สัญญาณการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์และ “การใช้ประโยชน์” เพื่อส่งเสริมการเติบโต

สัญญาณการฟื้นตัว

ตามรายงานของ Kinh te & Do thi ในไตรมาสที่ 1 และ 2 ของปี 2023 ในบริบทของสถานการณ์เศรษฐกิจโลกที่ผันผวน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามยังคงอยู่ใน "จุดวิกฤต" ตามสถิติของ กระทรวงก่อสร้าง ในไตรมาสที่ 2 เพียงไตรมาสเดียว จำนวนบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกยุบเพิ่มขึ้นประมาณ 30.4% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และบริษัทที่ก่อตั้งใหม่ลดลงประมาณ 61.4%

เมื่อเผชิญกับสถานการณ์ดังกล่าว ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากยังคงถูกบังคับให้ชะลอหรือระงับการดำเนินโครงการชั่วคราว ลดและปรับขนาดทรัพยากรบุคคล ผู้ประกอบการบางรายถูกบังคับให้ลดพนักงานมากกว่า 60% เพื่อเอาชนะช่วงเวลาที่ยากลำบากในปัจจุบัน ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่เคยอยู่ในสถานการณ์ "เตือนภัย" เช่นนี้มาก่อน

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในหลายภูมิภาคและท้องถิ่นกำลังฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งในทุกกลุ่ม

“ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมาย ไม่ว่าจะเป็นปัญหาทางกฎหมาย เช่น กฎระเบียบเกี่ยวกับวิธีการประเมินราคาที่ดินและการวางแผนการใช้ที่ดิน กลไกการประสานงานระหว่างแผนก สาขา และท้องถิ่นไม่ได้ทันท่วงทีและไม่สอดคล้องกัน ความยากลำบากในการเข้าถึงสินเชื่อ และธุรกิจส่วนใหญ่ไม่สามารถระดมทุนพันธบัตรได้

อสังหาริมทรัพย์ – สัญญาณการฟื้นตัวของอสังหาริมทรัพย์ และ “ปัจจัยกระตุ้น” ที่ผลักดันให้ฟื้นตัว — ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าช่วงเวลาที่ยากลำบากในปัจจุบันจะผ่านไปอย่างรวดเร็ว และราคาอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาเพิ่มขึ้นอีกครั้งในไม่ช้านี้ ภาพประกอบจากอินเทอร์เน็ต

นอกจากนี้ ความเชื่อมั่นของนักลงทุนและสภาพคล่องในตลาดยังอยู่ในระดับต่ำ ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขาดเงินทุน เผชิญแรงกดดันจากหนี้ระยะสั้น และมีหนี้รวมมากกว่าขนาดสินทรัพย์ นอกจากนี้ อัตราแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ ราคาเบนซิน และราคาวัสดุก่อสร้างยังผันผวน ทำให้ต้นทุนเพิ่มขึ้น ส่งผลกระทบต่อการผลิตและกิจกรรมทางธุรกิจของบริษัท" นายฮวง ไห ผู้อำนวยการกรมที่อยู่อาศัยและการจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์ (กระทรวงก่อสร้าง) กล่าว

ในบริบทดังกล่าว นโยบายของรัฐได้เริ่มส่งสัญญาณเชิงบวกต่อตลาด โดยเฉพาะตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 ปี 2566 จนถึงปัจจุบัน ธนาคารแห่งรัฐได้ปรับอัตราดอกเบี้ยดำเนินงานลดลง 4 เท่า และธนาคารต่างๆ ยังได้ลดอัตราดอกเบี้ยเงินฝากจาก 9 - 10% ต่อปี ลงมาต่ำกว่า 7% พร้อมกันนี้

พร้อมกันนี้ นักลงทุนจำนวนมากยังได้ดำเนินนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจในรูปแบบของส่วนลด “มหาศาล” เพื่อสนับสนุนอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคาร... ดังนั้น ในไตรมาสที่ 2 จำนวนธุรกรรมผลิตภัณฑ์จึงเพิ่มขึ้นประมาณ 30% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรก

ที่น่าสังเกตคือ เนื่องมาจากผลกระทบเชิงบวกของนโยบายต่างๆ ทำให้หลายภูมิภาคและท้องถิ่นได้บันทึกการฟื้นตัวของตลาด ตัวอย่างเช่น ในเมือง ไฮฟอง ตามคำกล่าวของนายโท หุ่ง หัวหน้าสำนักงานตัวแทนไฮฟองของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไฮฟองบันทึกธุรกรรมเพิ่มขึ้นในทุกกลุ่มในไตรมาสที่ 3 ของปี 2023 ในเวลาเดียวกัน นายหน้า สำนักงาน บริษัท และชั้นซื้อขายบริการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากก็กลับมาดำเนินการอีกครั้ง

“ ประโยชน์ ” ที่จะส่งเสริมการเติบโต

ตามคำกล่าวของ Nhip Song Thi Truong จนถึงขณะนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์มี "ปัจจัย" มากมาย เช่น อัตราดอกเบี้ยที่ลดลงสำหรับสินเชื่อเก่าและใหม่ ปัญหาทางกฎหมายของโครงการต่างๆ ได้รับการแก้ไขอย่างค่อยเป็นค่อยไป ราคาขายที่ลดลง... ดังนั้น ตลาดจึงแสดงสัญญาณของการปรับปรุงหลายประการในช่วงไม่นานนี้ ในบางพื้นที่ อสังหาริมทรัพย์เริ่มมีสภาพคล่องอีกครั้ง

