 |
| สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เมื่ออัตราดอกเบี้ยสูง 11-13% ย่อมส่งผลต่อต้นทุนที่สูง (ภาพ: Thanh Son) |
อัตราดอกเบี้ยยังคงลดลง แล้วอสังหาฯจะกลับมา ‘ฮอต’ อีกครั้งเมื่อไหร่?
ข้อมูลจาก Vietnamnet ระบุว่า ตั้งแต่เดือนมีนาคม ธนาคารแห่งรัฐได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยดำเนินงานลงสี่ครั้ง ส่งผลให้ตั้งแต่วันที่ 19 มิถุนายน อัตราดอกเบี้ยดำเนินงานหลายรายการได้รับการปรับลดลง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อัตราดอกเบี้ยสูงสุดที่ใช้กับเงินฝากที่มีระยะเวลาฝากตั้งแต่ 1 เดือนถึงน้อยกว่า 6 เดือน ได้ลดลงจาก 5% ต่อปี เป็น 4.75% ต่อปี
ผู้เชี่ยวชาญมองว่าการลดอัตราดอกเบี้ยครั้งนี้เป็นสัญญาณที่ดีสำหรับ เศรษฐกิจ และคาดว่าจะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์
จากมุมมองทางธุรกิจ คุณหวู่ กวง กวีเยต กรรมการผู้จัดการบริษัท Dat Xanh Mien Bac Real Estate and Services JSC กล่าวว่าอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระดับหนึ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านจิตวิทยาของตลาด
คุณ Quyet กล่าวว่า “ถึงแม้ผลกระทบจะยังไม่ชัดเจนนัก แต่ธุรกรรมก็ดีขึ้นบ้าง ที่เมืองดัตแซ็ง ตั้งแต่เดือนเมษายนจนถึงปัจจุบัน มีธุรกรรมเกิดขึ้นเฉลี่ยประมาณ 25-30 ธุรกรรมต่อเดือน จากเดิมที่เพียง 4-5 ธุรกรรมต่อเดือน ธุรกรรมส่วนใหญ่อยู่ในตลาด ฮานอย ”
ผู้นำรายนี้ระบุว่าแม้จะมีการปรับปรุง แต่จำนวนธุรกรรมดังกล่าวยังคงชะลอตัวมาก “อัตราดอกเบี้ยขาเข้าลดลง แต่อัตราดอกเบี้ยขาออกและอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ไม่ได้ลดลงมากนัก ผู้ซื้อบ้านยังคงจ่ายอัตราดอกเบี้ย 11-12% ทำให้การ 'ดึง' สภาพคล่องของอสังหาริมทรัพย์กลับมาเป็นเรื่องยาก อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ต้องลดลงต่ำกว่า 10% ตลาดจะได้รับผลกระทบที่ชัดเจนยิ่งขึ้น”
สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เมื่ออัตราดอกเบี้ยสูง 11-13% จะส่งผลกระทบต่อต้นทุนที่สูง ธุรกิจที่มีโครงการต้องการขายในราคาที่สมเหตุสมผลและถูก แต่ต้นทุนปัจจัยการผลิต โดยเฉพาะต้นทุนดอกเบี้ยยังคงสูง ต้นทุนการผลิต เช่น วัสดุก่อสร้างและแรงงาน ไม่ได้ลดลง... ส่งผลให้ราคาบ้านสูงขึ้น เมื่อราคาขายสูง สภาพคล่องก็จะไม่ดี" คุณ Quyet วิเคราะห์
ผู้นำของดัตแซ็งเมียนบั๊กยังกล่าวอีกว่า แม้ว่ารัฐบาลจะเข้าแทรกแซงเพื่อ “แก้ไข” การออกพันธบัตร ขยายวงเงินกู้… และส่งผลดีต่อธุรกิจโดยรวม แต่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ธุรกิจจะต้องลดลงเหลือ 9-10% เพื่อให้ธุรกิจ “หายใจ” ได้ง่ายขึ้น เมื่อถึงเวลานั้น แหล่งสินค้าจะถูกผลักดันออกสู่ตลาดในราคาที่ดีกว่า
หวังว่าการเติบโตในไตรมาสที่สามและสี่จะดีขึ้น ซึ่งจะนำไปสู่ตลาดเศรษฐกิจที่ดีขึ้น และหลังจากนั้น อสังหาริมทรัพย์ก็จะเติบโตเช่นกัน ในไตรมาสที่สามของปี 2566 หากมีสัญญาณเชิงบวก ตลาดจะไม่ “หยุดชะงัก” เหมือนเช่นเคย
