ความต้องการที่อยู่อาศัยใน ฮานอย ยังคงถูกกักเก็บไว้
รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ฮานอยของ Savills ประจำไตรมาส 1 ปี 2567 แสดงให้เห็นว่าอุปทานอพาร์ตเมนต์ในไตรมาส 1 ปี 2567 เพิ่มขึ้น 41% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 99% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน อยู่ที่ 4,062 ยูนิต อุปทานหลักในไตรมาสนี้อยู่ที่ 12,928 ยูนิต เพิ่มขึ้น 9% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แต่ลดลง 34% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
ความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานในตลาดอพาร์ตเมนต์ยังคงมีอยู่ ตลาดยังคงประสบปัญหาการขาดแคลนสินค้าราคาต่ำกว่า 30 ล้านดอง/ตร.ม. (เกรด C) ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนเพียง 4% ของอุปทานใหม่ทั้งหมดและขายหมดไปแล้ว นับตั้งแต่ปี 2563 อุปทานหลักของเกรด C ลดลง 47% ต่อปี
คุณโด ทู ฮาง ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายที่ปรึกษาและวิจัย บริษัท ซาวิลส์ ฮานอย ให้ความเห็นว่า “อุปทานส่วนใหญ่มุ่งเน้นไปที่อพาร์ตเมนต์คลาสบี ซึ่งคิดเป็นเกือบ 90% ขณะที่อพาร์ตเมนต์คลาสซีในตลาดหลักและอพาร์ตเมนต์คลาสเอมีสัดส่วนเพียงเล็กน้อย นอกจากนี้ นับตั้งแต่ตอนนี้จนถึงสิ้นปี แม้ว่าจะมีกฎหมายสำคัญๆ ออกมาแล้ว แต่อุปทานใหม่ก็ยังไม่เพิ่มขึ้น”
(ที่มา: อินเตอร์เน็ต)
ในขณะเดียวกัน ในเมืองใหญ่ทั้งสองแห่งอย่างฮานอยและ โฮจิมิ นห์ ความต้องการที่อยู่อาศัยตามธรรมชาติต่อปีอยู่ที่ประมาณ 50,000 หลังคาเรือน เป็นผลมาจากการอพยพย้ายถิ่นฐาน การย้ายออกจากบ้านของผู้ใหญ่ และจำนวนผู้อยู่อาศัยเฉลี่ยที่ลดลง... ความต้องการนี้ไม่ได้รับการตอบสนองด้วยอุปทานที่จำกัดมาระยะหนึ่งแล้ว ทำให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยที่สะสมไว้ นอกจากนี้ ปัจจัยมหภาค เช่น ตลาดทองคำที่ผันผวนและอัตราดอกเบี้ยต่ำ ทำให้นักลงทุนมองหาช่องทางการลงทุนที่สมเหตุสมผลและระยะยาว ซึ่งส่งผลให้ความต้องการอพาร์ตเมนต์ในตลาดฮานอยเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด
เมื่อเปรียบเทียบกลุ่มผลิตภัณฑ์ ผู้ซื้อที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงจะเห็นว่าราคาอพาร์ตเมนต์ยังคงสมเหตุสมผลกว่าราคาขายของสินค้าที่ติดที่ดินในโครงการ เช่น วิลล่าและทาวน์เฮาส์ สิ่งนี้นำไปสู่บันทึกความต้องการและราคาหลักของกลุ่มอพาร์ตเมนต์ที่เพิ่มขึ้นในไตรมาสแรกของปี 2567 รายงานของ Savills ในไตรมาสนี้แสดงให้เห็นว่าราคาหลักของอพาร์ตเมนต์ในฮานอยอยู่ที่ 59 ล้านดอง/ตารางเมตร เพิ่มขึ้น 3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 14% เมื่อเทียบกับปีก่อน
ยิ่งไปกว่านั้น ภายใต้เงื่อนไขที่ราคาหลักถูกตรึงไว้ที่ระดับสูง ตลาดรองก็มีปริมาณการซื้อขายเพิ่มขึ้นและราคาก็เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับราคาก่อนหน้าเช่นกัน ในอดีต ตลาดรองมีระดับราคาที่สมเหตุสมผลกว่าราคาหลัก อย่างไรก็ตาม ด้วยความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น ราคารองในช่วงเดือนแรกของปี 2567 ก็ปรับตัวสูงขึ้นเช่นกัน
