ตลาดที่ดินต้อนรับคลื่นการฟื้นตัวในช่วงหลายเดือนสุดท้ายของปี

สัญญาณบวกเริ่มปรากฏขึ้นเรื่อยๆ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามเริ่มบันทึกสัญญาณเชิงบวกหลายประการหลังจากผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากในไตรมาสที่ 3 ของปี 2023 นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มแสดงสัญญาณการฟื้นตัว โดยความเชื่อมั่นของนักลงทุนค่อยๆ เพิ่มขึ้น

สถิติจาก VARS แสดงให้เห็นว่าปริมาณการซื้อขายเริ่มมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอีกครั้ง โดยในไตรมาสแรกมีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เกือบ 3,000 รายการ ในไตรมาสที่สองมีการซื้อขายเกือบ 4,000 รายการ และในไตรมาสที่สามมีการซื้อขายประมาณ 6,000 รายการ จำนวนที่เพิ่มขึ้นในแต่ละไตรมาสแสดงให้เห็นถึงภาพเชิงบวกของการฟื้นตัวของตลาด

ตลาดอสังหาฯฟื้นตัวช่วงปลายปีที่ผ่านมา ภาพที่ 1 — ที่ดินบริเวณติดนิคมอุตสาหกรรมกำลังได้รับความสนใจจากนักลงทุน

แม้ปริมาณธุรกรรมจะต่ำกว่าเมื่อก่อน (แต่ละไตรมาสแตะ 50,000 ธุรกรรม - PV) แต่ตามที่นายดิงห์กล่าว ยังสะท้อนถึงความพยายามของตลาดที่จะเพิ่มขึ้นเมื่อแต่ละไตรมาสเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าอีกด้วย

ที่น่าสังเกตคือ ที่ดินที่มีหนังสือปกแดงและที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์มูลค่า 2,000-3,000 ล้านบาท มีปริมาณการซื้อขายเพิ่มขึ้นชัดเจนในไตรมาส 3 ปี 2566 โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐาน หรือพื้นที่ที่อยู่ติดกับเขตอุตสาหกรรมที่มีราคาขายเพิ่มขึ้น 5-7% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

นายเล บ๋าวหลง ผู้อำนวยการฝ่ายกลยุทธ์ของ Batdongsan.com.vn เปิดเผยว่า “ปัจจุบันที่ดินในหลายพื้นที่มีราคาที่นักลงทุนส่วนใหญ่เข้าถึงได้ ดังนั้น ผู้ที่มีเงินเหลือใช้ที่ซื้อที่ดินในช่วงราคานี้จึงมีโอกาสที่จะทำกำไรได้ดีในระยะกลางและระยะยาว”

นอกจากนี้ ที่ดินประเภทที่นำมาประมูลในละแวกฮานอยก็เริ่มมีสัญญาณการทรุดตัวลง โดยเฉพาะราคา 2-3 พันล้านดอง มีอัตราการดูดซับ 70-80% โดยราคาประมูลจะสูงกว่าราคาเริ่มต้นประมาณ 5% และสามารถโอนได้ทันทีโดยมีส่วนต่าง 30-50 ล้านดองต่อแปลง แนวโน้มนี้เห็นได้ชัดเจนที่สุดในจังหวัด บั๊กซาง และหุ่งเอียน...

ในความเป็นจริง ข้อมูลที่บันทึกโดยกลุ่มงานวิจัยตลาดของสมาคมนายหน้าค้าที่ดินเวียดนาม (VARS) แสดงให้เห็นว่านักลงทุนจำนวนมากได้เริ่ม "ล่าหา" ที่ดินในเขตชานเมืองของเมืองใหญ่ ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่แข็งแกร่งและอัตราการขยายตัวของเมืองสูง โดยมีราคาที่ถือว่า "คุ้ม" มาก และยังมีช่องว่างสำหรับการเติบโตในอนาคตอีกมาก นายเหงียน วัน ดิงห์ อธิบายข้อเท็จจริงนี้ว่า ในบริบทที่ตลาดค่อยๆ ฟื้นตัว กลุ่มที่ดินจะมีความน่าสนใจสำหรับนักลงทุนมากขึ้น โดยเฉพาะที่ดินในตลาดบางแห่งที่มีจุดเติบโตสดใสหลายแห่ง เช่น บั๊กนิญ ไฮฟอง และกวางนิญ ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่ได้รับการลงทุนอย่างดีและ เศรษฐกิจ ที่มั่นคง

