สร้างแรงหนุนให้ตลาดอสังหาฯ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีบทบาทสำคัญและถือเป็นตัวบ่งชี้ที่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของ เศรษฐกิจ เวียดนาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ส่งผลโดยตรงต่อการเติบโตของ GDP และในปี 2025 ตลาดนี้จะเข้าสู่วัฏจักรการพัฒนาใหม่ที่มีแนวโน้มดีขึ้นและยั่งยืนมากขึ้น โดยได้รับการสนับสนุนอย่างมั่นคงจากการเสร็จสิ้นของกรอบกฎหมาย

การจัดทำกรอบกฎหมายให้เสร็จสมบูรณ์

จากการวิเคราะห์ของสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VNREA) ตลาดอสังหาริมทรัพย์แสดงสัญญาณเชิงบวกของการฟื้นตัว โดยผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ของกิจกรรมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ณ สิ้นปี 2024 เพิ่มขึ้น 3.34% เมื่อเทียบกับปี 2023 อุปทานของที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ใหม่เพิ่มขึ้นในช่วงปี 2021-2024 กลุ่มคอนโดเทลแสดงสัญญาณเชิงบวก และการซื้อขายที่ดินเติบโตอย่างแข็งแกร่ง นอกจากนี้ จำนวนนิคมอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้นจาก 397 แห่งในปี 2021 เป็น 431 แห่งในปี 2025 โดยอัตราการเข้าพักมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม ความท้าทายคือกำไรของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนลดลง 1.5% หุ้นลดลง 1.9% โดยส่วนใหญ่เกิดจากต้นทุนการเคลียร์พื้นที่และหนี้สินที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว 3.2%

คุณ Do Thu Hang ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาของ Savills Hanoi เปิดเผยเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 ว่าตลาดจะเข้าสู่รอบใหม่ และปีนี้เป็นปีแรกของรอบนี้ โดยเป็นปีต่อจากการพัฒนาจากกระบวนการฟื้นฟูและการรวมกิจการทางกฎหมาย ในปี 2568 ประเภทอพาร์ตเมนต์ในเมืองใหญ่ เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ จะยังคงเป็นจุดที่สดใสและพัฒนาอย่างแข็งแกร่งในแง่ของอุปทาน อุปสงค์ และกิจกรรมการควบรวมและซื้อกิจการโครงการ โครงการของนักลงทุนที่อ่อนแอจะถูกโอนเมื่อกรอบกฎหมายชัดเจนขึ้น และโครงการที่ติดขัดจะถูกคลี่คลาย สร้างแรงผลักดันให้อุปทานเข้าสู่ตลาด อพาร์ตเมนต์จะยังคงเป็นผลิตภัณฑ์ที่ดึงดูดกระแสเงินสดจากนักลงทุนนอกเหนือจากตลาดทองคำและตลาดหุ้น เนื่องจากมีความสามารถในการรักษาผลกำไรจำนวนมากและสภาพคล่องสูง

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม แสดงความเห็นว่า หากรัฐบาลและ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ มีมติร่วมกันและ "ล็อก" การเติบโตของ GDP ไว้ที่ 8% หรือมากกว่านั้น ก็ชัดเจนว่าการเติบโตทางเศรษฐกิจจะดีขึ้น ดังนั้น อุปสงค์ที่แท้จริงและอุปสงค์ในการลงทุนจะมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ราคาขายในปี 2568 มีแนวโน้มปรับตัวขึ้นอย่างสมเหตุสมผลมากขึ้น แต่การลดราคาลงอย่างมากนั้นไม่น่าจะเกิดขึ้นได้ เนื่องจากราคาที่ดิน รายการราคาที่ดิน และต้นทุนต่างแสดงสัญญาณของการสร้างแรงกดดันต่อราคาผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์

นักเศรษฐศาสตร์ รองศาสตราจารย์ ดร. ดิงห์ ตรอง ถิญ ประเมินว่าปี 2568 จะเป็นก้าวสำคัญที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะดำเนินไปภายใต้กฎระเบียบใหม่จากกฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปัจจัยเหล่านี้จะช่วยให้ตลาดคึกคักขึ้น โดยเฉพาะในส่วนของที่อยู่อาศัยสำหรับสังคมและที่อยู่อาศัยสำหรับคนงาน ตอบสนองความต้องการของสังคม โดยเฉพาะอย่างยิ่งรายการราคาที่ดินใหม่จะสร้างการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในด้านราคา การทำธุรกรรม และการดำเนินโครงการ

“การปฏิรูปนโยบายทางกฎหมายที่เข้มแข็งจะส่งเสริมให้ตลาดมีความคึกคัก โปร่งใส และมีการแข่งขันมากขึ้น ซึ่งจะไม่เพียงช่วยให้ตลาดฟื้นตัวในปี 2568 เท่านั้น แต่ยังสร้างรากฐานที่มั่นคงสำหรับการพัฒนาอย่างยั่งยืนในช่วงปี 2569-2573 อีกด้วย” นายทินห์กล่าว

Tạo sức bật cho thị trường bất động sản- Ảnh 1. — ตลาดอสังหาฯ ปี 68 มีโอกาสมากมายในรอบพัฒนารอบใหม่

มุ่งเน้นการขจัดอุปสรรค

ดร. คาน ฟาน ลุค หัวหน้าทีมเศรษฐศาสตร์ของ BIDV และสมาชิกสภาที่ปรึกษาแห่งชาติว่าด้วยนโยบายการเงินและการเงิน ประเมินว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดแล้ว และกำลังเผชิญกับปัจจัยกระตุ้นการเติบโตหลายประการจากเศรษฐกิจมหภาค การปฏิรูปสถาบัน และนโยบายการเงินที่ยืดหยุ่น

