เพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยราคาประหยัด อสังหาริมทรัพย์ ตอบสนองความต้องการที่แท้จริง

ความคาดหวังต่อความเร็วในการฟื้นตัวของตลาด

ตลาดอสังหาฯ ดานัง ในปี 2023 ยังคงเผชิญกับความยากลำบากและความท้าทาย แต่คาดว่าจะมีจุดที่สดใสมากขึ้นในปี 2024 การฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ แทบจะไม่สร้างความก้าวหน้าใดๆ แต่จะผูกพันกับโอกาสใหม่ๆ มากมาย

อสังหาฯ - เพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยราคาประหยัด อสังหาฯ ตอบสนองความต้องการที่แท้จริง — ตลาดอสังหาฯ ดานังช่วงปลายปี 2566 บันทึกสัญญาณเชิงบวกมากกว่าต้นปี

เมื่อมองย้อนกลับไปที่ภาพรวมของตลาดดานังในปี 2023 คุณ Tran Trong Vu สมาชิกคณะทำงานวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ในดานัง กล่าวว่าในช่วงปลายปี ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีสัญญาณเชิงบวกมากกว่าในช่วงต้นปี

โดยสินค้าที่ถูกตลาดดูดซับมากที่สุดและมีการค้นหาเพิ่มขึ้น ได้แก่ ที่ดินและอพาร์ทเมนต์ราคาประหยัดในบางพื้นที่ เช่น Nam Hoa Xuan, Hoa Xuan, Bau Tram Lakeside โดยมีราคาปรับขึ้นเล็กน้อย 5-10% เมื่อเทียบกับต้นปี

ในส่วนของกลุ่มอพาร์ตเมนท์ ยอดขายก็ถูกดูดซับได้ดีเช่นกัน รวมถึงผลิตภัณฑ์ที่เปิดตัวขาย เช่น FPT Plaza ที่มีราคาขาย 27 ล้านดองต่อตรม. ส่วน Panoma ของ Sun Group มีราคาขายอยู่ที่ 60-70 ล้านดองต่อตรม. ซึ่งถือว่าเป็นราคาที่ค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับระดับอุปทานในกลุ่มไฮเอนด์

“ประเด็นที่น่าสนใจคือ ในปีนี้ นักลงทุนจำนวนมากมองหาผลิตภัณฑ์อสังหาฯ ที่สร้างกระแสเงินสดได้ โดยผลิตภัณฑ์ที่สร้างกระแสเงินสดได้มากกว่า 4% ต่อปีเมื่อเทียบกับราคาต้นทุนนั้น ส่วนใหญ่แล้วสามารถซื้อขายได้สำเร็จ” นายวูประเมิน

ตามที่สมาชิกของคณะทำงานวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ VARS เปิดเผยว่า ต่างจากท้องถิ่นอื่นๆ อสังหาริมทรัพย์ในดานังมีจุดสูงสุดในช่วงต้นปี 2562 จากนั้นก็ลดลงอย่างรวดเร็วเนื่องจากความผันผวนที่เกิดจากการระบาดของโควิด-19

เมื่อถึงช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ "พีค" ในปี 2022 ตลาดนี้ฟื้นตัวได้อย่างรวดเร็ว แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ซึ่งแสดงให้เห็นว่าอสังหาริมทรัพย์ในดานังมีความโดดเด่นกว่าพื้นที่อื่น

นอกจากนี้ ฝั่งรัฐบาลจำเป็นต้องศึกษากลไกและนโยบายให้สิทธิพิเศษด้านที่อยู่อาศัยราคาประหยัดโดยเฉพาะ โดยมีเป้าหมายหลักเพื่อกระตุ้นให้นักลงทุนเข้ามามีส่วนร่วมในการพัฒนาอุปทานในส่วนนี้ ตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยของครัวเรือนที่มีรายได้เฉลี่ยหรือใกล้เคียงเฉลี่ย

รวมถึงนโยบายสินเชื่อพิเศษเพื่อเพิ่ม "อำนาจซื้อ" โดยเฉพาะ หรือเพิ่มอัตราภาษีสำหรับบ้านหลังที่สองและสาม เพื่อลดแรงจูงใจในการเก็งกำไร และสามารถนำรายได้จากภาษีกลับมาใช้สนับสนุนผู้ที่มีความต้องการที่แท้จริง สนับสนุนนักลงทุนในการพัฒนาและดำเนินโครงการโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม...

นอกจากนี้ การลงทุนที่เพิ่มขึ้นและการขยายโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งที่เชื่อมต่อกัน เมื่อระยะทางไม่ใช่ปัญหาในการซื้อบ้านอีกต่อไป แนวโน้มการย้ายจากพื้นที่ใจกลางเมืองไปยังชานเมืองจึงหลีกเลี่ยงไม่ได้ การค้นคว้าและเรียนรู้จากประสบการณ์ของประเทศต่างๆ ในอดีตก็เป็นหนึ่งในวิธีแก้ปัญหาที่จะช่วยย่นระยะเวลาการพัฒนาและบรรลุเป้าหมายที่ตั้งไว้ได้ในไม่ช้า

ความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงคือ “จุดศูนย์กลาง” สำหรับการปรับโครงสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์