จากการสังเกตของผู้สื่อข่าวพบว่า ความต้องการที่ดินเริ่มเพิ่มขึ้นในบางพื้นที่ตามแนวถนนวงแหวนหมายเลข 4 - เขตนครหลวงที่กำลังอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง เช่น หุ่งเอียน บั๊กซาง บั๊กนิญ ... แม้ว่าความต้องการจะยังไม่เพิ่มขึ้นมากเท่าใดนัก แต่คาดว่าการกลับมาของผู้ซื้อที่ดินต่างจังหวัดจะช่วยให้กลุ่มนี้ฟื้นตัวได้เร็วกว่าที่คาดไว้

นอกจากปัจจัยดังกล่าวแล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังมีแนวโน้มที่ดีขึ้นจากความมุ่งมั่นของรัฐบาล กระทรวง หน่วยงาน และท้องถิ่นในการขจัดปัญหาให้กับธุรกิจและโครงการต่างๆ โดยเฉพาะการส่งเสริมการลงทุนภาครัฐที่ส่งเสริมให้มีความต้องการซื้อขายที่ดินตามเส้นทางดังกล่าว

เมื่อไม่นานมานี้ รัฐบาลได้ออกพระราชกฤษฎีกา 35/2023/ND-CP เพื่อแก้ไขและเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกาหลายมาตราภายใต้การบริหารของรัฐของกระทรวงก่อสร้าง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง พระราชกฤษฎีกา 35/2023 อนุญาตให้คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดตัดสินใจเรื่องพื้นที่ที่จะแบ่งเป็นแปลงและขายเมื่อเป็นไปตามกฎหมายที่เกี่ยวข้องโดยไม่ต้องปรึกษากับกระทรวงก่อสร้าง ตั้งแต่นั้นมา ท้องถิ่นหลายแห่งได้ "คลี่คลาย" การแบ่งแปลงที่ดินสำหรับผู้ที่ต้องการความช่วยเหลือ

คาดหวังตลาดเพื่อนบ้านฮานอยสูงในไตรมาส 4

ในการคาดการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตอันใกล้นี้ VARS เชื่อว่ากระบวนการฟื้นตัวของตลาดจะยังคงมีความแตกต่างกันในแต่ละกลุ่มและภูมิภาค เนื่องจากมีขีดความสามารถในการดูดซับที่แตกต่างกัน โดยเฉพาะในจังหวัดและเมืองที่มีความได้เปรียบด้านกองทุนที่ดิน การวางแผน โครงสร้างพื้นฐาน และนโยบายการลงทุน เช่น บั๊กซาง บั๊กนิญ หุ่งเอียน เป็นต้น

ตลาดอสังหาฯฟื้นตัวช่วงปลายปีที่ผ่านมา ภาพที่ 2 — โครงการที่ดินย่านด่งเอียน จังหวัดบั๊กนิญ ดึงดูดความสนใจจากนักลงทุน

ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าความเชื่อมั่นของนักลงทุนจะเพิ่มขึ้นอีกครั้ง และกระแสเงินสดราคาถูกอาจไหลเข้าสู่ที่ดินในอนาคต สินค้าที่มีคุณภาพที่ได้มาตรฐานและเพิ่มประสิทธิภาพให้กับนักลงทุนจะถูกเลือก นักลงทุนจะให้ความสำคัญกับการค้นหาสถานที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้ว เศรษฐกิจที่มั่นคง และมาตรฐานผลกำไรที่รับประกันได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่ดินรอบนิคมอุตสาหกรรมถือเป็นศักยภาพที่ดึงดูดนักลงทุน

