การแก้ไขปัญหาการเข้าถึงที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์

(TN&MT) - เช้าวันที่ 21 พฤศจิกายน ซึ่งเป็นการประชุมสมัยที่ 8 ต่อจากนี้ สภานิติบัญญัติแห่งชาติได้หารือในที่ประชุมเกี่ยวกับร่างมติว่าด้วยโครงการนำร่องการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงเกี่ยวกับการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือการมีสิทธิการใช้ที่ดิน หลังจากรับฟังความคิดเห็นของสมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติแล้ว โด ดึ๊ก ดุย รัฐมนตรี ว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ได้อธิบายและชี้แจงประเด็นต่างๆ ที่สมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติเสนอ

รัฐมนตรีว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม นายโด ดึ๊ก ดุย อธิบายและชี้แจงประเด็นต่างๆ ที่สมาชิกรัฐสภาเสนอเกี่ยวกับร่างมติเกี่ยวกับโครงการนำร่องการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดิน

ในการกล่าวต่อหน้า รัฐสภา รัฐมนตรี ว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม Do Duc Duy ได้กล่าวขอบคุณความเห็นที่ทุ่มเทและมีความรับผิดชอบของสมาชิกรัฐสภาในนามของหน่วยงานจัดทำร่าง และกล่าวว่าเขาจะรับฟังความเห็นเหล่านั้นอย่างเต็มที่ และในขณะเดียวกันก็จะจัดทำรายงานเฉพาะที่อธิบายเนื้อหาของความเห็นของสมาชิกรัฐสภาเกี่ยวกับร่างมติด้วย

รัฐมนตรีว่าการกระทรวง Do Duc Duy ได้อธิบายเพิ่มเติมเกี่ยวกับวัตถุประสงค์ในการออกมติว่า ร่างมติดังกล่าวมีไว้เพื่อเสริมวิธีการเข้าถึงที่ดินในการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ก่อนหน้านี้ ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2546 และกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2548 ระบุว่าในการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ มีกลไก 2 ประการในการโอนสิทธิการใช้ที่ดิน ได้แก่ กลไกการโอนบังคับและกลไกการโอนโดยสมัครใจ

รัฐมนตรีโดะ ดึ๊ก ดุย กล่าวสุนทรพจน์ต่อรัฐสภาเมื่อเช้าวันที่ 21 พฤศจิกายน

โดยเฉพาะกลไกการโอนบังคับ คือ รัฐนำที่ดินมาจัดสรรให้นักลงทุนผ่านการประมูลค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือการประมูลคัดเลือกนักลงทุนเพื่อดำเนินโครงการลงทุนโดยใช้ที่ดิน กลไกการโอนแบบสมัครใจ คือ นักลงทุนเจรจากับผู้ที่ใช้ที่ดินอยู่ในปัจจุบันเพื่อขอกองทุนที่ดินเพื่อดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ หรือผู้ที่ใช้ที่ดินอยู่ในปัจจุบันขอให้หน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่อนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ได้ ดังนั้น จึงมีกลไกการโอน 2 แบบผ่านช่องทางการเข้าถึงที่ดิน 4 รูปแบบ

ต่อมา พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2553 และ พ.ร.บ. ที่ดิน พ.ศ. 2556 ยังคงให้สิทธิเข้าถึงที่ดินทั้ง 4 รูปแบบในการดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ เช่นเดียวกับ พ.ร.บ. ที่ดิน พ.ศ. 2546 และ พ.ร.บ. ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2548 อย่างไรก็ตาม เมื่อรัฐสภาผ่าน พ.ร.บ. ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 ก็จำกัดรูปแบบการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินหรือการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง พ.ร.บ. ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 ระบุว่ากรณีการรับโอน จะต้องโอนได้เฉพาะที่ดินสำหรับอยู่อาศัยเท่านั้น และกรณีมีสิทธิใช้ที่ดินและขอให้รัฐเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน จะต้องมีที่ดินสำหรับอยู่อาศัยบางส่วนในพื้นที่นั้น “ซึ่งเป็นการจำกัดกรณีการเข้าถึงที่ดินในรูปแบบการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดิน ตลอดจนมีสิทธิใช้ที่ดินเมื่อเทียบกับ พ.ร.บ. ที่ดิน พ.ศ. 2546 และ พ.ร.บ. ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2548” รัฐมนตรีเน้นย้ำ

ในนามของหน่วยงานจัดทำร่าง รัฐมนตรี Do Duc Duy ได้ขอบคุณความเห็นที่ทุ่มเทและมีความรับผิดชอบของสมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติ และกล่าวว่าเขาจะรับฟังความเห็นทั้งหมด และในขณะเดียวกันก็จะจัดทำรายงานเฉพาะที่อธิบายเนื้อหาของความเห็นของสมาชิกสภานิติบัญญัติเกี่ยวกับร่างมติด้วย