อย่างไรก็ตาม การที่จะบรรลุจุดเปลี่ยน ทำลายกำแพงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ทันที หรือบรรลุธุรกรรมที่ประสบความสำเร็จในตลาดนั้นเป็นไปไม่ได้ ถึงกระนั้น สภาพคล่องจะดีขึ้นกว่าครั้งนี้” นาย Quyet กล่าวเสริม
ขณะเดียวกัน นายเหงียน วัน ดิ่ง ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ประเมินว่าการลดอัตราดอกเบี้ยจะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม นายดิ่งกล่าวว่า ด้วยการลดอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบัน นักลงทุนและผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้แต่ "ตื่นเต้น" เท่านั้น แต่การเข้าถึงแหล่งเงินทุนอย่างแท้จริง พวกเขายังคงต้องคำนวณ เพราะอัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ในเกณฑ์ที่ยากต่อการดูดซับ
“ช่วงนี้ ระดับราคา “ลดลง” ตลาดดูดซับได้น้อย อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังสูงอยู่... ดังนั้นการกู้ยืมเงินจากธนาคารเพื่อการลงทุนจึงอยู่ในระดับต่ำ ไม่เพียงแต่นักลงทุนเท่านั้นที่ต้องพิจารณา แต่นักลงทุนก็พิจารณาการกู้ยืมเงินทุนในช่วงเวลานี้เช่นกัน
ในขณะเดียวกัน สำหรับธนาคาร การลดอัตราดอกเบี้ยต้องติดตามและควบคุมปัญหาเงินเฟ้อและอัตราแลกเปลี่ยนด้วย ดังนั้น อัตราดอกเบี้ยเงินกู้จึงไม่สามารถลดลงได้ในทันที และไม่สามารถตามทันการลดอัตราดอกเบี้ยเงินฝากได้ เรายังคงต้องรอคอยต่อไป” นายดิงห์กล่าว
ผู้เชี่ยวชาญรายนี้เชื่อว่าด้วยสถานการณ์ปัจจุบัน ตลาดอสังหาฯ ยังยากที่จะฟื้นตัวได้ในช่วงปลายปี และจะเห็นเพียงสัญญาณการฟื้นตัวเท่านั้น
“หากในไตรมาสที่ 3 และ 4 ของปี 2566 ปัญหาทางกฎหมายของโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้รับการแก้ไขโดยพื้นฐานแล้ว โครงการต่างๆ ก็จะเริ่มมีสัญญาณของการกลับมาดำเนินการอีกครั้ง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็จะเริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัว ซึ่งเมื่อถึงเวลานั้น ตลาดก็จะค่อยๆ กลับมาทรงตัวอีกครั้ง” นายดิงห์กล่าวเสริม
Vinhomes เปิดตัวโครงการ Glory Heights ในนครโฮจิมินห์
เมื่อเร็ว ๆ นี้ Vinhomes ได้จัดงานเปิดตัวโครงการ Glory Heights โดยมีตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ 48 ราย และพันธมิตรมืออาชีพด้านการขายมากกว่า 7,000 คนเข้าร่วมงาน ท่ามกลางสถานการณ์ที่ตลาดมีสัญญาณการฟื้นตัวหลายประการ Glory Heights จึงกลายเป็นกองทุน "บล็อกบัสเตอร์" ที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้ความสนใจ
Glory Heights ได้รับแรงบันดาลใจจาก "เมืองมหาเศรษฐี" มาลิบู โดยลงทุนในด้านสถานพยาบาล ซึ่งเปิดตัวครั้งแรกที่ Vinhomes Grand Park พร้อมด้วยสระว่ายน้ำมาลิบูขนาด 845 ตร.ม. น้ำตกอินฟินิตี้ จาคุซซี่สุดหรู ห้องซาวน่า สวนไดโนเสาร์ที่ไม่เหมือนใคร พื้นที่คาราโอเกะสำหรับครอบครัวสุดหรู...