ในเขตบั๊กซาง เขตเยนดุง มีการประมูลที่ดินอย่างต่อเนื่อง โดยมีผู้สมัคร 500 รายสำหรับที่ดิน 50 แปลง ตั้งแต่ต้นปี มีการประมูล 18 ครั้ง โดยมีที่ดินรวม 374 แปลง โดยสินค้าที่ประมูลส่วนใหญ่มีข้อได้เปรียบคืออยู่ในทำเลที่ดี ใกล้กับนิคมอุตสาหกรรมเยนลู่ ซึ่งมีการสร้างและก่อสร้างโรงงานแล้วเสร็จ

สำหรับตลาดบั๊กนิญซึ่งมีศักยภาพในด้านโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่ง อุตสาหกรรม บริการ ฯลฯ และการพัฒนาที่วางแผนไว้อย่างดี อสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะที่ดินในพื้นที่ที่กำลังพัฒนาเป็นเมือง ดึงดูดนักลงทุนและมีราคาอยู่ที่ 25 - 30 ล้านดองต่อตารางเมตร ตัวอย่างเช่น โครงการที่ดินในพื้นที่เช่น Thuan Thanh หรือ Dong Yen นักลงทุนซื้อโครงการขนาด 100 ตารางเมตรในราคา 2,500 ล้านดอง ด้วยความมุ่งมั่นในการดำเนินโครงการและงานสำคัญต่างๆ คาดว่าจังหวัดบั๊กนิญจะสร้างแรงกระตุ้นเพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวและเติบโตขึ้นอีกครั้งในอนาคตอันใกล้

ตามข้อมูลของ Batdongsan.com.vn ตลาดทั้งสามแห่ง ได้แก่ บั๊กนิญ บั๊กซาง และหุ่งเอียน เป็นตลาดที่มีศักยภาพ โดยตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่ค่อยๆ คึกคักขึ้น เนื่องจากอยู่ใกล้กับฮานอย มีการวางแผนและพัฒนานิคมอุตสาหกรรมอย่างแข็งแกร่ง ในตลาดทั้งสามแห่งนี้ ราคาที่ดินใกล้กับนิคมอุตสาหกรรมมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจาก 25 ล้านตารางเมตรเป็นมากกว่า 30 ล้านตารางเมตร โดยแนวโน้มนี้เห็นได้ชัดเจนยิ่งขึ้นในโครงการที่ดินที่อยู่ห่างจากนิคมอุตสาหกรรมที่มีโรงงานขนาดใหญ่เพียง 5-10 นาที

ในการอภิปรายล่าสุด ดร. Can Van Luc กล่าวว่าช่วงปลายปีเป็นช่วงเวลาที่ดีในการลงทุน อย่างไรก็ตาม นักลงทุนควรทราบว่าควรเลือกโครงการที่ตั้งอยู่ใกล้นิคมอุตสาหกรรมในภูมิภาคเศรษฐกิจสำคัญ พิจารณาถึงสภาพธรรมชาติ ระบบการจราจรที่เกี่ยวข้อง และพื้นที่ที่นิคมอุตสาหกรรมดึงดูดการลงทุน โครงการที่ตั้งอยู่ใกล้เขตที่อยู่อาศัยเพื่อเพิ่มการเข้าใช้และนำไปสู่ศักยภาพที่สูงขึ้นสำหรับการปรับราคา

นอกจากนี้ในการเลือกนักลงทุนจะต้องพิจารณาประเด็นทางกฎหมายและว่าทำเลนั้นสะดวกในการย้ายไปอยู่นิคมอุตสาหกรรมหรือไม่เพราะจะช่วยเพิ่มสภาพคล่องของที่ดินได้

แหล่งที่มา