รัฐมนตรี Do Duc Duy วิเคราะห์เพิ่มเติมว่ากฎหมายที่ดินปี 2024 สืบทอดมุมมองนี้มาจากกฎหมายที่ดินปี 2014 และยังมีกฎระเบียบที่เข้มงวดยิ่งขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง มาตรา 27 มาตรา 79 ของกฎหมายที่ดินปี 2024 กำหนดว่าโครงการที่รัฐกู้คืนที่ดินเพื่อการประมูลและเสนอราคาจะต้องเป็นโครงการที่ดำเนินการควบคู่กันในแง่ของโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค โครงสร้างพื้นฐานทางสังคม และที่อยู่อาศัย

ตามกฎหมายผังเมืองปัจจุบัน ขนาดของโครงการมักมีตั้งแต่ 20 เฮกตาร์ขึ้นไป และในกรณีที่พื้นที่มีขนาดเล็กกว่าและไม่สามารถรับรองการประสานกันของเขตเมืองได้ รัฐจะไม่เรียกคืนที่ดิน ดังนั้น วิธีการที่รัฐเรียกคืนที่ดินเพื่อส่งมอบให้กับนักลงทุนจึงจะไม่ถูกนำมาใช้

รัฐมนตรีโดะ ดึ๊ก ดุย พูดคุยกับผู้แทนรัฐสภาในโถงทางเดินเมื่อเช้าวันที่ 21 พฤศจิกายน

ขณะเดียวกัน กฎเกณฑ์เกี่ยวกับกรณีที่รัฐอนุญาตให้ผู้ลงทุนมีสิทธิใช้ที่ดินหรือผู้ลงทุนที่ถือครองสิทธิใช้ที่ดินอยู่ในปัจจุบันก็ถูกควบคุมและจำกัดขอบเขตเช่นเดียวกันกับกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 กล่าวคือ บังคับใช้เฉพาะกรณีที่หากจะรับสิทธิใช้ที่ดิน สิทธิการใช้ที่ดิน 100% ต้องเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย หรือหากถือครองสิทธิใช้ที่ดินอยู่ในปัจจุบัน ต้องมีที่ดินสำหรับอยู่อาศัยบางส่วน

ทำให้เกิดโครงการขนาดพื้นที่น้อยกว่า 20 ไร่ และหากที่ดินดังกล่าวไม่ใช่ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ก็ไม่มีทางเข้าถึงที่ดินได้ เพราะไม่ใช่กรณีการเวนคืนที่ดินโดยรัฐ และไม่ใช่กรณีที่รัฐอนุญาตให้รับสิทธิการใช้ที่ดิน หรือมีสิทธิใช้ที่ดินแต่เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ทำให้ท้องถิ่นที่มีโครงการขนาดใหญ่ไม่มากนักประสบปัญหา

รัฐมนตรีว่าการกระทรวง Do Duc Duy กล่าวว่าขณะนี้ปัญหานี้กำลังเกิดขึ้นในทุกพื้นที่ทั่วประเทศ โดยเฉพาะในพื้นที่ขนาดเล็กที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ใหญ่โตนัก และไม่มีโครงการในเมืองที่มีขนาดใหญ่กว่า 20 เฮกตาร์มากนัก “ดังนั้น มตินำร่องที่เสนอต่อรัฐสภาเพื่อประกาศใช้จึงมีเป้าหมายเพื่อขจัดปัญหาเหล่านี้และแก้ไขปัญหาคอขวดในการเข้าถึงที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์” รัฐมนตรีว่าการกระทรวงกล่าว

สำหรับขอบเขตของการควบคุม เนื่องจากปัญหาที่เกิดขึ้นทั่วประเทศ จึงจำเป็นต้องดำเนินการทั่วประเทศเพื่อให้เกิดความยุติธรรม ในทางกลับกัน วิธีการเข้าถึงที่ดินอื่นๆ เพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ภายใต้กฎหมายที่ดินฉบับปัจจุบันก็ถูกนำไปใช้ในทุกพื้นที่ทั่วประเทศเช่นกัน ดังนั้น หากนำร่องในบางพื้นที่เท่านั้นจะไม่สามารถรับประกันความสม่ำเสมอและความสามัคคีระหว่างพื้นที่ได้ การนำไปปฏิบัติทั่วประเทศยังช่วยเอาชนะกลไกการขออนุมัติได้อีกด้วย ดังที่ผู้แทน Pham Van Hoa จากสภานิติบัญญัติแห่งชาติจังหวัด ด่งท้าป ได้กล่าวไว้

รัฐมนตรีโด ดึ๊ก ดุย พูดคุยกับผู้แทนในโถงทางเดินเมื่อเช้าวันที่ 21 พฤศจิกายน

ส่วนเรื่องการกำหนดขอบเขตโครงการนำร่องในร่างมติ รมว.โด ดึ๊ก ดุย กล่าวว่า ได้ระบุไว้ในหลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้ในมาตรา 2 และ 3 ว่า ให้ดำเนินการในเขตเมืองและพื้นที่พัฒนาเมือง ให้ควบคุมขนาดพื้นที่ ควบคุมระยะเวลาดำเนินการ และให้อยู่ในรายการที่สภาราษฎรจังหวัดอนุญาตให้ดำเนินการภายใต้กลไกนี้