นอกจากนี้ ทำเลที่ตั้งอันโดดเด่นของกลอรีไฮท์ส ณ "ใจกลาง" วินโฮมส์ แกรนด์พาร์ค ยังเป็นเครื่องรับประกันถึงมูลค่าและศักยภาพในการทำกำไรของโครงการอีกด้วย โครงการตั้งอยู่บนถนนช้อปปิ้งโรดิโอ ติดกับวินคอม เมกามอลล์ โกลเด้นอีเกิลสแควร์... เพียงไม่กี่ก้าว ผู้อยู่อาศัยในกลอรีไฮท์สก็สามารถเดินทางไปยังสิ่งอำนวยความสะดวกที่น่าภาคภูมิใจที่สุดของมหานครแห่งนี้ได้
Glory Heights รวบรวมคุณค่าพิเศษทั้งหมดไว้ด้วยกัน เพื่อสร้างคุณภาพชีวิตที่เหนือกว่าให้กับชนชั้นกลางและชนชั้นสูง ถือเป็น The Landmark (Vinhomes Central Park) รุ่นใหม่ที่ตั้งอยู่ใจกลางความเจริญรุ่งเรืองทางฝั่งตะวันออก เป็นที่อยู่อาศัยของชุมชนชนชั้นสูง และเป็นสินทรัพย์ที่สร้างผลกำไรมหาศาล
กว๋างหงายต้องการสร้าง “ซูเปอร์ซิตี้” ที่มีพื้นที่มากกว่า 7,000 เฮกตาร์
เมื่อวันที่ 22 มิถุนายน ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัด Dang Van Minh ได้อนุมัติภารกิจการสำรวจ การวางแผน และประมาณต้นทุนสำหรับแผนผังการแบ่งเขตการก่อสร้างขนาด 1/2000 สำหรับเขตเมืองและพื้นที่บริการทางตะวันออกเฉียงใต้ของจังหวัด Dung Quat
 |
| มุมหนึ่งของเขตเศรษฐกิจดุงกว๊าต เมื่อมองจากมุมสูง (ภาพถ่ายโดย: Quoc Trieu) |
ดังนั้น ที่ดินที่ถูกสำรวจเพื่อการวางแผนตั้งอยู่ในชุมชนของ Binh Hai, Binh Chau, Binh Tri, Binh Phuoc, Binh Hoa, Binh Thanh และ Binh Tan Phu (เขต Binh Son)
การสำรวจเพื่อวางแผนพื้นที่เขตเมืองและพื้นที่บริการทางตะวันออกเฉียงใต้ของจังหวัดดุงกว๊าต มีพื้นที่ 7,325 เฮกตาร์ ภายในปี พ.ศ. 2588 พื้นที่เขตเมืองนี้จะมีประชากรประมาณ 200,000 คน
เขตเมืองและบริการทางตะวันออกเฉียงใต้ของดุงก๊วต มีแผนที่จะหันหน้าไปทางทะเลด้านหนึ่ง และหันหน้าไปทางทิศเหนือของโรงกลั่นน้ำมันดุงก๊วต พื้นที่นี้จะเป็นพื้นที่พัฒนาเมือง การท่องเที่ยว และบริการ ซึ่งเป็นประตูสู่เขตเศรษฐกิจดุงก๊วต (EZ) ทางตะวันออกเฉียงใต้
เขตเมืองและบริการทางตะวันออกเฉียงใต้ของจังหวัดดุงก๊วต (Dung Quat) ยังมีศูนย์กลางการบริหารและบริการของเขตเศรษฐกิจดุงก๊วต (Dung Quat Economic Zone) ซึ่งเชื่อมโยงกับการพัฒนาเขตเมืองวันเติง (Van Tuong) ถือเป็นศูนย์กลางของเขตเมืองและบริการทางตะวันออกเฉียงใต้ของจังหวัดดุงก๊วต
เป้าหมายของการวางแผนคือการสร้างและพัฒนาพื้นที่เมืองและบริการทางตะวันออกเฉียงใต้ของ Dung Quat เพื่อให้กลายเป็นศูนย์กลางบริการทางเศรษฐกิจ การค้า และการเงินแห่งหนึ่งของเขตเศรษฐกิจ Dung Quat
ก่อสร้างพื้นที่เมืองชายฝั่งทะเลสูงที่ทันสมัยแห่งใหม่ ควบคู่กับการปรับปรุงพื้นที่เดิมให้เป็นพื้นที่เมืองที่ทันสมัยและใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ มุ่งสู่การพัฒนาที่ยั่งยืน
เขตเศรษฐกิจดุงกว๊าตครอบคลุมพื้นที่ประมาณ 45,332 เฮกตาร์ ซึ่งรวมถึงเกาะลี้เซิน ตามมติปรับแผนแม่บทโดยรวมของเขตเศรษฐกิจดุงกว๊าต ภายในปี พ.ศ. 2588 เขตเศรษฐกิจทั้งหมดจะถูกแบ่งออกเป็น 5 เขตย่อยหลักเพื่อควบคุมการพัฒนา