คุณฮังกล่าวว่า จิตวิทยาของผู้ซื้อได้เปลี่ยนไปแล้ว มุมมองที่ว่าอพาร์ตเมนต์เป็น "สินค้าอุปโภคบริโภค" ดูเหมือนจะเป็นเรื่องในอดีต แต่ปัจจุบันมุมมองนี้ได้เปลี่ยนไปแล้ว ผู้ซื้อเริ่มตระหนักมากขึ้นว่าผลิตภัณฑ์อพาร์ตเมนต์ในเมืองใหญ่ก็เป็นสินทรัพย์เช่นกัน แม้ว่าในอดีตการตัดสินใจซื้ออพาร์ตเมนต์จะต้องพิจารณาเป็นเวลานานเพราะถือว่าเป็นเงินจำนวนมาก แต่ในปัจจุบันผู้ซื้อบ้านไม่รอช้าที่จะตัดสินใจซื้ออีกต่อไป การตัดสินใจซื้อจึงรวดเร็วขึ้นและการวางเงินดาวน์ก็รวดเร็วขึ้นเช่นกัน
อย่างไรก็ตาม เธออธิบายด้วยว่านี่ไม่ใช่เรื่องราวของตลาดโดยรวม “สำหรับโครงการอพาร์ตเมนต์ที่ราคาไม่สอดคล้องกับคุณภาพของสินค้า ผู้ซื้ออาจตัดสินใจไม่ทัน โครงการในไตรมาสแรกของปี 2567 ที่ดึงดูดความสนใจของตลาดล้วนเป็นโครงการจากนักลงทุนที่มีชื่อเสียง ซึ่งมีผลิตภัณฑ์ที่เมื่อเปิดตัวสู่ตลาดแล้วมีการรับประกันคุณภาพและปัจจัยทางกฎหมายอื่นๆ ในระดับหนึ่ง ในขณะเดียวกัน นักลงทุนเหล่านี้มักเลือกใช้แบรนด์ชั้นนำและหน่วยงานที่ปรึกษา ตั้งแต่หน่วยงานออกแบบ หน่วยงานออกแบบภูมิทัศน์ ไปจนถึงการออกแบบผลิตภัณฑ์ หลายโครงการได้รับการคัดเลือกจากนักลงทุนที่มีหน่วยงานต่างประเทศที่มีชื่อเสียง เพื่อเสริมสร้างชื่อเสียงของโครงการ โครงการที่ดี นักลงทุนที่มีชื่อเสียง และได้รับการรับรองความถูกต้องตามกฎหมาย คือโครงการที่มีปริมาณการซื้อขายเป็นบวก”
การเปลี่ยนแปลงความต้องการไปสู่พื้นที่ราคาไม่แพง
เมื่อเผชิญกับราคาที่พุ่งสูงขึ้น โครงการบางโครงการจึงตั้งราคาสูงกว่ามูลค่าที่แท้จริง คุณฮังแนะนำให้ผู้ซื้อพิจารณามูลค่าการใช้งานและความสมเหตุสมผลของโครงการอย่างรอบคอบ
โดยทั่วไป หากราคายังคงปรับตัวสูงขึ้น ผู้ซื้อจะพิจารณาถึงฐานะทางการเงินของตนเอง แม้ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงยังคงเป็นสัดส่วนหลัก แต่หากราคายังคงปรับตัวสูงขึ้น ผู้ซื้อสามารถพิจารณาและเลือกที่จะเช่าอพาร์ตเมนต์ในตัวเมือง หรือยอมรับการเปลี่ยนแปลงของอุปสงค์และอุปทานในจังหวัดใกล้เคียงอย่างฮานอยในราคาที่สมเหตุสมผล” คุณฮังกล่าว
นางสาวโด ทู ฮัง ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายที่ปรึกษาและวิจัย Savills ฮานอย
ผู้ซื้อบ้านที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงสามารถเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในพื้นที่ใกล้เคียง เช่น หุ่งเอียน หรือ บั๊กนิญ ในเขต 4 หรือ 3.5 ได้ ด้วยการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน โครงสร้างพื้นฐานยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดในการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างมูลค่าของตลาดที่อยู่อาศัย การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานจะทำให้พื้นที่ชานเมือง "ใกล้ชิด" กับใจกลางเมืองมากขึ้น ช่วยลดเวลาการเดินทาง ยิ่งไปกว่านั้น ในจังหวัดใกล้เคียงหรือเขตชานเมือง นักลงทุนสามารถเข้าถึงที่ดินได้ในราคาที่ต่ำกว่า ส่งผลให้มีอุปทานที่อยู่อาศัยที่เข้าถึงได้มากขึ้น
เป็นที่ทราบกันดีว่าผลิตภัณฑ์ในจังหวัดใกล้เคียงจะตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยของฮานอยได้มากขึ้น ฮุงเอียนและบั๊กนิญจะมีอพาร์ตเมนต์ประมาณ 203,000 ยูนิตตั้งแต่ปี 2567 ถึง 2569 กฎหมายที่ปรับปรุงใหม่นี้คาดว่าจะช่วยอำนวยความสะดวกในการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์และช่วยปรับปรุงอุปทานในระดับหนึ่ง ตั้งแต่ปี 2568 เป็นต้นไป ตลาดจะมีอพาร์ตเมนต์ประมาณ 84,400 ยูนิต จาก 101 โครงการที่เปิดขาย
น.เกียง
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)