ส่วนเงื่อนไขการดำเนินโครงการนำร่อง รัฐมนตรี Do Duc Duy กล่าวว่ามาตรา 3 ของร่างมติได้กำหนดไว้อย่างเฉพาะเจาะจงว่าโครงการจะต้องมีเงื่อนไข 5 ประการ คือ ต้องสอดคล้องกับผังเมือง ผังเมืองและแผนการพัฒนาที่อยู่อาศัย พื้นที่ดินที่จะดำเนินโครงการจะต้องอยู่ในรายการที่อนุญาตโดยสภาประชาชนจังหวัด... สำหรับพื้นที่ดินเพื่อการป้องกันประเทศและความมั่นคง จะต้องได้รับการอนุมัติเป็นลายลักษณ์อักษรจากกระทรวงกลาโหมและกระทรวงความมั่นคงสาธารณะให้ปฏิบัติตามบทบัญญัติในมาตรา 84 วรรค 1 ตามที่ผู้แทน Trinh Xuan An - สภานิติบัญญัติแห่งชาติจังหวัดด่งนายกล่าว...

ในส่วนของประเด็นการสร้างหลักประกันความมั่นคงทางอาหาร การรักษาเสถียรภาพของพื้นที่ปลูกข้าว 3.5 ล้านเฮกตาร์ การรักษาพื้นที่ป่าไม้เฉลี่ยทั้งประเทศ 42% รัฐมนตรี Do Duc Duy กล่าวว่าประเด็นนี้ได้รับการดำเนินการและควบคุมอย่างเข้มงวดตั้งแต่ขั้นตอนการทำแผนการใช้ที่ดินระดับชาติและระดับจังหวัด การวางแผนเมือง และการวางแผนการก่อสร้าง เมื่อทำการวางแผน เราต้องกำหนดว่าพื้นที่เกษตรกรรมจำนวนเท่าใดที่ถูกแปลงเป็นพื้นที่ที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตร พื้นที่ที่อยู่อาศัยจำนวนเท่าใดที่ดำเนินการในช่วงระยะเวลาการวางแผนเพื่อให้ยังคงรักษาเสถียรภาพของพื้นที่ปลูกข้าว 3.5 ล้านเฮกตาร์ และรักษาเสถียรภาพของพื้นที่ป่าไม้ 42% ขั้นตอนนี้เป็นขั้นตอนที่เราดำเนินการวางแผน พื้นที่ใดของพื้นที่ที่วางแผนไว้สำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์จะถูกดำเนินการโดยรัฐ และพื้นที่ใดที่จะดำเนินการโดยวิธีการของผู้ลงทุนที่ได้รับโอนสิทธิการใช้ที่ดิน แต่จะต้องอยู่ในพื้นที่การวางแผนที่ได้รับอนุมัติเท่านั้น

ภาพรวมการหารือช่วงเช้าวันที่ 21 พฤศจิกายน

ในส่วนของพื้นที่ที่ดินเพื่อการป้องกันประเทศและความมั่นคง รัฐมนตรีว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม โด ดึ๊ก ดุย กล่าวว่า ในร่างแบบ พื้นที่ที่ดินเพื่อการป้องกันประเทศและความมั่นคง ตามแผนการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ยังไม่ได้ส่งมอบให้กับท้องถิ่นนั้น จะให้ความสำคัญเป็นลำดับแรกแก่กระทรวงกลาโหมและกระทรวงความมั่นคงสาธารณะในการจัดระเบียบการดำเนินการโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์เพื่อขายให้กับเจ้าหน้าที่และทหารของกองกำลังติดอาวุธ รัฐมนตรี โด ดึ๊ก ดุย กล่าวว่า กฎนี้ได้รับการออกแบบมาเพื่อให้การแปลงที่ดินเพื่อการป้องกันประเทศและความมั่นคงเป็นที่ดินที่อยู่อาศัยอย่างรวดเร็วตามแผน สร้างเงื่อนไขเพื่อแก้ปัญหาความต้องการที่อยู่อาศัยของเจ้าหน้าที่และทหารของกองกำลังติดอาวุธ มติได้รับการออกแบบในทิศทางของการมอบหมายให้กระทรวงกลาโหมและกระทรวงความมั่นคงสาธารณะจัดระเบียบการคัดเลือกนักลงทุนเพื่อดำเนินโครงการ เมื่อเลือกนักลงทุนแล้ว นักลงทุนจะต้องดำเนินการตามกระบวนการ ขั้นตอน และเงื่อนไขทั้งหมดเช่นเดียวกับโครงการอื่นๆ

ที่มา: https://baotainguyenmoitruong.vn/thao-go-ve-phuong-thuc-tiep-can-dat-dai-de-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-383453.html