นายหวู่ เกวง กวีเยต กรรมการผู้จัดการใหญ่ของ Dat Xanh Mien Bac กล่าวว่าความเฉยเมยของผู้ซื้อนั้นเป็นเรื่องที่เข้าใจได้ เพราะเมื่อตลาดตกต่ำ ผู้คนก็อยากให้ราคาลดลงเท่านั้น

ขณะเดียวกัน ตลาดยังคงเงียบสงบมาเพียงปีเดียว และผู้ซื้อเชื่อว่าสถานการณ์เช่นนี้จะยังคงดำเนินต่อไป ในเวลานั้น ราคาอสังหาริมทรัพย์จะยังคงลดลง อย่างไรก็ตาม นาย Quyet ยืนยันว่าสถานการณ์ตลาดในปัจจุบันแตกต่างจากช่วงก่อนหน้า ความยากลำบากจะผ่านไปอย่างรวดเร็ว และราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นอีกครั้งในไม่ช้า

นายดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการ Batdongsan.com.vn ในภาคใต้ กล่าวว่า ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ที่แท้จริงยังคงมีอยู่ และนโยบายที่ดีที่สนับสนุนตลาดได้ช่วยกระตุ้นตลาดได้ในระดับหนึ่ง ดังนั้น ช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ผ่านไปแล้ว ในขณะเดียวกัน ตลาดมีแนวโน้มที่จะฟื้นตัวภายในกลางปี 2567

อย่างไรก็ตาม เมื่อตลาดฟื้นตัว ราคาอสังหาฯ ก็จะปรับขึ้นอีกครั้ง จึงเป็นโอกาสดีสำหรับผู้ที่มีกระแสเงินสดที่จะ “ล่าหา” อสังหาฯ ที่มีทำเลดี มีโอกาสปรับราคาดี และส่วนลดสูง หากผ่านช่วงนี้ไปได้และเข้าสู่ช่วงฟื้นตัว การจะล่าหาบ้านดีๆ ในราคาที่เอื้อมถึงได้คงไม่ใช่เรื่องง่าย

นายโว ฮ่อง ทัง ผู้อำนวยการฝ่ายที่ปรึกษาและพัฒนาโครงการ กลุ่มบริษัท DKRA กล่าวว่า จากการสังเกตตลาดตั้งแต่ต้นไตรมาสที่ 3 ปี 2566 พบว่าสภาพคล่องรองเริ่มแสดงสัญญาณเพิ่มขึ้นเล็กน้อยอีกครั้ง โดยนักลงทุนเริ่ม "ซื้อช่วงต่ำสุด" ในโครงการที่มีส่วนลดที่น่าสนใจ เอกสารทางกฎหมายครบถ้วน ทำเลใกล้แหล่งที่อยู่อาศัยเดิมที่มีผู้คนพลุกพล่าน และระบบคมนาคมเชื่อมต่อใจกลางเมืองที่สะดวก

ดังนั้น นายทัง คาดว่าตลาดน่าจะมีการเปลี่ยนแปลงไปในทางบวกในช่วงปลายไตรมาสที่ 4 ปี 2566 หรืออย่างช้าสุดก็ช่วงครึ่งปีแรกของปี 2567 โดยมี “ปัจจัยสนับสนุน” ดังต่อไปนี้

ประการแรก อัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์กำลังลดลง และมีแนวโน้มว่าแนวโน้มดังกล่าวจะยังคงลดลงต่อไปในอนาคตอันใกล้ แม้ว่าช่องทางการกู้ยืมยังคงเข้าถึงได้ค่อนข้างยาก (ในแง่ของข้อกำหนดทางกฎหมายของโครงการ ความสามารถในการชำระหนี้ธุรกิจ...)

ประการที่สอง นโยบายการยุบเลิกกฎหมายของหน่วยงานบริหารของรัฐเริ่มแสดงสัญญาณที่ดี

ประการที่สาม การเบิกจ่ายการลงทุนของภาครัฐเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยโครงการโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งที่สำคัญหลายโครงการทั่วประเทศได้รับการดำเนินการอย่างจริงจัง (ทางด่วนเบียนฮวา-วุงเต่า ถนนวงแหวน 3 ในนครโฮจิมินห์และจังหวัดทางตอนใต้ ถนนวงแหวน 4 ในฮานอยและจังหวัดทางตอนเหนือ...)

ประการที่สี่ การเติบโตทางเศรษฐกิจมหภาคภายในประเทศค่อนข้างมีเสถียรภาพ แม้ว่าการเติบโตของ GDP จะไม่แข็งแกร่ง (ในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 เพิ่มขึ้น 4.14%) แต่ก็ยังอยู่ในระดับที่ยอมรับได้ภายใต้สภาวะเศรษฐกิจโลกปัจจุบันที่เผชิญกับความท้าทายมากมาย โดยอัตราเงินเฟ้อยังคงอยู่ต่ำกว่า 4%...

เต้าหวู่ (ท/ชม)

แหล่งที่มา