อย่างไรก็ตาม ตลาดก็มีปัญหาเช่นกัน ราคาบ้านที่สูงในปัจจุบันเกิดจากหลายสาเหตุ สาเหตุหลักคือปัญหาทางกฎหมายและความกลัวต่อความรับผิดชอบ ซึ่งนำไปสู่การขาดแคลนอุปทาน ต้นทุนปัจจัยการผลิต เช่น ค่าเช่าที่ดิน การใช้ที่ดิน ค่าชดเชยการเคลียร์พื้นที่ ค่าใช้จ่ายทางการเงิน และวัสดุก่อสร้างยังส่งผลต่อราคาบ้านที่เพิ่มสูงขึ้นด้วย

ดร.คาน วัน ลุค เชื่อว่าราคาที่อยู่อาศัยที่สูงส่งส่งผลกระทบมากมาย นายลุคคำนวณว่าเมื่อพิจารณาจากราคาขายอพาร์ตเมนต์เฉลี่ยในปัจจุบันและรายได้ครัวเรือนเฉลี่ยในปี 2024 เวลาในการสะสมเงินเพื่อซื้อบ้านจะอยู่ที่ประมาณ 23.7 ปี ดังนั้น ข้าราชการจะต้องทำงานเกือบตลอดชีวิตจึงจะซื้ออพาร์ตเมนต์ได้

เพื่อให้ประชาชนสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ในเร็วๆ นี้ มีความมั่นคงในชีวิต ป้องกันการสูญเสียทรัพยากรที่ดิน และปูทางสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่ คุณลุคได้เสนอแนวทางแก้ไขหลายประการเพื่อลดราคาที่อยู่อาศัย โดยแนวทางแก้ไขแรกและสำคัญที่สุดคือความมุ่งมั่นในการต่อสู้กับการสูญเสีย โดยเฉพาะในด้านที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ ทรัพย์สินสาธารณะ และการลงทุนของภาครัฐ

จากมุมมองขององค์กร นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธาน GP. Invest กล่าวว่าภายในเดือนมกราคม 2025 จังหวัดและเมืองต่างๆ ประมาณ 25 แห่งจะประกาศรายการราคาที่ดินใหม่ นายเฮียปกล่าวว่า เนื้อหาของการคำนวณราคาที่ดินนั้นเกิดจากโครงสร้างการคำนวณราคาที่ดิน ปัจจัยนำเข้าไม่สมบูรณ์ ทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น นี่คือปัญหาใหญ่ที่สุดสำหรับองค์กร ส่งผลให้เกิดปัญหาอื่นๆ มากมายที่ทำให้การเปิดตัวโครงการใหม่ล่าช้า เนื่องจากปัจจุบันองค์กรหลายแห่งไม่สามารถคำนวณราคาที่ดินได้หลังจาก 1-2 ปี นอกจากนี้ ต้นทุนปัจจัยนำเข้ายังเพิ่มขึ้น ทำให้การคำนวณราคาที่ดินไม่แม่นยำ ซึ่งอาจทำให้เกิดปัญหามากมาย นอกจากนี้ ในภาคอสังหาริมทรัพย์ บางครั้งองค์กรต้องยื่นขอตราประทับ 38-40 ตราประทับจึงจะดำเนินโครงการได้ หรือการยื่นขอปรับผังเมืองก็ประสบปัญหามากมายเช่นกัน

“การจัดการโครงการค้างส่งอย่างละเอียดถี่ถ้วนและการควบคุมทรัพยากรที่ดินอย่างเคร่งครัดจะสร้างแรงผลักดันให้กับการเติบโตทางเศรษฐกิจ ตลอดจนช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาอย่างแข็งแรงและโปร่งใสมากขึ้น เพิ่มอุปทานเข้าสู่ตลาด และลดราคาที่อยู่อาศัย” ผู้เชี่ยวชาญ Can Van Luc กล่าวเสริม

เขากล่าวว่าหน่วยงานท้องถิ่นจำเป็นต้องใช้มาตรการแทรกแซงอย่างทันท่วงทีในพื้นที่ที่ราคาบ้านและที่ดินพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว หากราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นอย่างไม่สมเหตุสมผลมากกว่า 20% หน่วยงานท้องถิ่นควรเข้ามาแทรกแซง ในขณะเดียวกัน จำเป็นต้องแก้ไขการกระทำที่ "ทำให้ราคาพุ่งสูง" "กำหนดราคา" และการเก็งกำไรในโครงการอสังหาริมทรัพย์ดังที่เกิดขึ้นในบางพื้นที่เมื่อเร็วๆ นี้ โดยเฉพาะในขั้นตอนการประมูลที่ดิน ผู้ที่ฝ่าฝืนการประมูลที่ดินจะต้องถูกลงโทษอย่างรุนแรง

จะมีที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและมีอุปทานอย่างล้นเหลือ

นายทราน กวาง จุง ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาธุรกิจของ One Housing กล่าวถึงแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 ว่ากลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดจะไม่มีโอกาสเกิดขึ้นมากนักในปี 2568 โดยอุปทานหลักยังคงเป็นกลุ่มระดับกลางและระดับไฮเอนด์ ซึ่งทำหน้าที่ในการอัพเกรดที่อยู่อาศัย ในปี 2569-2570 อุปทานที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว กลุ่มตลาดจะมีความหลากหลายมากขึ้น อุปทานที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและราคาประหยัดจะมีมากขึ้น

ที่มา: https://nld.com.vn/tao-suc-bat-cho-thi-truong-bat-dong-san-196250302211715725.htm