ในช่วงปี พ.ศ. 2579-2588 จังหวัดกว๋างหงายจะมุ่งเน้นการลงทุนในการสร้างและพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในเขตเมืองให้แล้วเสร็จและพร้อมกัน โดยมีเป้าหมายที่จะจัดตั้งเมืองบิ่ญเซินและเมืองลี้เซินภายใต้จังหวัดกว๋างหงาย
ขั้นตอนที่ควรรู้ในการขายที่อยู่อาศัยในอนาคต
ตามบทบัญญัติในข้อ ข วรรค 2 มาตรา 19 แห่งพระราชกฤษฎีกาเลขที่ 99/2015/ND-CP ผู้ลงทุนขอให้กรมก่อสร้างแจ้งสิทธิในการขายที่อยู่อาศัยในอนาคต ในกรณีที่ผู้ลงทุนได้จำนองโครงการหรือที่อยู่อาศัยในอนาคตไว้แล้ว จะต้องส่งเอกสารการปลดจำนองหรือบันทึกข้อตกลงกับผู้ซื้อ ผู้เช่า และผู้รับจำนองว่าไม่ต้องปลดจำนอง
ตามบทบัญญัติมาตรา 147 วรรคหนึ่ง แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย ระบุว่า ในกรณีที่ผู้ลงทุนได้จำนองโครงการหรือที่อยู่อาศัยที่จะอยู่ในอนาคตไว้ จะต้องปล่อยจำนองเสียก่อนจึงจะลงนามในสัญญาซื้อขายได้ เว้นแต่ผู้ซื้อและผู้รับจำนองจะตกลงกัน
ดังนั้น ณ เวลาที่ผู้ลงทุนยื่นคำร้องขอให้กรมโยธาธิการและผังเมืองออกหนังสือแจ้งสิทธิในการขายบ้านในอนาคตนั้น ไม่มีผู้ซื้อบ้าน มีเพียงเอกสารจากผู้รับจำนองที่ตกลงซื้อขายบ้านเท่านั้น และผู้ลงทุนได้ให้คำมั่นก่อนลงนามในสัญญาที่จะปลดภาระจำนองบ้านหลังนั้น (ยกเว้นกรณีที่ผู้ซื้อและผู้รับจำนองตกลงกันที่จะไม่ปลดภาระจำนอง) ว่าเป็นไปตามระเบียบข้างต้นหรือไม่? หนังสือแจ้งสิทธิในการขายบ้านในอนาคตของกรมโยธาธิการและผังเมืองเป็นไปตามระเบียบข้างต้นหรือไม่?
เกี่ยวกับเรื่องนี้ กระทรวงก่อสร้างได้ตอบกลับมาดังนี้:
มาตรา 147 วรรคหนึ่ง แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย บัญญัติว่า ในกรณีที่ผู้ลงทุนได้จำนองโครงการหรือที่อยู่อาศัยที่จะอยู่ในอนาคตไว้ จะต้องปล่อยจำนองเสียก่อนจึงจะลงนามในสัญญาซื้อขาย เว้นแต่กรณีที่ผู้ซื้อและผู้รับจำนองตกลงกัน
ในประเด็น ข วรรค 2 มาตรา 19 พระราชกฤษฎีกาเลขที่ 99/2015/ND-CP กำหนดว่า ผู้ลงทุนจะต้องส่งเอกสารไปยังกรมการก่อสร้างที่ซึ่งบ้านตั้งอยู่ พร้อมเอกสารที่พิสูจน์ว่าบ้านนั้นเข้าเงื่อนไขในการขายหรือเช่าซื้อตามบทบัญญัติของมาตรา 55 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในกรณีที่มีการจำนองโครงการลงทุนก่อสร้าง หรือจำนองบ้านที่จะขายหรือเช่าซื้อ ผู้ลงทุนจะต้องส่งเอกสารที่พิสูจน์ว่าได้ปล่อยจำนองแล้ว หรือบันทึกข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อหรือผู้เช่าบ้านกับผู้รับจำนองว่าไม่จำเป็นต้องปล่อยจำนองและสามารถขายหรือเช่าซื้อบ้านได้ ในกรณีที่ไม่มีการจำนองโครงการ หรือจำนองบ้านที่จะขายหรือเช่าซื้อ ผู้ลงทุนจะต้องระบุความมุ่งมั่นที่จะรับผิดชอบอย่างชัดเจนในเอกสารที่ส่งไปยังกรมการก่อสร้าง
ดังนั้น ข้อ ข วรรค 2 มาตรา 19 พระราชกฤษฎีกาเลขที่ 99/2015/ND-CP จึงได้กำหนดประเภทของเอกสารที่นักลงทุนต้องส่งให้กรมก่อสร้างเพื่อดำเนินการแจ้งสิทธิ์ในการขายที่อยู่อาศัยในอนาคตไว้โดยเฉพาะ เราขอแนะนำให้คุณศึกษา เปรียบเทียบ และปฏิบัติตามกฎระเบียบเหล่านี้
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)