหุ้นเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในปีที่แล้วและคาดว่าจะยังคงเป็นบวกต่อไปในปี 2024 ตามข้อมูลของ SSI Securities ด้วยอุปทานที่ดินนิคมอุตสาหกรรมให้เช่าที่มีจำกัด ราคาเช่าที่ดินของผู้ลงทุนในนิคมอุตสาหกรรมที่จดทะเบียนคาดว่าจะเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 15.5% ในปี 2024 ในปี 2024 อุปทานของนิคมอุตสาหกรรมยังคงจำกัดเนื่องจากความยากลำบากในการประเมินมูลค่าที่ดิน การประมูลเพื่อแปลงที่ดิน เกษตรกรรม เป็นที่ดินนิคมอุตสาหกรรม และค่าตอบแทนสำหรับการเคลียร์พื้นที่ นิคมอุตสาหกรรมแห่งใหม่สามารถเริ่มดำเนินการได้หลังจาก 2-5 ปีหลังจากได้รับการอนุมัติจากนายกรัฐมนตรี ตามข้อมูลของ Bloomberg ราคาค่าเช่านิคมอุตสาหกรรมในเวียดนามเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ ในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ลดลง อย่างไรก็ตาม ยังคงต่ำกว่าราคาค่าเช่าเฉลี่ยของนิคมอุตสาหกรรมในอินโดนีเซียซึ่งเป็นประเทศที่มีความสัมพันธ์กับเวียดนามสูงสุดในกลุ่มประเทศอาเซียนถึง 21% คาดว่ากำไรของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จะมีความแตกต่างอย่างชัดเจนในปี 2567 แต่โดยรวมจะเพิ่มขึ้นประมาณ 9.3% เมื่อเทียบกับปี 2566 โดย SSI คาดว่าบริษัทบางแห่งอาจเติบโตได้อย่างโดดเด่น เช่น บริษัท นามทันอุยเอน (NTC) ซึ่งมีกำไรหลังหักภาษีเพิ่มขึ้น 135% เมื่อเทียบกับปี 2566 เป็น 545,000 ล้านดอง ในขณะเดียวกัน IDC คาดว่าจะมีกำไรก่อนหักภาษีเพิ่มขึ้น 43% เป็น 2,400,000 ล้านดอง ภายในสิ้นปี 2566 อัตราส่วนกำไรต่อกำไรสุทธิ (P/E) และอัตราส่วนราคาต่อมูลค่าทางบัญชี (P/B) ของผู้ลงทุนในนิคมอุตสาหกรรมจะอยู่ที่ 14.8 เท่าและ 2.75 เท่าตามลำดับ ซึ่งถือเป็นระดับสูงสุดนับตั้งแต่ปี 2562 เนื่องจากหุ้นของบริษัทในภาคส่วนนี้เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วถึง 24% ในปี 2566 เมื่อเทียบกับการเพิ่มขึ้น 12.1% ของดัชนี VN ในปี 2566 หุ้น SZC เพิ่มขึ้นสองเท่า IDC เพิ่มขึ้น 80% KBC เพิ่มขึ้น 31%... ในทางกลับกัน อุตสาหกรรมนิคมอุตสาหกรรมอาจเผชิญกับความยากลำบากบางประการในปี 2567 เช่น ภาษีขั้นต่ำทั่วโลกที่ใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2567 จะทำให้แรงจูงใจทางภาษีที่น่าดึงดูดสำหรับผู้เช่าในนิคมอุตสาหกรรมลดลง (รวมถึงการยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลสำหรับ 2 ปีแรกของการดำเนินงาน การลดหย่อนภาษี 50% สำหรับ 4 ปีถัดไป) ข้อได้เปรียบทางการแข่งขันในราคาค่าเช่าในนิคมอุตสาหกรรมในเวียดนามและภูมิภาคเอเชียลดลงเรื่อยๆ ต้นทุนการลงทุนสำหรับนิคมอุตสาหกรรมแห่งใหม่คาดว่าจะสูงขึ้นเนื่องจากราคาที่ดินที่สูงและกระบวนการจัดซื้อที่ดินที่ยาวนาน

ในปี 2023 การเบิกจ่าย FDI ในเวียดนามสูงถึง 23,200 ล้านเหรียญสหรัฐ เพิ่มขึ้น 3.5% นอกจากนี้ เงินทุน FDI ที่ลงทุนทั้งหมดในปี 2023 สูงถึง 28,100 ล้านเหรียญสหรัฐ เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญถึง 24.4% คาดว่าเงินทุน FDI จะยังคงเติบโตต่อไปในปี 2024 ตามข้อมูลของ CBRE คาดว่าอัตราการเข้าใช้พื้นที่ของนิคมอุตสาหกรรมจะเพิ่มขึ้นในปี 2024 ตามข้อมูลของกระทรวงการวางแผนและการลงทุน ในปี 2023 มีการจัดตั้งนิคมอุตสาหกรรม 413 แห่ง โดยมีพื้นที่รวม 120,000 เฮกตาร์ ซึ่งมีโครงการที่ดำเนินการอยู่ 295 โครงการ โดยมีพื้นที่รวมกว่า 92,000 เฮกตาร์ อัตราการเข้าใช้พื้นที่ในนิคมอุตสาหกรรมในประเทศอยู่ที่ประมาณ 72.9% (เทียบกับ 71.9% ในปี 2022)

เวียดนามเน็ต.vn

ลิงค์ที่มา