ตามการคาดการณ์ของกลุ่ม DKRA อุปทานที่ดินในปี 2567 อาจลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปี 2566 โดยมีการผันผวนอยู่ที่ประมาณ 450 - 550 แปลง โดยส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในเมืองดานังและ กวางนาม

ระดับราคาเริ่มต้นยังคงมีแนวโน้มลดลงเมื่อเทียบกับปี 2566 ระดับสภาพคล่องและราคารองยังคงลดลงในปี 2566 โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการที่ยังไม่ได้ดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายและลูกค้าที่ใช้ทุนกู้ยืม

อสังหาริมทรัพย์ - การเพิ่มขึ้นของอุปทานที่อยู่อาศัยราคาประหยัด อสังหาริมทรัพย์ที่มุ่งเป้าไปที่ความต้องการที่แท้จริง (รูปที่ 2) — ปัจจุบันดานังเป็นพื้นที่ชั้นนำในประเทศในด้านอุปทานที่อยู่อาศัยทางสังคมและที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง โดยมีหน่วยมากกว่า 15,000 หน่วย

ในส่วนของอพาร์ตเมนท์ อุปทานใหม่ในปี 2567 อาจผันผวนอยู่ที่ 800 - 1,000 ยูนิต คาดว่าสัดส่วนอุปทานอพาร์ตเมนท์เกรดเอจะเพิ่มมากขึ้น โดยกระจายตัวอยู่ในเขตหงาวฮานห์เซินเป็นหลัก

ราคาขายขั้นต้นไม่ได้ผันผวนมากนักหรือเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเนื่องจากแรงกดดันจากต้นทุนปัจจัยการผลิต นโยบายส่วนลดการชำระเงินด่วน การสนับสนุนช่วงปลอดการชำระคืนเงินต้นและดอกเบี้ยของสินเชื่อธนาคารยังคงได้รับการส่งเสริมเพื่อกระตุ้นความต้องการของตลาด

นายทราน ตง วู แสดงความเห็นว่าในอนาคตอันใกล้นี้ ตลาดจะมีอุปทานอพาร์ทเมนท์จำนวนมาก เมื่อนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายและเปิดให้ขายอย่างค่อยเป็นค่อยไปตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 ของปี 2567

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ดานังเป็นพื้นที่ชั้นนำในประเทศในปัจจุบันในแง่ของอุปทานที่อยู่อาศัยทางสังคมและที่อยู่อาศัยราคาประหยัด โดยมีมากกว่า 15,000 ยูนิต ในสัปดาห์แรกของปี 2024 พื้นที่ดังกล่าวยังประกาศการขายที่อยู่อาศัยทางสังคมชุดแรกต่อสาธารณะ อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริงแล้ว ยังไม่สามารถตอบสนองความต้องการของประชาชนได้อย่างเต็มที่

นายหวู่ชี้แจงประเด็นนี้ว่า ในปัจจุบันโครงการบ้านพักอาศัยสังคมในเมืองดานังส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่เหลียนเจียว ขณะที่ทางตอนใต้และตะวันตกเฉียงใต้ของเมืองแทบไม่มีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นเลย

ในทางกลับกัน อัตราการเติบโตของประชากรในดานังในปัจจุบันอยู่ที่ 2.51% ต่อปี ดังนั้นอุปทานของบ้านพักอาศัยสังคมในปัจจุบันจึงมีมากแต่ไม่เพียงพอต่อความต้องการ หลักฐานที่ชัดเจนที่สุดคือในปี 2023 มีการขายเกือบ 15 ครั้ง โดยมีอพาร์ตเมนต์บ้านพักอาศัยสังคม 1,700 ยูนิตที่ประกาศขาย และทั้งหมดขายหมดอย่างรวดเร็ว

ตามรายงานของสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) จากเรื่องราวของวิกฤตตลาดอสังหาริมทรัพย์ พบว่าความต้องการอสังหาริมทรัพย์เป็นแรงผลักดันที่ยิ่งใหญ่ที่สุดที่ช่วยพยุงตลาด

ในปี 2023 พื้นที่จำหน่ายอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งประสบปัญหาหลายประการเนื่องจากอุปทานใหม่มีไม่เพียงพอ ตลาดไม่สามารถรองรับได้ จึงจำเป็นต้องลดจำนวนพนักงานลง พื้นที่หลายแห่งถึงขั้นต้องปิดตัวลงและหยุดดำเนินการ แต่ธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่เชี่ยวชาญด้านทาวน์เฮาส์ อพาร์ตเมนต์ และผลิตภัณฑ์ที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยยังคงเติบโตได้ และรูปแบบดังกล่าวก็ถูกนำมาทำซ้ำมากขึ้นเรื่อยๆ

ตัวอย่างเช่น Tuan 123, Hoang Gia, Pho Xanh, Nha Tho Viet Nam ยังคงดำเนินการอย่างแข็งแกร่งโดยรักษาขนาดไว้ได้หลายร้อยคน ซึ่งพิสูจน์ได้ว่าความต้องการที่แท้จริงมีสัดส่วนที่มากในช่วงเวลานี้

ความจริงที่ว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังปรับโครงสร้างผลิตภัณฑ์ของตนและเปลี่ยนไปสู่กลุ่มอสังหาริมทรัพย์และต้นทุนต่ำเพื่อปรับปรุงสภาพคล่อง ถือเป็นข่าวดีสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ในระยะนี้เป็นต้นไป

แหล่งที่มา